알기쉬운 중개사고 방지사례 : 부동산담보신탁 법적의미와 효과
일선에서 부동산중개업을 하는 공인중개사에게는 "부동산 중개의뢰를 받은 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 권리관계등을 조사.확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있다"라는 대법원 판례와 중개업법에 의하여 중개의뢰인에게 중개물건에 대해서 제대로 설명하지않았다가 손해액의 50%를 부담하는 판례가 있으므로 중개거래시 소유권이외의 권리 즉 근저당,가압류,가처분,부동산담보신탁이 있는 중개물건 거래시 신중한 거래를 하여야 합니다.
본 포스팅에서는 부동산담보신탁계약의 법적의미와 효과에 대해서 알아보겠습니다.
■ 부동산담보신탁의 법률적 의미와 효과
1.부동산담보신탁이란?
☞ 자금이 필요한 사람이 대출담보로 자기소유부동산을 부동산신탁회사에 위탁한 뒤 수익증권을 발급받아 금융기기관으로 부터 대출을 받는제도입니다.
즉,부동산신탁회사는 신탁수수료를 받고 신탁재산을 담보력이 유지.보존되도록 관리하다가 금융기관에서 대출받은 사람이 대줄금을 상환하면 신탁계약을 해지하고 대출금을 갚지 못하면 신탁부동산을 처분하여 그 대금을 금융기관에 채무자를 대신하여 갚아주게 됩니다.(출처:매일경제)
따라서 부동산담보신탁에는 부동산신탁회사와 금융기관간의 협약체결이 선행되어 있으므로 공인중개사는 부동산담보신탁계약이 된 물건을 중개하실때 이러한 부동산신탁개념만 파악하더라도 중개사고를 미연에 방지할 수 있습니다.
☞ 부동산담보신탁의 장점
● 채 무 자 : 근저당설정,감정평가등 복잡한 절차없이 대출기간 동안 매년 지불하는 신탁보수등을 감안하더라도 저당권설정 등을 통한 대출보다 유리함
● 금융기관 : 금융기관도 대출을 실행하면서 담보물건을 조사하거나 평가할 필요가 없이 인력이나 시간을 절감할 수 있으며,채무자가 채무를 불이행시 신속히 원리금을 회수가능(출처:NEW경제용어사전)
2.부동산담보신탁의 법률적 효과
☞ 부동산담보신탁은 채권담보의 목적으로 채무자 또는 제3자의 담보목적물을 채권자에게 이전하고 채무자가 채무를 변제하면 담보부동산을 반환하지만 그렇지 않으면 채권자가 그 물건 기타재산권으로 확정으로 취득하거나 그로부터 우선변제받을 수 있는 담보라는 법률적 효과가 있습니다.
☞ 대내적으로는 소유권은 양도담보설정자에게 있으나,대외적으로는 양도담보권자에게 있습니다.
☞ 양도담보권자(신탁사)는 사적실행을 할 수 있으며 양도담보설정자(채무자)가 금융기관의 채무를 갚지않거나 연체를 할경우 신탁사는 처분정산과 귀속정산을 택할 수 있습니다.
☞ 처분정산의 경우 목적물을 처분한 대금으로 채권의 변제에 충당하고 잔액을 양도담보권자에게 반환하며,귀속청산의 경우 담보물을 채권자에게 귀속하고 잔액을 양도담보권설정자에게 반환합니다.
2. 부동산담보신탁 거래시 필수 체크사항
☞ 앞선 부동산담보신탁관련 대법원 판례에서 공인중개사는 부동산담보신탁에 관한 단순 사실설명뿐만아니라 해당물건거래시 부동산담보신탁이 미치는 법률적 의미와 효과까지 적극적 설명을 중개의뢰인에게 하지 않았을 경우 이에 대한 책임을 물어 손해액의 50%를 해당중개사,협회측에 배상하라고 판결하였는바, 중개대상물확인설명서에도 문서로 확실하게 기재해놓아야 중개의뢰인,중개사에게 피해가 발생하지 않습니다.
☞ 따라서 신탁된 부동산에 관한 법률관계는 부동산등기부 뿐만아니라 신탁원부까지 발급받아서 살펴보아야 합니다. 신탁원부는 등기소에 비치되어 있어 누구나 발급받을 수 있도록 하여 신탁된 부동산중개물건의 권리관계를 확인할 수 있는 서류이므로 필히 발급 받아야 합니다.
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