일선에서 부동산중개업을 하는 공인중개사에게는 "부동산 중개의뢰를 받은 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 권리관계등을 조사.확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있다"라는 대법원 판례와 중개업법에 의하여 중개의뢰인에게 중개물건에 대해서 제대로 설명하지않았다가 손해액의 50%를 부담하는 판례가 있으므로 중개거래시 소유권이외의 권리 즉 근저당,가압류,가처분,부동산담보신탁이 있는 중개물건 거래시 신중한 거래를 하여야 합니다.
본 포스팅에서는 부동산담보신탁계약의 법적의미와 효과에 대해서 알아보겠습니다.
■ 부동산담보신탁의 법률적 의미와 효과
1.부동산담보신탁이란?
☞ 자금이 필요한 사람이 대출담보로 자기소유부동산을 부동산신탁회사에 위탁한 뒤 수익증권을 발급받아 금융기기관으로 부터 대출을 받는제도입니다.
즉,부동산신탁회사는 신탁수수료를 받고 신탁재산을 담보력이 유지.보존되도록 관리하다가 금융기관에서 대출받은 사람이 대줄금을 상환하면 신탁계약을 해지하고 대출금을 갚지 못하면 신탁부동산을 처분하여 그 대금을 금융기관에 채무자를 대신하여 갚아주게 됩니다.(출처:매일경제)
따라서 부동산담보신탁에는 부동산신탁회사와 금융기관간의 협약체결이 선행되어 있으므로 공인중개사는 부동산담보신탁계약이 된 물건을 중개하실때 이러한 부동산신탁개념만 파악하더라도 중개사고를 미연에 방지할 수 있습니다.
☞ 부동산담보신탁의 장점
● 채 무 자 : 근저당설정,감정평가등 복잡한 절차없이 대출기간 동안 매년 지불하는 신탁보수등을 감안하더라도 저당권설정 등을 통한 대출보다 유리함
● 금융기관 : 금융기관도 대출을 실행하면서 담보물건을 조사하거나 평가할 필요가 없이 인력이나 시간을 절감할 수 있으며,채무자가 채무를 불이행시 신속히 원리금을 회수가능(출처:NEW경제용어사전)
2.부동산담보신탁의 법률적 효과
☞ 부동산담보신탁은 채권담보의 목적으로 채무자 또는 제3자의 담보목적물을 채권자에게 이전하고 채무자가 채무를 변제하면 담보부동산을 반환하지만 그렇지 않으면 채권자가 그 물건 기타재산권으로 확정으로 취득하거나 그로부터 우선변제받을 수 있는 담보라는 법률적 효과가 있습니다.
☞ 대내적으로는 소유권은 양도담보설정자에게 있으나,대외적으로는 양도담보권자에게 있습니다.
☞ 양도담보권자(신탁사)는 사적실행을 할 수 있으며 양도담보설정자(채무자)가 금융기관의 채무를 갚지않거나 연체를 할경우 신탁사는 처분정산과 귀속정산을 택할 수 있습니다.
☞ 처분정산의 경우 목적물을 처분한 대금으로 채권의 변제에 충당하고 잔액을 양도담보권자에게 반환하며,귀속청산의 경우 담보물을 채권자에게 귀속하고 잔액을 양도담보권설정자에게 반환합니다.
2. 부동산담보신탁 거래시 필수 체크사항
☞ 앞선 부동산담보신탁관련 대법원 판례에서 공인중개사는 부동산담보신탁에 관한 단순 사실설명뿐만아니라 해당물건거래시 부동산담보신탁이 미치는 법률적 의미와 효과까지 적극적 설명을 중개의뢰인에게 하지 않았을 경우 이에 대한 책임을 물어 손해액의 50%를 해당중개사,협회측에 배상하라고 판결하였는바, 중개대상물확인설명서에도 문서로 확실하게 기재해놓아야 중개의뢰인,중개사에게 피해가 발생하지 않습니다.
☞ 따라서 신탁된 부동산에 관한 법률관계는 부동산등기부 뿐만아니라 신탁원부까지 발급받아서 살펴보아야 합니다. 신탁원부는 등기소에 비치되어 있어 누구나 발급받을 수 있도록 하여 신탁된 부동산중개물건의 권리관계를 확인할 수 있는 서류이므로 필히 발급 받아야 합니다.