알기쉬운 사주명리학 교실

 일선에서 부동산중개업을 하는 공인중개사에게는 "부동산 중개의뢰를 받은 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 권리관계등을 조사.확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있다"라는 대법원 판례와 중개업법에 의하여 중개의뢰인에게 중개물건에 대해서 제대로 설명하지않았다가 손해액의 50%를 부담하는 판례가 있으므로 중개거래시 소유권이외의 권리 즉 근저당,가압류,가처분,부동산담보신탁이 있는 중개물건 거래시 신중한 거래를 하여야 합니다. 본 포스팅에서는 부동산담보신탁계약의 법적의미와 효과에 대해서 알아보겠습니다. ■ 부동산담보신탁의 법률적 의미와 효과 1.부동산담보신탁이란? ☞ 자금이 필요한 사람이 대출담보로 자기소유부동산을 부동산신탁회사에 위탁한 뒤 수익증권을 발급받아 금융기기관으로 부터 대출을 받는제도입니다. 즉, 부동산신탁회사는 신탁수수료를 받고 신탁재산을 담보력이 유지.보존되도록 관리하다가 금융기관에서 대출받은 사람이 대줄금을 상환하면 신탁계약을 해지하고 대출금을 갚지 못하면 신탁부동산을 처분하여 그 대금을 금융기관에 채무자를 대신하여 갚아주게 됩니다.(출처:매일경제) 따라서 부동산담보신탁에는 부동산신탁회사와 금융기관간의 협약체결이 선행되어 있으므로 공인중개사는 부동산담보신탁계약이 된 물건을 중개하실때 이러한 부동산신탁개념만 파악하더라도 중개사고를 미연에 방지할 수 있습니다. ☞ 부동산담보신탁의 장점 ● 채 무 자 : 근저당설정,감정평가등 복잡한 절차없이 대출기간 동안 매년 지불하는 신탁보수등을 감안하더라도 저당권설정 등을 통한 대출보다 유리함 ● 금융기관 : 금융기관도 대출을 실행하면서 담보물건을 조사하거나 평가할 필요가 없이 인력이나 시간을 절감할 수 있으며,채무자가 채무를 불이행시 신속히 원리금을 회수가능(출처:NEW경제용어사전) 2.부동산담보신탁의 법률적 효과 ☞ 부동산담보신탁은 채권담보의 목적으로 채무자 또는 제3자의 담보목적물을 채권자에게 이전하고 채무자가 채무를 변제하면 담보부동산을 반환하지만 그렇지 않으면 채권자가 그 물

 ■ 토지거래허가 제도 토지거래허가제도란?  토지의 투기적인 거래가 성행할 우려가 있는 지역과 지가의 급등 또는 그러한 우려가 있는 지역을 토지거래계약허가구역으로 지정하여 계약 전에 허가를 받고 거래하도록 하는 제도를 말합니다.                [하남  감북동 그린벨트 토지거래허가구역] 허가구역내에 있는 토지에 관한 소유권,지상권을 이전 또는 설정하는 계약( 예약포함)을 체결하거나,허가받은 사항을 변경하고자 하는 당사자 공동으로 시장,군수 또는 구청장의 허가를 받아야 합니다.(허가증은 허가신청을 받은 날부터  15일 이내교부합니다) I. 허가구역의 지정현황 및 대상 1. 지정권자 : 1) 허가구역이 둘이상의 시,군(광역시의 관할구역있는 군을 포함) 또는 구역이 관할구역에 걸쳐있는 경우 :국토부장관 2) 허가구역시 구역이 동인한 시.군 또는 구안의 일부지역의 경우 : 시.도지사가 지정 2. 허가기간 : 5년이내 3. 토지거래계약 허가대상 토지면적(도시지역) 및 절차 4. 허가대상 행위 ☞ 허가구역내 토지에 관한 소유권.지상권 등을 유상으로 이전.설정하는 계약(예약포함)을 체결하고자 하는 경우 ☞ 허가받은 사항을 변경하고자 하는 경우(대가를 받고 이전 또는 설정하는 경우에 한함) ※ 대가는 금전에 한하지 않으며 물물교환,현물출자등 금전으로 환산할 수 있는 대물적 변제,채무인수,채무면제,무체재산권 및 영업권의 지급 등도 포함합니다. ☞ 개인기업을 법인으로 전환함에 따라 개인기업의 토지를 법인에게 현물 출자하는 경우 ☞ 가등기담보를 목적으로 하는 매매예약 또는 채권담보를 목적으로 하는 대물변제예약 등을 체결하는 경우 ☞ 집행력있는 판결을 원인으로 하여 소유권이전등기를 하고자 하는 경우로서 재판의 원인이 된 당초의 계약이 허가구역지정이후에 체결된 경우 ☞ 분할전 허가대상 면적을 초과하는 경우 분할 후 최초로 거래하는 경우 ☞ 그 밖에 부담부 증여등 사실상의 대가가 수반되는 경우 5. 허가를 받지 않아도 되는 경우 ☞ 상속 등 대가가 없는 거래인 경우 ☞ 집행