부동산 계약시 필수 주의사항
✅ 부동산 계약시 필수 주의사항
부동산 계약시 실무 공인중개사로 일반인들이 놓치기 쉬운 부동산계약시 주의사항에 대해 알아보겠습니다.
부동산중개가 아직도 매수자,매도자의 직거래로 활성화되지 않는 이유가 부동산거래수수료를 아끼려다가 자칫잘못하면 거액의 보증금을 날릴 수 있기때문일 것입니다.
부동산사무실에서 거래한다는 것은 일종의 거래에 대한 보험을 드는 것이며 부동산에서서는 거래당사자에게 보증보험증권을 계약후 교부하게 됩니다.
부동산거래를 할때 주의해야 할 사항은 거래당사자 뿐만아니라,
거래를 주관하는 공인중개사도 거래시 긴장하고 주의해야하는 것은 똑같습니다. 잘못거래하면 받은 수수료보다 더큰 거액의 손해배상을 해야되기 때문입니다.
본 포스팅에서는 부동산계약시 반드시 체크해야 할 세가지 주의사항에 대해 알기쉽게 알아보겠습니다.
✅ 부동산계약시 필수 주의사항 세가지 항목
부동산 거래계약시 주의사항을 계약전,계약시,계약후 세단계로 주의해야 할 항목이 있습니다. 단순하고 귀찮은 절차이지만하기 사항을 점검하지 않으면 귀중한 재산을 잃을 수 있습니다.
중개사고시 책임은 중개사가 100%책임지지 않습니다. 거래당사자 귀책사유도 인정되므로 사안에 따라 중개사 책임이 50%~70% 부과되고 나머지 부문은 거래당사자가 부담되므로
부동산계약시 중개사뿐만아니라 거래당사자도 주의를 기울여야 할 것입니다. "중개사가 알아서 확인하겠지.."라는 안일한 사고보다는 중개사가 아래 세가지 사항을 잘 점검하고 있는지 확인하셔야 합니다.
1. 계약전 점검리스트
① 해당관청에 등록된 중개사무소인지 확인
-국가공간정보포털(www.nsdi.go.kr)에 접속하여 해당 중개사 사무소 등록번호,상호,대표자 일치여부 확인
② 본인 및 대리인 확인
- 신분증(ARS 1382)확인
- 운전면허증 : 경찰청 이파인(www.efine.go.kr)
③ 등기사항전부증명서(舊 토지,건물 등기부등본) 실시간 발급,
등기권리증(토지,건물 소유자 확인) 진위확인
2. 계약시 점검리스트
① 중개물건이 용도와 설치목적에 적합한지 확인
- 특히 상가거래시 업종설치 목적에 부합하는 건물인지 건축물대장을 발급하여 용도확인 및 불법건축물 유무 확인
- 전세 또는 월세등 임대차계약시 한국토지주택공사(LH)에서 대출을 받아 진행할 경우는 건축물대장상 용도가 근린생활시설로 기재되어 있는 것은 보증금에 대한 확정일자는 받을 수 있으나 LH규정상 대출불가사항입니다(단 오피스텔은 업무용 오피스텔이라도 주거로 사용할 목적이라면 주택대출을 받을 수 있습니다)
② 등기사항 전부증명서(구 등기부등본) 및 각종 공부 등을 확인하여 중개대상물 확인,설명서에 기재하여 교부했는지 확인
🔅 계약시,잔금시 모든 서류는 실시간으로 발급받아 확인하셔야 합니다.
③ 중개대상물 확인 설명서 작성 시 해당사항 없는 경우 "해당없음"을 표기하여 빈칸없이 작성했는지 확인하셔야 합니다.
3. 계약후 점검리스트
① "거래금액"지급 시 마다 등기사항전부증명서(舊 건물 및 토지등기부등본)를 실시간으로 중개사에게 발급요청하여 권리변동사항을 반드시 확인하고 입금하여야 합니다.
② 매매금액과 보증금 및 월 임대료는 등기사항 전부증명서상의 소유자에게 반드시 입금하여야 합니다.
예를들어 아파트소유자가 부인이면 부인에게 반드시 입금하셔야 합니다. 간혹 부부간 서로 협의안하고 거래한 경우가 있어서
문제가 발생하는 경우가 있습니다. 이경우 부득이 한 경우 부부라도 상대방의 인감증명서를 첨부한 위임장을 교부받아 상대방에게 입금하셔야 합니다.
③ 해당 물건에 대출금이 남아있을 경우 반드시 특약사항에 잔금과 동시에 해당 대출금상환 및 말소한다는 특약사항을 기재하여야 합니다. 확실한 것은 잔금일 매도인과 중개사,매수인이 해당 금융기관에 방문하여 대출금 말소확인후 소유권이전서류를 받는 것이 좋습니다.
✅ 공인중개사 중개대상물 확인설명서 작성시 주의사항
① 다가구주택 중개 시 근저당권 및 선순위 임차보증금,임대차기간등을 중개대상물 확인설명서에 필히 기재하여야 함
🔅 임대인이 임대차 기본 자료거부시 중개대상물 확인설명서에 "임대인 자료제출 거부"라고 기재하여 함
② 대리인 계약시 위임장,인감증명서,대리인 신분증 확인 후 복사하여 보관 및 중개대상물 확인설명서에 기재하여야 함
③ 주택임대차보호법 제3조의 6 제4항에 따라 등기사항전부증명서에서 확인되지 않은 경우 " 임대차계약을 체결하려는 자"는 임대인의 동의를 받아 확정일자 부여기관에 해당 주택의 임대차계약 자료를 요청할 수 있음
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