✅ 지식형산업센터 장점과 투자시 유의사항
최근 아파트규제에 따른 반사적인 부동산 자금의 이동으로 부각되고 있는 지식형산업센터란 무엇이며 투자시 고려할 사항과 유의점에 대해 알아보고자 합니다.
지식형산업센타란 쉽게말해서 과거의 "아파트형 공장"을 말합니다. 과거의 아파트형공장이라는 인식으로 일반 제조업체들만 도심의 제조공장을 찾기위해 입주했다면 지금의 지식형산업센터는 기존의 아파트형공장과는 달리 제조업뿐만 아니라 IT계열 연구소나 일반 경영컨설팅 사무소,벤처업종,일반 사무업종까지 입주가 가능하고 파격적인 대출조건으로 인기를 끌고 있습니다.
(하남테크노밸리 u1센터)
☑ 지식형산업센타란?
하나의 건축물에 제조업,지식산업,정보통신산업의 사업장과 지원시설이 복합적으로 입주 할 수 있는 건축물로서 지상3층이상이고 6개이상 사업장이 있어야 합니다.
즉, 지식형산업센타란 동일 건축물에 제조업,지식산업 및 정보통신산업을 영위하는 자와 지원시설이 복합적으로 입주 할 수 있는 다층형(3층이상)집합건물로서 6개 이상의 공장 또는 지식산업,정보통신산업의 사업장이 입주할 수 있어야 하며,바닥면적의 합계가 건축면적의 300%인 이상인 건축물을 말합니다.
지식산업센터는 기존 아파트형공장에 정보통신상업 등 첨단산업의 입주가 증가하는 현실을 반영하여 기존 아파트형공장을 지식산업센터로 명칭을 변경하고 제조업외에 지식산업 및 정보통신산업 등을 영위하는 자와 기업지원시설이 복합적으로 입주하는 건축물로 이해하시면 됩니다.
✔ 지식산업센터에 입주할 수 있는 시설
① 제조업,지식기반산업,정보통신산업,그 밖에 특정산업의 집단화와 지역경제의 발전을 위하여 산업단지관리기관 또는 시장,군수,구청장이 인정하는 사업을 운영하기 위한 시설
② 벤처기업을 운영하기 위한 시설
③ 그 밖에 입주업체의 생산활동을 지원하기 위한 시설로서 금융,보험업,기숙사,근린생활시설 등의 시설을 말합니다.
☑ 아파트형공장과 지식산업센타의 차이점
지식산업센타의 옛모습인 아파트형공장의 과거 건축물의 형태는 생산시설 위주의 업종배치였으나 지금은 지식산업센타가 일반 오피스건물 또는 오피스텔 건물과 외관상으로는 별 차이가 없어졌습니다. 그이유는 과거의 생산,제조목적의 공간에 생산,제조하는 종사자를 위한 휴게공간,여가생활을 할 수 있는 공간을 추가로 배치하였다는 점입니다
① 업무지원시설(상가 및 입주자편의시설) 배치 비율을 높여 입주민이 한건물에서 업무 및 여가활동을 할 수 있도록 하였습니다.
② 각 층별 공개공지 및 외부휴게실을 배치하여 입주사에 근무하는 직원들의 여유로운 휴게공간을 제공하여 작업능률을 올리고 있습니다.
✅ 지식산업센타 장점과 투자시 유의사항
지식산업센타는 실수요입주사가 분양하는 것만이 아닌 요즈음은 부동산투자상품으로서 그 주목을 받고 있습니다. 그이유는 초창기 지식산업센터를 분양받아 본인이 사용하지 않고 타인에게 임대하는 것은 불법이였습니다. 그만틈 지식산업센터는 정책사업으로 정책자금이 지원되는 사업으로 대출등 자금조달에 유리한 점이 많았습니다.
그러나 현재는 가산디지털단지,반월산업단지,성남산업단지 등이 임대사업이 금지되어있고 다른 지역의 지식산업단지는 합법적으로 허용되었습니다.
☑ 지식산업투자시 장점
① 지식산업센터는 부동산규제를 받지 않으며 대출한도가 높아사 소액으로도 투자가 가능하며 안정적인 임대수요확보로 임대수익과 시세차익을 동시에 볼 수 있습니다.
실제로 고아명,고양,남양주,동탄,하남등 수도권지식산업센터에서 분양후 시세차익이 10~15%까지 올릴 수 있었습니다.
② 지식형산업단지는 주택수에 포함되지 않아 양도소득세 부과대상이 아니며 언제든지 전매가 가능하다는 장점이 있습니다.
③ 오피스텔등 일반 사무실의 평균거주기간은 통상 2~3년이지만 지식산업센타의 입주사는 통상 8~10년으로 세입자가 한번 입주하면 웬만하면 이사를 가지 않아 공실걱정을 안해도 됩니다.
☑ 지식산업투자시 유의사항
① 대단지,교통망이 잘 갖추어진 지식산업센타를 골라야 합니다. 지식산업센타의 주 고객이 생산,제조,정보통신관련 기업이 이므로 이들 입주사가 원할하게 제품을 출고할 수 있는 주변 교통인프라 고속도로 I.C 및 고속도로,간선 국도와의 접근성이 유리한 수도권 교통요지 위주로 단지를 선택하셔야 합니다.
아파트와 마찬가지로 소규모 지식산업센타보다는 대규모 지식산업센타가 부동산시세차익 높게 발생합니다.
② 시공사의 선택이 중요합니다. 입주후 사후관리를 위해서는 1군업체가 시공한 지식산업센타를 선택하시는 것이 유리합니다.
③ 철저한 시장조사를 통한 입지선정을 해야합니다. 분양사의 말만 믿지말고 본인이 발품을 파는 시장조사를 통해 공실률 위험이 적은 단지를 골라야 합니다. 분양가가 싸다고 좋은 것은 아니고 향후 미래가치를 위해 입지선정이 중요합니다.
④ 입주사의 선택시 일반 지원시설업종보다는 유통망을 가지고 있는 생산,제조업체를 선택하여 임대를 놓은 것이 중요합니다. 일반영업,컨설팅 업체의 경우 자주 변동되는 경우가 많습니다.
☑ 지식산업센터 대출한도와 대출금리(향후 변동가능)
대부분 분양업체들이 계약시 분양금양의 10%를 계약금으로 받고 중도금은 전액 무이자 조건입니다. 전매가 자유로워 등기전에 얼마든지 전매를 자유롭게 할 수 있습니다.
① 실입주기업의 담보대출은 분양가의 90%정도 대출이 가능하며 기술특허를 받은 기업의 경우에는 추가대출도 가능합니다.
② 제조업체를 제외한 업체는 80~90%대출가능
③ 부동산 투자자(임대사업자)의 대출은 약80%가능합니다.
④ 대출금리는 1.8~1.9%전후이며 향후 변동가능합니다. 다른 부동산 상품(오피스텔,상가등)보다는 저금리 국가정책자금 활용이 가능합니다.
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