✅ 공인중개사 부동산중개사고사례 및 예방법
많은 사람들이 공인중개사시험에 합격하고 부푼마음으로 부동산사무실을 개업합니다.
그러나 초보 공인중개사들을 대상으로 노리는 이른바 '부동산공갈사기단'을 누구나 한번쯤은 경험하고 중개업이 하기싫어지는 생각을 하게 됩니다.
본 포스팅은 부동산 중개사고 예방을 위한 중개업무시 주의사항을 실전 중개사고 극복경험을 토대로 공유하고자 합니다.
□ 부동산 중개사고 유형
공인중개사가 실무 중개업을 하면서 직면하게 되는 부동산중개사고 유형은 크게 두가지로 분류됩니다.
①공인중개사 실무업무지식 부족 또는 업무미숙으로 인한 사고
② 의뢰인의 고의적인 중개사고 함정에 빠지는 경우입니다.
이 두가지 중개사고 유형중 ① 업무미숙으로 인한 중개사고는 중개사가 극복할 수 있으나,②의뢰인의 고의적인 중개사고 함정에 의한 중개사고는 중개업을 그만두고 싶을정도로 초보중개사 뿐만아니라 기존 개업중개사까지도 정신적 타격을 줄 수 있으므로 주의해야 합니다.
1. 업무미숙으로 인한 중개사고
중개업 개업전 직장업무로 부동산관련 업무를 하였거나 일반회사에서도 부동산이외의 계약관련 업무를 하고 중개업을 개업한 중개사는 실전업무에 있어서 실수를 적게합니다.
그러나 직장생활 경험없이 중개업을 처음 경험한 사회초년생과 부동산과 전혀 무관한 업무를 했던 공인중개사는 부동산중개업무가 공인중개사 시험을 합격한 지식으로 중개업을 수행하는데 턱없이 부족함을 인식하게 됩니다.
그이유는 공인중개사는 세무사,법무사 정도의 수준은 아니더라도 최소한 부동산중개업무를 하려면 세무,법률지식이 중간정도 되어야 업무실수를 하지 않습니다.
• 공인중개사법은 변호사,감정평가사등의 자격증 법률처럼 중개사를 보호하지 않습니다. 오히려 공인중개사법은 중개사를 사소한 실수라도 허용치않는 규제성이 강한 법률입니다.
※ 업무미숙 중개사고 주요사례
• 확인설명서 미교부
• 다가구주택 세입자현황 미파악
• 부동산 소유관계 미파악:등기부등본이외에 주민등록증,인감진위 확인절차 무시
• 부동산 시세파악 정보부족으로 깡통전세물건 거래
• 등기부등본 제한물건 파악지식부족(지역권,가처분등기등)
• 토지,건물 등기부등본중 건물등기부등본만 확인 또는 토지등기부등본만 확인하여 제한물건을 파악하지 못하여 손해배상청구 당하는 사례등
2. 고의적인 중개사고
초보 공인중개사나 경력있는 공인중개사도 주의하지 않으면 고의적인 중개사고는 피할 수 없습니다.
특히 중개업관련 법률은 중개사의 사소한 실수도 행정처벌을 요하는 조항이 많으므로 악의적인 의도를 가지고 중개사에게 접근하면 피할 수 가 없습니다.
* 고의적인 중개사고사례
지나친 친밀감을 요하는 의뢰인은 조심하셔야 합니다.
처음 보았는데 지나친 친밀감을 표시하는 의뢰인에게 긴장감을 늦춘 중개사는 매도자에 대한 개인정보를 노출하는 등 아래와 같은 결점을 노출하여 부동산 사기단에게 당하는 경우가 속출합니다.
고의적인 중개사고 유형은 크게 ① 중개서류 생략교부,②위법건물 거래사례로 구분됩니다.
1. 중개서류 생략교부 사례
부동산 사기단은 실제로 부동산 거래할 의도도 없이 부동산사무실을 물색합니다. 오래된 부동산보다는 최근에 개업한 부동산을 물색하되 사람이 착해보이거나 인상이 좋은 부동산을 찾습니다. 또한 거래가 활발하게 되는 부동산사무실보다는 한가한 부동산을 찾습니다. 의도적 서류미교부 중개사고의 과정은 다음과 같습니다.
① 중개물건을 보자마자 계약체결하자고 합니다. 계약금은 걸지 않고 가계약금을 거는 경우와 계약금을 10%이상 걸고 가는 경우가 있습니다.
