부동산 전세권과 임대차의 법적성질,임차권등기의 효력

주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건(즉 전입후 신고후 확정일자을 받을 것,주민등록이전,점유개시,확정일자 요건성립)을 상실할 경우 이미 취득한 주택임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권 상실여부와 임차권등기시 별도의 배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있는지를 대법원판례를 통해 알아보겠습니다.

✅ 대법원 판시 및 판결요지

✔ 전세권과 임대차의 법적성질

전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 쫒아 사용,수익하며 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리를 내용으로 하는 물권이지만,

임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용,수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 요력이 발생하는 채권계약으로,

주택임차인이 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 갖추거나 민법 제621조의 규정에 의한 주택임대차등기를 마치더라도 채권계약이라는 기본적인 성질에 변함이 없다.

1. 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마친 경우,주택임차인이 주택임대차보호법 제3조 1항의 대항요건을 상실하면 이미 취득한 주택임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 상실하는지 여부(적극)

주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마치더라도 주택임대차보호법상 주택임차인으로서의 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 근거쥬정 및 성립요건을 달리하는 별개의 것이라는 점,

주택임대차보호법 제3조의 3 제1항에서 규정한 임차권등기명령에 의한 임차권등기와 동법 제3조의 4 제2항에서 규정한 주택임대차등기는 공통적으로 주택임대차보호법상의 대항요건이 '주민등록일자', '점유개시일자' 및 '확정일자'를 등기사항으로 기재하여 이를 공시하지만 전세권설정등기에는 이러한 대항요건을 공시하는 기능이 없는 점,

주택임대차보호법 제3조의 4 제1항에서 임차권등기명령에 의한 임차권등기의 효력애 관한 동법 제3조의 3 제5항의 구정은 민법 제621조에 의한 주택임대차등기의 효력에 관하여 이를 준용할 법적 근거가 없는 점 등을 종합하면,

주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마쳤더라도 주택임차인이 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 상실하면 이미 취득한 주택임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 상실한다.

(출처 : 대법원 2007.6.28. 선고 2004다69741판결 [배당이의] [공2007.8.1(279),1146)

2. 임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 한 임차인이 민사집행법 제148조 제4호에 정한 채권자에 준하여 배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있는 채권자에 속하는지 여부(적극)

임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 한 임차인은 우선변제권을 가지며,위 임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능을 주목적으로 하고 있으므로,

위 임차권등기가 첫 경매개시결정 등기 전에 등기된 경우,배당

받을 채권자의 범위에 관하여 규정하고 있는 민사집행법 제148조 제4호의 "저당권,전세권,그 밖의 우선변제청구권으로서의 첫 경매개시결정 등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자"에 준하여,그 임차인은 별도로 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당받을 채권자에 속하는 것으로 보아야 한다.

(출처: 대법원 2205.9.15. 선고 2005다33039판결[배당이의][공2005.10.15,(236),1601])