알기쉬운 토지보상,대토보상 토지와 양도세 과세특례
대토보상 토지의 양도소득세 과세특례관련 과세이연 및 양도세 감면요건,대토공급 계약유형에 따른 차이에 대해 한국토지주택공사(LH)의 대토보상자료를 참조하여 알기쉽게 알아보고자 합니다.
단, 본 포스팅은 대토보상 토지관련 양도소득세에 부과 및 감면에 대한 일반적인 세제정보이므로 양도소득세등 세금관련 사항은 관련법령을 발췌한 내용으로
정부의 부동산 정책변동에 따른 관련세제 규정의 개정등으로 내용이 변동될 수 있으니
구체적인 내용은 반드시 세무사 등 전문가와의 상담을 통해 제반사항을 충분히 숙지하여 불이익을 받는 일이 없도록 하시기 바랍니다.
[화성 송산역 역사주변 개발현장]
✅ 양도소득세 과세이연
토지보상금 양도소득세 과세이연이란 대토토지보상금에 대해서 대토로 보상받는 토지를 처분하는 시점까지 양도소득세 과세를 이연받는 제도를 말합니다(조세특례제한번 제77조의 2)
즉 양도소득세 과세이연이란 양도소득세 납기기한이 도래하여도 부과하지 않고 실질적으로 납부기한을 연장해주는 것을 말합니다.
과세이연은 단지 납부자의 납부금액 납기기한을 연장해주는 것이므로 납부금액을 감면 또는 면제하는 납부감면,면제와 구분이 됩니다.
1. 과세이연
- 대토보상금에 대해서는 대토로 보상받는 토지를 처분하는 시점까지 양도소득세 과세이연을 받을 수 있습니다(조세특례제한법 제77조의 2)
단,과세이연 받은 거주자가 의무사항(표1-1참조)을 위반하는 경우,이미 과세이연받은 세액 및 이자 상당 가산액을 양도소득세로 납부하여야 합니다.
- 과세이연 신청방법 : 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고와 함께 과세이연신청서를 납세지 관할 세무서장에게 제출하면 됩니다.
☑ 피보상자 양도소득세 과세이연 의무사항 위반의 경우
양도소득세와 이자상당 가산액이 부과되는 경우 | 양도소득세만 부과되는 경우 |
• 전매금지를 위반함에 따라 대토보상이 현금보상으로 전환된 경우 • 해당 대토에 대한 소유권 이전등기를 완료한 후 3년 이내에 해당 대토를 양도한 경우 ※ 이자상당가산액은 납부세액에 1일 10만분의 25씩 당초 양도소득세 납부기한의 다음날부터 실제 납부한 날까지의 기한에 대하여 부과 | • 해당 대토의 소유권 이전등기 등기원인 이 대토보상으로 기재되지 아니한 경우 • 전매금지 위반 외의 사유로 대토보상이 현금보상으로 전환된 경우 • 해당 대토를 증여하거나 상속이 이루어지는 경우 • 토지로 부상받기로 결정된 권리를 「부동산투자회사법」에 따른 부동산 투자회사에 현물출자하는 경우 ※ 현물출자의 경우 대토보상과 채권보상 의 양도소득세 감면세액의 차액 납부 |
[피보상자 의무사항 위반의 경우 (표1-1)]
2. 양도소득세 감면
- 대토보상자가 과세이연을 신청하지 않을 경우,공익사업용 토지에 대한 양도소득세의 40%를 감면이 가능합니다.
- 다만,양도소득세를 감면받은 경우에는 의무사항을 위반하는 경우 감면받은 세액 및 이자상당 가산액을 양도소득세로 납부하여야 합니다.
○ 대토보상자의 공동사업 시행시 과세이연혜택 종료 국세청 지의회신에 의거, 지분소유자들이 약정을 체결하여 공동사업을 하는 경우 그 약정체결은 「소득세법」제88조에 따른 양도에 해당되어 약정체결 시점에 양도소득세 등 부과요건이 성립됨 소득세법 제88조(양도의 정의) 제1호 “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상(有償)으로 사실상 이전하는 것을 말한다 ※ 공동사업 약정내용에 이익배분에 관한 내용이 있고, 이를 출자에 따른 자산의 유상이전으로 보는 것이며, 조합을 구성하든 안하든 공동사업 약정체결을 대부분 자산의 유상이전으로 간주 |
3. 대토공급 계약유형에 따른 과세이연의 차이점
대토공급계약을 대토보상 계약자 명의로 하는지 대토보상 계약자 명의가 아닌 리츠 등의 명의로 하는지에 따라 다음과 같은 차이가 발생할 수 있습니다.
☑ 대토보상 계약자 명의로 하는 경우
보상계약자 단독 또는 각각의 지분에 따라 공동으로 대토공급계약을 하는 경우
- 대토보상에 따른 양도소득세 감면(도는 과세이연)이 유지됨
- 대토보상금에 부가되는 이자에 대한 소득세를 납부해야 하며, 이자소득으로 인해 당해년도의 소득이 증가하여 건강보험료 등이 증액될 수 있음
☑ 리츠 등의 명의로 하는 경우
보상계약자로 구성된 조합 또는 대토 리츠 명의로 대토공급계약을 하는 경우
- 리츠 등에 출자하는 경우 대토보상에 따른 양도소득세 감면(또는 과세이연)이 종료되므로 양도소득세 수정신고 필요함
- 대토보상권이 리츠 등에 출자되었으므로 대토보상금에 부가되는 이자와 이자소득세 납부의무가 조합 등으로 귀속됨
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(분양계약서,등기권리증 분실시 대처요령)
(부동산 임대차계약 전세권과 임차권등기의 법적성질)
(주택전월세 신고대상 및 신고방법)
(양도소득세 신고기한 및 신고방법)
(농지의 양도소득세 과세특례규정)
(대토보상계약시 구비서류 목록)
(토지손실보상관련 자주묻는 질문 총정리)
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