알기쉬운 토지보상업무,토지보상관련 자주묻는 질문 FAQ

정부 및 공공기관,지차체등의 공익사업을 위하여 본인의 토지가 수용당했을 때 토지손실보상업무 관련 토지소유자가 자주묻는 질문을 하남도시공사(huic)의 하남교산 3기신도시 토지보상안내문을 자료를 토대로 알기쉽게 알아보고자 합니다.

Q1 대토보상이란 무엇인가요?

A1 토지보상금을 현금 대신 개발조성된 토지로 보상 받는 것을 말하며 보상대상자 기준은 대지분할제한 면적 이상의 토지를

양도한 자(주거지역은 60㎡,녹지지역 200㎡)입니다.

대토보상 면적은 주택용지는 990㎡, 상업용지는 1,100㎡를 초과할 수 없습니다.

대토보상으로 받은 토지는 소유권 이전 등기를 완료할 때까지 전매할 수 없도록 하는 제약 조건이 있으며 대토보상계약체결 후 1년이 경과한 경우 현금보상 전환신청 가능합니다.

[대토보상 절차도]

Q2 채권보상의 기준은 무엇인가요?

A2 • 토지소유자나 관계인이 원하는 경우에 손실보상금을 채권으로 지급할 수 있습니다.

• 부재부동산 소유자의 경우 1억원을 초과하는 부분은 채권으로 지급합니다.

※ 부재(不在)부동산 소유자 기준

사업인정고시일 1년 전부터 해당 토지의 소재지와 연접한 시·군·읍· 면이나 해당 토지의 경계로부터 직선거리로 30킬로미터 이내으 ㅣ지역에 계속하여 주민등록을 하지 아니한 사람을 말한다.

다만, 질병으로 인한 요양, 징집으로 인한 입영 등 부득이한 사유의 경우 제외한다.

Q3 잔여지 보상의 청구시기는 언제인가요?

A3 토지의 일부에 대한 수용재결이 있기 전까지 하여야 하며, 사업기간 내 청구하여야 합니다.

Q4 건축물을 이전비로 보상할 때 현실적으로 가옥 등은 건축물 이전이 불가능하므로 취득 보상을 해야 하지 않나요?

A4 네, 맞습니다. 건축물은 사실상 이전이 어렵거나 이전하여서는 종래의 목적대로 사용하는 것이 불가능하므로 해당 물건의 가격으로 평가합니다. 다만, 조립식 건축물 등 이전이 가능한 건축물은 이전에 소요되는 비용으로 평가합니다.

Q5 사업인정고시일 이후 무허가로 설치한 건축물은 보상을 받을 수 있나요?

A5 아니요, 보상을 받을 수 없습니다. 관계법령에 따르면 사없인정고시가 있은 후에는 누구든지 고시된 토지에 대하여 사업에 지장을 초래할 우려가 있는 형질의 변경을 못하도록 하고 있고 건추물의 건축·대수선, 공작물의 설치 또는 물건의 부가·증치를 한 토지소유자 또는 관계인은 당해 건축물·공작물 또는 물건을 원상으로 회복하여야 하며 이에 관한 손실의 보상을 청구할 수 없도록 규정하고 있습니다.

※ 부가(附加) : 기존 물건에 덧붙이는 행위

증치(增置) : 기존물건을 더 늘려서 설치

Q6 무허가 건축물 등에서 임차인이 영업하는 경우에도 받을 수 있나요?

A6 네, 받을 수 있습니다. 단, 임차인이 사업인정고시일 등 1년 이전부터 「부가가치세법」 제8조에 따른 사업자 등록을 하고 영업하고 있어야 하며, 1천만원 한도 내에서 영업손실을 보상합니다.

※ 무허가건축물등 : 허가 또는 신고대상이나 허가나 신고없이 건축 또는 용도변경한 건축물

Q7 무허가 영업하는 경우에도 보상을 받을 수 있나요?

A7 네, 받을 수 있습니다. 사업인정고시일 이전부터 영업을 허가 등 없이 영업행위를 행하여 온 경우에는 도시근로자 3인 가구 3개월분 가계지출비에 해당하는 금액을 영업손실에 대한 보상금으로 지급하되, 본인 또는 생계를 같이 하는 동일 세대안의 직계 존비속 및 배우자가 해당 공익사업으로 다른 영업에 대한 보상을 받은 경우는 영업시설등의 이전비용만을 지급합니다. (영업장소의 다른 기준은 모두 충족해야함)

Q8 사업인정고시일 이후 영업을 승계한 경우 보상 대상인가요?

A8 네. 보상 대상에 해당됩니다. 다만, 관련규정에 따라 영업을 행함에 필요한 허가 등을 받아 사업인정고시일 등 전부터 적법한 장소에서 인적·물적 시설을 갖추고 계속적으로 행하고 있는 영업을 사업인정의 고시가 된 후에 적법하게 승계한 경우라면 보상이 가능할 것으로 판단됩니다.

Q9 지목이 임양인 토지에서 경작하는 경우에도 영농보상을 받을 수 있나요?

A9 아니요, 받을 수 없습니다. 2011. 1. 1 이전은 공부상 지목에도 불구하고 실제 농사를 경작하면 영농손실보상을 받을 수 있었으나, 2011. 1. 1 부터 산지관리법에서 규정한 절차에 따라 농지로 지목변경된 경우에 한해 영농손실보상을 받을 수 있도록 규정이 변경되었습니다.

Q10 실제경작자(임차농)임에도 경작사실확인서에 농지소유자가 인감날인을 거부하는 경우에 영농보상금을 받을 수 있는지?

A10 네 보상금을 받을 수 있습니다. 다만 보상담당자에게 농지소유자가 경작사실확인서에 인감날인을 거부하고 있음을 알려주시고 해당지역 통장의 인감이 날인된 경작사실확인서를 사업시행자(보상수탁기관)에게 송부하여 주시면 됩니다.

이후 사업시행자(보상수탁기관)는 해당 농지의 소유자에게 그 사실을 서면으로 통지하고 농지소유자가 통지받은 날부터 30일 이내에 이의를 제기하지 아니하는 경우에는 경작사실확인서가 제출된 것으로 보아 농지소유자의 인감날인을 받지 않아도 영농보상금 수령이 가능합니다.

Q11 수목 보상금은 수목가격인가요? 수목을 이전하는 비용인가요?

A11 이전비입니다. 수목에 대한 보상금은 이전에 필요한 비용으로 보상하는 것이 원칙이나, 물건의 가격과 비교하여 이전비가 물건의 가격을 넘는 경우에는 해당 물건의 가격으로 보상합니다.

Q12 토지 또는 건축물에 근저당권이 설정되어 있는 경우 협의에 의해 계약을 체결하고 보상금을 수령할 수 없나요?

A12 수령할 수 있습니다. 근저당권을 설정한 금융기관이 동의하면 보상금 중 근저당권 말소에 필요한 대출금만큼 금융기관에 직접 지급하는 조건으로 계약 체결과 보상금 수령이 가능합니다. 그러나, 금융기관이 동의하지 않는 경우 등에는 계약 체결이 어려울 수 있습니다