✅ 양도소득세 신고서류
1. 매도,매수계약서(분양계약서 사본)
2. 매도, 매수시 중개수수료 사본
3. 매수시 취득세, 등록세 영수증사본, 법무사수수료 사본
4. 기본적 지출
- 거실 및 안방 확장공사 증빙사본
- 샷시공사, 보일러 교체비용 등 자본적 지출액 증빙사본
5. 재개발, 재건축 아파트의 경우
- 구건물 폐쇄부 등기부등본
- 조합원 아파트공급계약서 사본
- 옵션계약서 사본
✅ 양도소득세 계산절차
양도가액 | 실제거래금액(07년부터 무조건 실가, 계약금+중도금+잔금 |
(-) 취득가액 | 실제거래금액(07년부터 무조건 실가, 계약금+중도금+잔금 |
(-) 필요경비 | 양도비 등 실제경비(자본적지출 등 증빙첨부로 확인된 가액) |
양도차익 | 양도가액 – 취득가액 - 필요경비 |
장기보유 (-) 특별공제 | (등기&3년 이상 보유) 토지∙건물의 양도차익 × 공제율 |
양도소득금액 | 양도차익 - 장기보유특별공제 |
(-) 기본공제 | 연간 250만원 (미등기 양도자산 배제) |
과세표준 | 양도소득금액 - 기본공제 |
(×) 세율 | 8단계 초과누진세율 (양도소득세율표 참조) |
산출세액 | (과세표준 × 세율) - 누진공제액 |
(-) 감면세액 | 조세특례제한법상 감면세액 등 |
납부세액 | 산출세액 - 감면세액 |
✅ 1세대 1주택 비과세
※ 1세대 1주택 비과세 : 1,2,3 모두 충족시
① 신규 주택을 2018.09.14 이후 매매계약하여 취득(조정+조정)
- 종전 주택을 3년 이내 → 2년 이내 양도해야 비과세 특례가능(종전주택과 신규주택 모두 조정대상지역 내에 소재하는 경우만 적용)
② 신규주택을 2019.12.17 이후 매매계약하여 취득(조정+조정)
- 아래 두가지 조건(i, ii)을 모두 충족해야 비과세 특례가능
i) 신규주택을 취득한 날로부터 1년이내 종전주택 양도
ii) 신규주택을 취득한 날로부터 1년 이내 신규주택으로 이사&전입
단, 신규주택 취득당시 기존 임차인을 승계받는 경우 2년 한도로 남은 임대차계약기간 종료일까지 연장
(종전주택과 신규주택 모두 조정대상지역 내에 소재하는 경우만 적용)
(2) 임대사업자의 거주주택에 대한 비과세 특례
- 거주주택 보유기간 중 거주기간 2년 이상이고 임대의무기간 등을 충족한 장기임대주택을 보유한 경우 거주주택을 양도
👉 개정연혁
① 2019.02.12 이후 매매계약하여 취득하는 거주주택
- 거주주택 비과세특례는 생애 한번만 받을 수 있음
② 2020.08.18 「민간임대주택법」 개정법률에 따라 주택임대사업자 등록이 자동말소/자진말소한 경우
- 말소된 날로부터 5년간은 임대의무기간을 충족한 장기임대주택으로 간주(단, 임대의무기간 내 등록말소 신청시(자진말소) 임대의무기간의 1/2이상 임대한 경우로 한정.)
※ 2021.01.01이후 양도하는 주택의 비과세 보유기간 계산
- 1세대가 다른주택을 처분(양도, 증여 및 용도변경)한 후 최종 1주택을 보유한 기간이 2년 이상 보유해야 비과세 가능(비과세 특례에 따라 일시적 2주택에 해당하는 경우는 제외하며 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우는 제외하지 않음)
3. 양도하는 주책을 보유기간 내 2년 이상 거주
( 조정대상지역내 취득하는 주택에 한정)
① 2017.08.03 이후 조정대상지역 내에 소재하는 주택 취득
- 보유기간 내에 세대전원이 2년 이상 거주해야 비과세 가능
(단, 2017.08.03 이전 계약당시 무주택자가 계약한 경우 거주요건 없음)
② 2019.12.17 이후 주택임대사업자등록 분
- 기존에는 등록임대주택의 경우 조정대상지역 내 소재주택이더라도 요건 충족시 거주요건이 없었으나 19.12.17 이후 등록분부터는 2년 이상 거주해야함.
