신탁등기 된 부동산 중개 시 유의사항
✅ 신탁등기된 부동산 중개 시 유의사항
☑ 신탁등기된 부동산을 개업공인중개사가 중개하는데 있어서 실제 소유자인 신탁자와 계약을 해야하는지, 아니면 수탁자인 신탁회사와 계약을 체결해야 하는지가 문제가 됩니다.
공인중개사법 제25조 제1항 제1호는 개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우 중개가 완성되기 전에 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 당해 중개대상물의 상태, 입지 및 권리관계를 성실, 정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다고 규정하고 있고, 부동산등기법 제81조 제3항은 신탁원부는 등기기록의 일부로 보고 있습니다.
☑ 일정규모 이상의 신축건물을 중개할 시에는 반드시 신탁여부를 확인하고 나아가 신탁원부를 필히 발급받아 권리관계를 명확이 확인하도록 합니다.
이러한 경우 개업공인중개사는 대상물건의 등기사항증명서를 발급 열람하여 등기사항증명서 갑구란에 수탁자인 신탁회사 및 신탁번호를 확인할 수 있습니다.
이 신탁번호로 관할등기소에 직접 방문하여 신탁원부를 발급받아보면 그 신탁원부에 당해 부동산의 신탁유형과 신탁계약조건 및 매매계약, 임대차계약에 대한 권리가 누구에게 있다는 내용이 명시되어 있습니다.
☑ 신탁부동산의 임대차 계약시 수탁자(신탁회사)와 임대차계약을 체결하는 것이 원칙입니다. 다만, 수탁자(신탁회사)의 동의서를 받은 경우 신탁자(건물주)와 임대차계약을 체결할 수 있습니다.
신탁부동산의 임대차 계약시 수탁자의 사전승낙을 조건으로 위탁자 명의로 체결하되, 수탁자인 신탁회사의 동의를 받아 그 신탁회사에 보증금을 지급해야 비로소 효력이 있고, 그렇지 아니하면 임대차의 효력을 주장하지 못합니다.
따라서 개업공인중개사가 신탁부동산을 중개하는 경우 독단적으로 실제 소유자(신탁자)와 계약을 체결토록 할 것이 아니라, 반드시 신탁원부를 발급받아 본건 물건의 신탁회사에 방문 혹은 통신으로 계약체결에 관한 법률적인 관계를 확인한 후에 수탁자인 신탁회사 및 실제소유자인 신탁자가 함께 입회하에 매매,임대차 계약을 진행하여야 할 것입니다.
※ 신탁과 관련된 대법원 판례는 (대법원 1991.8.13. 선고 91다 12608 판결)
"신탁법상의 신탁은 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산권을 이전하거나 기타의 처분을 하여 수탁자로 하여금 신탁 목적을 위하여 그 재산권을 관리 처분하게 하는 것이므로(신탁법 제1조 제2항), 부동산의 신탁에 있어서 수탁자 앞으로 소유권 이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고, 위탁자와의 내부관계에 있어서 소유권이 위탁자에게 유보되는 것은 아니라 할 것이다"라고 판결을 하였습니다.
또 중개실무에 있어서 이러한 신탁부동산의 법률관계를 명확이 분석하지 않아 임대차를 중개한 개업공인중개사의 과실책임을 인정한 판례도 나오고 있습니다. (수원지법 2009.12.22. 선고 2009가단 18799판결).
※ 신탁등기된 부동산을 임대차 중개한 중개업자에게 손해배상책임(수원지방법원 2009가단 18799, 2009.12.22. 선고)
각 임대차계약을 중개한 개업공인중개사는 원고들에게 중개 당시 사건 임차목적물에 관한 신탁계약 등을 개략적으로 설명하기는 하였으나 제대로 된 내용이 아닌 전혀 다른 법률적 해석, 즉, 신탁계약을 체결한 이유는 임대인이 개인보다는 법인이 더 안전하고 신탁계약은 임대차보증금의 안전한 담보를 위한 것이라고만 설명,
나아가 계약서상에 이 사건 임차목적물에 설정된 신탁의 법률관계를 전혀 기재하지 않았을 뿐더러 여태 한 번도 문제된 적이 없으나 만일 문제가 생긴다면 중개업자가 책임진다고 말을 하는 등 임대차계약의 체결을 유도한 사실과 신탁계약의 내용을 문의하거나 신탁원부 등 관련서류의 제출을 요구한 적이 없을 뿐만 아니라 등기소에 방문하여 신탁원부를 발급받지도 않았다.
결국 중개업자는 신탁에 관한 법률관계를 저혀 이해하지도 못한 채 계약을 체결토록 한 과실이 있어 중개업자들은 연대해서 피고들의 손해액 중 70%를 배상할 책임이 있다.
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