임차 상가건물이 경매에 넘어간 경우 보증금 회수방법
■ 임차된 상가건물이 경매시 보증금 회수방법 상가점포를 운영하면서 갑자기 본인이 세들어 있는 상가건물에 대해 어느날 갑자기 법원에서 날아온 경매개시 또는 압류통지문을 받아보셨다면 사전 준비한 세입자는 상가보증금을 지킬 수 있지만 그렇지 아니한 세입자는 선순위채권자들에게 고스란히 상가보증금을 날릴 수 있습니다. 그러면 현재 상가점포를 세들어 운영한다면 어떻게 상가보증금을 보호해야할까요? 1. 주택임대차와 상가임대차보호법 차이점 ☞ 전세권설정등 등기를 하지않은 주택임대차보호법에 의한 우선변제권을 받으려면 첫째는 확정일자를 받아야 하는데 비하여 상가임대차보호법에서의 보호조치는 사업자등록을 사업장 개시일로부터 20일이내에 하여야 합니다. ☞ 둘째는 주택임대차보호법에서는 주민등록전입신고를 하고 거주지에서 주소를 옮기지말고 보증금을 반환받을때까지 해당 주택에 거주(점유)하여야 합니다. 한면 상가건물임대차보호법에서 상가임차자는 임차건물에 대한 점유권을 확보해야 합니다. 즉 임대인에게 점포를 운영할 수 있도록 점포를 인도받아야 합니다. 2. 상가건물임대차건물 적용 보증금액 ☞ 주택임대차보호법상 보증금보호대상금액은 주택의 임차보증금 금액과 관계없이 보호가능하나, 상가건물임대차보호법상 적용받는 보증금액은 지역별ㅈ로 차등하여 적용하고 있습니다. 예를들어 서울시의 경우 보증금액이 9억원이하의 임차보증금에 한하여 보호받을 수 있습니다. 따라서 서울시에서 상가를 임차하는데 보증금이 9억원이상인 경우에는 별도의 보증금보호장치(전세권설정등)를 구비하셔야 합니다. 3. 상가임대차보호법에 의한 대항력 적용시기 ☞ 주택의 경우 주택임대차보호법에 의한 확정일자 적용일자는 다음날부터이며 상가건물임대차보호법상 상가보증금 대항력시기는 상가건물을 인도받고 사업자등록을 마친 다음날부터 적용됩니다. ☞ 대항력을 갖춘 상가건물 임차인은 임차상가건물이 다른사람에게 양도되더라도 새로운 상가건물주에게 계속해서 임차권의 존속을 주장할 수 있습니다.(상가건물임대차보호법