✅ 주택과 입주권/분양권 소유시 1세대 1주택 비과세 요건
구 분 | 내 용 |
조합원입주권 | ① 1주택 소유 1세대가 종전주택 양도전 조합원입주권 취득시 ☞ 종전주택 취득일부터 1년 경과후 조합원입주권 취득 + 조합원입주권 취득일부터 3년 이내 종전 주택(비과세 요건 충족) 양도 ② 1주택 소유 1세대가 종전주택 양도전 조합원입주권 취득시 ☞ 3년 이후 종전주택 양도 + 재건축 등 취득 주택 완성 전 또는 완성 후 2년 이내 종전 주택(비과세 요건 충족) 양도 ⓷ 1주택 소유 1세대가 재건축사업 시행기간 동안 거주 위해 대체취득후 대체주택 양도 ☞ 사업시행인가일 이후 1주택자 또는 무주택자 + 사업시행인가일 이후 대체주택 취득후 1년 이상 거주 + 재건축 등 취득 주택 완성 후 2년내 세대전원 이사 & 1년 이상 거주 + 재건축 등 취득 주택 완성 전 또는 완성 후 2년 이내 종전 주택(비과세 요건 충족) 양도 |
분 양 권 | ① 1주택 소유 1세대가 종전주택 양도전 분양권 취득시 ☞ 종전주택 취득일부터 1년 경과후 분양권 취득 + 분양권 취득일부터 3년이내 종전 주택(비과세요건 충족)양도 ② 1주택 소유 1세대가 종전주택 양도전 분양권 취득시 ☞ 3년이 지나 종전주택 양도 + 분양권 따라 취득 주택 완성 후 2년내 세대전원 이사 + 이사 후 1년 이상 계속 거주 + 분양권 따라 취득 주택 완성 전 또는 완성 후 2년 이내 종전 주택(비과세 요건 충족) 양도 |
✅ 1세대 1주택 고가주택에 대한 장기보유특별주택공제
보유기간 | 0 ~ 2년 | 3 ~ 15년 | 15년 이상 |
공제율 | 0 % | 보유연수 × 2 % | 30 % |
보유기간 | 0 ~ 2년 | 3 ~ 10년 | 10년 이상 |
공제율 | 0 % | 보유연수 × 8 % | 80 % |
보유기간 | 0 ~ 2년 | 3 ~ 10년 | 10년 이상 |
공제율 | 0 % | 보유연수 × 4 % | 40 % |
보유기간 | 0 ~ 1년 | 2 ~ 10년 | 10년 이상 |
공제율 | 0 % | 거주기간 × 4 % | 40 % |
✅ 조정대상지역내 중과세 제외 주택요건
구 분 | 중과 제외 주택 |
1세대 3주택 이상 | ① 수도권∙광역시∙특별자치시(세종)(광역시 소속 군 및 읍∙면∙ 지역 제외) 외의 지역의 양도 당시 기준시가 3억원 이하 주택( ※ 보유주택 수 계산시에도 제외) ② 장기임대주택 : 10년 이상 임대하는 장기일반매입임대주택으로 임대개시일 당시 기준시가 수도권 : 6억원 이하 (비수도권 3억원 이하), 임대료 증가율 5%이하 주택으로 다음에 해당하는 주택은 제외 - 2018.09.14. 이후 조정대상지역내에 소재하는 주택을 취득한 경우 - 2020.07.11. 이후 아파트를 종전 「민간임대주택법」 에 따른 장기일반민간임대주택으로 등록한 경우 - 2020.07.11. 이후 종전 「민간임대주택법」에 단기민간 임대주택을 장기일반민간임대주택으로 변경신고한 경우 |
✅ 1세대1주택 특례신고서