②본인이 일이있어서 급하다고 계약서 작성을 빨리해달라고 채근근합니다. 공인중개사가 계약서 작성하는 데 정신없게 하고 계약서 이외에 교부서류(확인설명서,등기부등본,건축물대장등)는 괜찮다고 다음에 달라고 하고 계약서만 챙기고 급히 떠나버립니다. 대부분 중개사는 등기부등본만은 필수적으로 교부하는데 작성시간이 다소걸리는 확인설명서는 미처 교부하지 못합니다.이런 점을 악용하여 부동산사기단은 계약서만 챙기고 확인설명서는 나중에 교부하거나 사장님 믿으니 필요없다고 웃으면서 나갑니다.
③이후 전화협박을 합니다. 필요서류 교부안했으니 구청에 신고하겠다고 이러면 100% 당합니다.
중개의뢰인이 확인설명서를 필요없어 교부안했다고 구청에 변명해도 소용없습니다. 결과가 중요합니다.
2. 위법건물 거래사례
부동산사기단은 거래지역에 무허가 건물현황을 파악을 합니다.이후 해당지역의 부동산업소를 검색합니다.위의 사례처럼 인상좋고,개업을 한지 얼마안되거나,부동산 손님이 없는 한가한 중개사무실을 목표로 합니다. 단 개업을 한지 오래된 중개업소도 돈에 대한 욕심이 많은 경험많은 중개업소도 이들의 범죄대상입니다.
부동산은 다음의 과정으로 중개업소의 약점을 잡고 돈을 뜯어냅니다.
① 물색된 중개업소에 가서 위법건축물임을 알면서 특정 아파트나 빌라를 거래를 희망합니다.
② 거래를 할테니 주인에게 연락해서 가격을 깎아달라고 하며 흥정을 합니다. 가격이 흥정되면 바로 계약을 하자고 서두릅니다.
③ 계약서만 챙기고 확인설명서는 필요없다고 하거나 작성할 틈도 안주고 다음에 가져가겠다고 하고 계약금을 그자리에서 입금합니다.
④ 해당건물이 위법건축물임을 숨기고 계약했다고 공인중개사와 임대인을 상대로 협박을 합니다.
이경우 매도인은 이런 협박에도 자유로울 수 있지만 중개사는 필요서류를 교부하지 않은채 거래함에 따르는 행정처분때문에 할 수 없이 매수자와 협상을 하게 됩니다.
③ 중개사에게 위약금을 요구합니다. 입금하지 않으면 구청 부동산정보과에 신고하겠다고 협박합니다.
* 이러한 일이 일어나는 경우는 대부분 같은 중개업자의 도움으로 사기행각이 벌어지는 경우가 많습니다. 그러나 행정청인 구청은 과정보다 결과를 중시하고 중개사가 해당 매수자의 행위가 고의임을 증명해야 하므로 이를 증명못하면 그대로 당할 수 밖에 없습니다.
□ 중개사고 예방법
위에서 기술한 중개사고 사례는 중개업이 결코 호락하지 않은 직업임을 알 수 있습니다.
이러한 부동산 사기단의 함정에 의한 협박으로 손해를 보거나 행정처분에 당하지 않으려면 다음 두가지를 명심하면 됩니다.
① 계약자가 서두르면 일단 의심하고 계약자가 계약을 하자고 서둘러도 확인설명서를 꼼꼼히 작성하여 교부하고,건축물관리대장,토지이용확인서,공제증서등 중개사가 교부해야 할 필요서류는 반드시 계약자에게 교부하여야 합니다.
바쁘게 계약하자고 해도 서류작성의 시간을 주지않는 계약은 위험이 도사리고 있는 계약임을 명심해야 합니다.
② 건축물관리대장에 위법건물이 적시된 하자가 있는 물건등을 거래할때는 확인설명서와 계약서 특약사항에 반드시 '매수자 또는 임차자가 인지하고 계약하는 것'이라는 단서를 반드시 달아야 책임을 면할 수 있습니다.
지나치게 친절하게 접근하거나 계약을 서두른다고 중개사가 평점심을 잃고 돈을 쫓는다면 오히려 돈을 잃고 중개업을 폐업하고 싶은 생각이 들게됩니다.
* 부동산 중개 및 부동산계약관련 포스팅을 더 보시려면 아래글을 참조바랍니다.
(부동산 계약시 필수주의사항)
(부동산 전월세신고제 개요 및 신고시 주의사항)
(임차건물,상가가 경매에 넘어간 경우 대처방법)
(불법개조한 주택,건물의 주택임대차보호법 적용여부)
(상가임대차보호법,10년 보장받는 방법)
(토지보상업무 절차 및 토지보상관련 자주묻는 질문 총정리)