알기쉬운 토지보상,대토보상 토지와 양도소득세 과세특례

 알기쉬운 토지보상,대토보상 토지와 양도세 과세특례

대토보상 토지의 양도소득세 과세특례관련 과세이연 및 양도세 감면요건,대토공급 계약유형에 따른 차이에 대해 한국토지주택공사(LH)의 대토보상자료를 참조하여 알기쉽게 알아보고자 합니다.

단, 본 포스팅은 대토보상 토지관련 양도소득세에 부과 및 감면에 대한 일반적인 세제정보이므로 양도소득세등 세금관련 사항은 관련법령을 발췌한 내용으로 

정부의 부동산 정책변동에 따른 관련세제 규정의 개정등으로 내용이 변동될 수 있으니 

구체적인 내용은 반드시 세무사 등 전문가와의 상담을 통해 제반사항을 충분히 숙지하여 불이익을 받는 일이 없도록 하시기 바랍니다.

[화성 송산역 역사주변 개발현장]

✅ 양도소득세 과세이연

토지보상금 양도소득세 과세이연이란 대토토지보상금에 대해서 대토로 보상받는 토지를 처분하는 시점까지 양도소득세 과세를 이연받는 제도를 말합니다(조세특례제한번 제77조의 2)

즉 양도소득세 과세이연이란 양도소득세 납기기한이 도래하여도 부과하지 않고 실질적으로 납부기한을 연장해주는 것을 말합니다.

 과세이연은 단지 납부자의 납부금액 납기기한을 연장해주는 것이므로 납부금액을 감면 또는 면제하는 납부감면,면제와 구분이 됩니다.

[서해선 복선전철 화성 송산역 건설현장]

1. 과세이연

- 대토보상금에 대해서는 대토로 보상받는 토지를 처분하는 시점까지 양도소득세 과세이연을 받을 수 있습니다(조세특례제한법 제77조의 2)

단,과세이연 받은 거주자가 의무사항(표1-1참조)을 위반하는 경우,이미 과세이연받은 세액 및 이자 상당 가산액을 양도소득세로 납부하여야 합니다.

- 과세이연 신청방법 : 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고와 함께 과세이연신청서를 납세지 관할 세무서장에게 제출하면 됩니다.

☑ 피보상자 양도소득세 과세이연 의무사항 위반의 경우

양도소득세와 이자상당 가산액이 부과되는 경우	양도소득세만 부과되는 경우
• 전매금지를 위반함에 따라 대토보상이 현금보상으로 전환된 경우 • 해당 대토에 대한 소유권 이전등기를 완료한 후 3년 이내에 해당 대토를 양도한 경우 ※ 이자상당가산액은 납부세액에 1일 10만분의 25씩 당초 양도소득세 납부기한의 다음날부터 실제 납부한 날까지의 기한에 대하여 부과	• 해당 대토의 소유권 이전등기 등기원인 이 대토보상으로 기재되지 아니한 경우 • 전매금지 위반 외의 사유로 대토보상이 현금보상으로 전환된 경우 • 해당 대토를 증여하거나 상속이 이루어지는 경우 • 토지로 부상받기로 결정된 권리를 「부동산투자회사법」에 따른 부동산 투자회사에 현물출자하는 경우 ※ 현물출자의 경우 대토보상과 채권보상 의 양도소득세 감면세액의 차액 납부

                                         [피보상자 의무사항 위반의 경우 (표1-1)]

2. 양도소득세 감면

- 대토보상자가 과세이연을 신청하지 않을 경우,공익사업용 토지에 대한 양도소득세의 40%를 감면이 가능합니다.

- 다만,양도소득세를 감면받은 경우에는 의무사항을 위반하는 경우 감면받은 세액 및 이자상당 가산액을 양도소득세로 납부하여야 합니다.

○ 대토보상자의 공동사업 시행시 과세이연혜택 종료 국세청 지의회신에 의거, 지분소유자들이 약정을 체결하여 공동사업을 하는 경우 그 약정체결은 「소득세법」제88조에 따른 양도에 해당되어 약정체결 시점에 양도소득세 등 부과요건이 성립됨   소득세법 제88조(양도의 정의) 제1호 “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상(有償)으로 사실상 이전하는 것을 말한다   ※ 공동사업 약정내용에 이익배분에 관한 내용이 있고, 이를 출자에 따른 자산의 유상이전으로 보는 것이며, 조합을 구성하든 안하든 공동사업 약정체결을 대부분 자산의 유상이전으로 간주

3. 대토공급 계약유형에 따른 과세이연의 차이점

대토공급계약을 대토보상 계약자 명의로 하는지 대토보상 계약자 명의가 아닌 리츠 등의 명의로 하는지에 따라 다음과 같은 차이가 발생할 수 있습니다. 

☑ 대토보상 계약자 명의로 하는 경우

   

      보상계약자 단독 또는 각각의 지분에 따라 공동으로 대토공급계약을 하는 경우

 - 대토보상에 따른 양도소득세 감면(도는 과세이연)이 유지됨

- 대토보상금에 부가되는 이자에 대한 소득세를 납부해야 하며, 이자소득으로 인해 당해년도의 소득이 증가하여 건강보험료 등이 증액될 수 있음

☑ 리츠 등의 명의로 하는 경우

       

      보상계약자로 구성된 조합 또는 대토 리츠 명의로 대토공급계약을 하는 경우

 - 리츠 등에 출자하는 경우 대토보상에 따른 양도소득세 감면(또는 과세이연)이 종료되므로 양도소득세 수정신고 필요함

- 대토보상권이 리츠 등에 출자되었으므로 대토보상금에 부가되는 이자와 이자소득세 납부의무가 조합 등으로 귀속됨

* 토지보상 및 실생활 유용한 부동산관련 포스팅을 더 보시려면 아래글을 참조바랍니다.

* 토지(임야) 지목변경시 주의사항

*초보자를 위한 부동산 투자 가이드

①https://jonsewose.blogspot.com/2021/12/blog-post_63.html

(분양계약서,등기권리증 분실시 대처요령)

②https://jonsewose.blogspot.com/2021/11/blog-post_20.html

(부동산 임대차계약 전세권과 임차권등기의 법적성질)

③https://jonsewose.blogspot.com/2021/06/blog-post_13.html

(주택전월세 신고대상 및 신고방법)

④https://jonsewose.blogspot.com/2021/05/blog-post_28.html

(양도소득세 신고기한 및 신고방법)

⑤https://jonsewose.blogspot.com/2021/05/blog-post_14.html

(농지의 양도소득세 과세특례규정)

⑥https://jonsewose.blogspot.com/2021/05/blog-post_10.html

(대토보상계약시 구비서류 목록)

⑦https://jonsewose.blogspot.com/2022/01/faq.html

(토지손실보상관련 자주묻는 질문 총정리)