■ 임차된 상가건물이 경매시 보증금 회수방법
그러면 현재 상가점포를 세들어 운영한다면 어떻게 상가보증금을 보호해야할까요?
1. 주택임대차와 상가임대차보호법 차이점
☞ 전세권설정등 등기를 하지않은 주택임대차보호법에 의한 우선변제권을 받으려면 첫째는 확정일자를 받아야 하는데 비하여 상가임대차보호법에서의 보호조치는 사업자등록을 사업장 개시일로부터 20일이내에 하여야 합니다.
☞ 둘째는 주택임대차보호법에서는 주민등록전입신고를 하고 거주지에서 주소를 옮기지말고 보증금을 반환받을때까지 해당 주택에 거주(점유)하여야 합니다. 한면 상가건물임대차보호법에서 상가임차자는 임차건물에 대한 점유권을 확보해야 합니다. 즉 임대인에게 점포를 운영할 수 있도록 점포를 인도받아야 합니다.
2. 상가건물임대차건물 적용 보증금액
☞ 주택임대차보호법상 보증금보호대상금액은 주택의 임차보증금 금액과 관계없이 보호가능하나, 상가건물임대차보호법상 적용받는 보증금액은 지역별ㅈ로 차등하여 적용하고 있습니다. 예를들어 서울시의 경우 보증금액이 9억원이하의 임차보증금에 한하여 보호받을 수 있습니다. 따라서 서울시에서 상가를 임차하는데 보증금이 9억원이상인 경우에는 별도의 보증금보호장치(전세권설정등)를 구비하셔야 합니다.
3. 상가임대차보호법에 의한 대항력 적용시기
☞ 주택의 경우 주택임대차보호법에 의한 확정일자 적용일자는 다음날부터이며 상가건물임대차보호법상 상가보증금 대항력시기는 상가건물을 인도받고 사업자등록을 마친 다음날부터 적용됩니다.
☞ 대항력을 갖춘 상가건물 임차인은 임차상가건물이 다른사람에게 양도되더라도 새로운 상가건물주에게 계속해서 임차권의 존속을 주장할 수 있습니다.(상가건물임대차보호법 제3조제2항)
☞ 임차상가건물에 경매가 실시된 경우 임차상가건물이 매각되면 임차권은 소멸합니다. 단 보증금전액을 전액받지 못한 경우에는 대항력이 그대로 남아있으므로 임차권은 소멸되지 않습니다.(동법 제8조)
☞ 대항력을 취득한 임차인과 상가건물에 대한 저당권 또는 가압류 등의 권리관계는 그 요건을 갖춘 선후관계에 따라 결정됩니다.
■ 우선변제권
1.우선변제권의 개념과 적용요건,법적효력
● 우선변제권의 요건 : 1) 대항요건(건물인도등)과2)사업개시후 20일이내에 관할세무서에 사업자등록을 마치고 확정일자를 갖춘경우에 해당됩니다.
● 우선변제권의 효력 : 우선변제권이 있는 세입자는 경매 또는 공매시 임차건물(임대인 소유의 대지포함)의 환가대금에서 후순위권리자나 그밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다(동법제5조의2항,대법원판례2006.1.13선고2005다64002판결)
2. 우선변제권의 적용예외사유(주의사항)
☞ 우선변제권은 임차상가건물이 경매나 공매에 넘어갔을때 적용되며, 일반매매,상속,증여등의 경우에는 적용되지 않습니다.
3. 우선변제권의 발생시기
☞ 우선변제권을 행사하기 위해서는 우선변제권의 요건이 경매절차에 따르는 배당요구의 마지막날짜인 경락기일까지 존속(유지)되고 있어야 합니다.
☞ 상가건물임대차보호법 시행일인 2002.11.1이전에 임차인이 확정일자를 받은 경우에는 우선변제군은 2002.11.1부터 효력이 발생합니다.
(자료참조:법제처,알기쉬운 생활법률)