✅ 상가임대차보호법 10년간 보장받는 방법
일반인들이 직장을 다니다가 자영업을 할 경우 상가건물을 임차하여 영업을 시작하게 됩니다. 오랜동안 자영업을 하신 분들은 본인의 상가점포에 대한 보증금과 권리금을 지킬 수 있는 노하우를 가지고 있지만 처음 자영업을 하시는 분들은 주택임대차의 경우 주택임대차보호법에 대해 어느정도 법적지식이 있는 반면, 상가건물임대차보호법의 적용을 받는 상가건물임대차에 대해서는 잘 알지못하여 권리금은 물론이고 상가보증금까지 손실을 보는 경우가 많습니다.
본 포스팅에서는 개정 상가건물임대차보호법에 의한 10년간 영업보장을 받고 권리금까지 온전하게 지킬 수 있는 방법에 대하여 알아보겠습니다.
✅ 상가건물의 10년간 보장받는 요건
상가건물을 임차하여 영업을 시작하려는 사업자는 필수적으로 다음 세가지 조건을 이행하여야 합니다.
즉 상가점포를 계약하고 상가건물보호법에 의한 대항력과 우선변제권을 확보하기 위해서는 아래 세가지 요건을 하나라도 어기면 안됩니다.
① 상가임대차계약을 체결후 관할세무서에 사업자등록 신청,
② 관할세무서에서 확정일자를 받아야 합니다
- 일반적으로 주택임대차의 경우 확정일자를 관할 주민센타나 등기소에서 받지만,상가점포의 확정일자는 관할 세무서에 확정일자를 접수받습니다.
③ 월세를 상가임대차기간중에 3번이상 연체되지 않도록 각별히 주의하여야 합니다.
- ①,②항목은 필수요건이지만 수습을 할 수 있는 조건이지만,
③항의 월세 3기이상 연체는 피할 수 없는 조건이 됩니다.
아무리 확정일자를 받고,사업자등록을 했더라도 임대인이 임차자를 법에서 정해진 계약갱신을 안해줄 수 있는 권리가 임차인의 3기이상 월세 연체인것입니다.
✅ 상가건물 임대차분쟁 사례
제가 거래했던 상가임차자는 어느날 갑자기 주인이 내용증명을 보내와 "3기연체를 했으니 계약갱신을 못하겠으니 만기때 점포를 비우라"는 통보를 받고 부동산사무실로 찾아온 사례가 있었습니다. 악의적인 임대자는 임차인에게 연체시 절대 연체사실을 임차인에게 알리지도 않고 3기연체를 임차자가 하도록 방치하고는 바로 내용증명을 보내 상가건물임대차보호법제10조에 의한 계약갱신거부권을 행사합니다.
다행히도 제고객은 3기가 아닌 2기 연체를 해서 제가 즉시 임대인 계좌에 밀린임대료를 입금하고, 임대인에게 3기 연체한 사실이 없으므로 상가건물 갱신요구권은 정당하다는 내용의 내용증명을 임대인에게 보내라고 조언했습니다. 이후 임대인은 하는 수 없이 임차자에게 계약갱신권을 인정할 수 밖에 없었습니다.
이사례는 월세를 연체했을 경우 법에서 정하는 10년 영업권의 권리는 인정받을 수 없을 뿐만아니라 임차인의 영업권10년을 보장해주지 않기위해서 임대인은 월세 독촉없이 임차인의 연체만을 기다린다는 현실적인 사실에 주목하셔야 합니다.
모든 법에는 권리만 있는 것이 아니라 권리는 항상 의무가 수반된된다는 점을 인식하셔야 합니다.
✅ 상가건물임대차보호법(2018년 10월 16일 개정)
- 임차인의 10년 영업권을 보장한 상가건물임대차보호법은 2018년도 10월 16일자로 개정되었기 때문에 동법 개정전에 계약을 하고 그이후에 계약갱신을 하지 않는 경우는 구법의 적용으로 5년만 보장받을 수 있으며, 개정이후 계약을 한 경우
최대 10년까지 영업보장을 받을 수 있습니다.
단 앞서 언급한 3가지 임차자의무를 다했을 경우에만 해당됩니다.
- 계약갱신요구권,권리금보호규정 등의 조항은 환산보증금 기준(서울의 경우 9억원이하)을 초과한 임대차에도 적용되지만,
5%증액제한 규정,묵시적 갱신규정등은 환산보증금 기준이하인 임차자에게만 적용됩니다.
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