불법개조한 경우 주택임대차보호법의 적용여부
불법개조한 경우 주택임대차보호법의 적용여부
Q. 임대인이 전출하지 않고 있어도 임차인이 보호를 받을 수 있는 여부?
A. 임대인의 주민등록이 임차건물 또는 주택에 있다고 하더라도,임대인은 임차인이 아니기 때문에 더 나아가 실제 임차지에 거주하고 있지도 아니하므로 주택임대차보호법에 의한 보호를 받을 수 없습니다.
임대인이 주민등록을 이전하지 아니하는 경우라 하더라도 임차인이 새로이 주민등록을 이전하고 확정일자를 받고 그집에 거주하고 있으면 임차인으로서 대항력 및 우선변제권이 있습니다. 임차인이 위장전입이 되는 것이 아닙니다.
Q. 임대차 기간이 만료되어 가는데 임차인의 소재가 불명한 경우? 임대차기간이 얼마남지 않았는데 임차인의 핸드폰이 불통이고 동거인만 거주하고 있습니다. 내용증명도 발송하였으니 반송됩니다. 명도를 하려면 어떻게 하여야 하는지요?
A. 임대인은 임차인에게 임대차 기간 만료 2개월 전에 계약종료 의사를 통지하면 됩니다. 다만 임아인이 소재불명이어서 통지할 수 없으면 일단 동거인에게 통지를 하면 됩니다.
이 경우 임차인 자신의 의사에 기한 소재불명이므로 임차인의 귀책사유라 할 것이므로 송달불능이라 하더라도 계약종료의 효력은 있다고 사료됩니다.
다만 동거인이 퇴거하지 아니하는 경우에는 문제가 됩니다. 이런경우 소송으로 명도를 청구할 수 밖에 없습니다.
Q. 장기수선 충당금 지불의무
전세 세입자로 임대인과 2년 계약을 체결하였으나 1년 후 주택이 매매된 경우 임대차 기간종료 후 장기수선충담금의 지불의무는 누구에게 있는지요?
A. 의뢰인은 첫번째 임대인과는 임대차 계약을 종료하고 세로운 소유주와 별도로 새로운 임대차계약을 체결한 것으로 보입니다.
장기수선충당금은 주택의 보존에 관계된 것이므로 임대인이 지불해야 합니다.다만 여기서 문제가 되는 것은 새로운 소유자와 새로운 임대차계약을 체결한 경우 현소유주는 전소유주와 체결한 기간의 장기수선충담금을 부담해야 하는 특약조건이나 매매계약체결시 임차인이 부담한 장기수선충당금을 인수하는 조건이 아니라면 임차자는 전 소유주에게 장기수선 충당금을 받아야 하는 불편함이 있습니다.
그러므로 장기수선 충당금을 세입자가 납부하고 있는 상태라면 동 주택매매시 현 소유자인 임대인(매도인)에게 장기수선충당금을 받는 것이 유리합니다.
일단 주택을 처분한 후 매도자는 나몰라라 하는 경우가 많으며 장기수선충당금을 돌려받기위한 노력과 스트레스가 있기때문에 현 주택이 매매될 경우 잔금이전 현 소유주와 장기수선충당금을 해결해야 합니다.
* 부동산 거래시 제반 분쟁사례에 대한 판례와 유권해석에 대한 포스팅을 더 보시려면 아래글을 참조바랍니다.
(공인중개사 부동산중개사고사례 및 예방법)
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