부동산 전세권과 임대차의 법적성질,임차권등기의 효력
주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건(즉 전입후 신고후 확정일자을 받을 것,주민등록이전,점유개시,확정일자 요건성립)을 상실할 경우 이미 취득한 주택임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권 상실여부와 임차권등기시 별도의 배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있는지를 대법원판례를 통해 알아보겠습니다.
✅ 대법원 판시 및 판결요지
✔ 전세권과 임대차의 법적성질
전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 쫒아 사용,수익하며 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리를 내용으로 하는 물권이지만,
임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용,수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 요력이 발생하는 채권계약으로,
주택임차인이 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 갖추거나 민법 제621조의 규정에 의한 주택임대차등기를 마치더라도 채권계약이라는 기본적인 성질에 변함이 없다.
1. 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마친 경우,주택임차인이 주택임대차보호법 제3조 1항의 대항요건을 상실하면 이미 취득한 주택임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 상실하는지 여부(적극)
주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마치더라도 주택임대차보호법상 주택임차인으로서의 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 근거쥬정 및 성립요건을 달리하는 별개의 것이라는 점,
주택임대차보호법 제3조의 3 제1항에서 규정한 임차권등기명령에 의한 임차권등기와 동법 제3조의 4 제2항에서 규정한 주택임대차등기는 공통적으로 주택임대차보호법상의 대항요건이 '주민등록일자', '점유개시일자' 및 '확정일자'를 등기사항으로 기재하여 이를 공시하지만 전세권설정등기에는 이러한 대항요건을 공시하는 기능이 없는 점,
주택임대차보호법 제3조의 4 제1항에서 임차권등기명령에 의한 임차권등기의 효력애 관한 동법 제3조의 3 제5항의 구정은 민법 제621조에 의한 주택임대차등기의 효력에 관하여 이를 준용할 법적 근거가 없는 점 등을 종합하면,
주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마쳤더라도 주택임차인이 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 상실하면 이미 취득한 주택임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 상실한다.
(출처 : 대법원 2007.6.28. 선고 2004다69741판결 [배당이의] [공2007.8.1(279),1146)
2. 임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 한 임차인이 민사집행법 제148조 제4호에 정한 채권자에 준하여 배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있는 채권자에 속하는지 여부(적극)
임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 한 임차인은 우선변제권을 가지며,위 임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능을 주목적으로 하고 있으므로,
위 임차권등기가 첫 경매개시결정 등기 전에 등기된 경우,배당
받을 채권자의 범위에 관하여 규정하고 있는 민사집행법 제148조 제4호의 "저당권,전세권,그 밖의 우선변제청구권으로서의 첫 경매개시결정 등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자"에 준하여,그 임차인은 별도로 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당받을 채권자에 속하는 것으로 보아야 한다.
(출처: 대법원 2205.9.15. 선고 2005다33039판결[배당이의][공2005.10.15,(236),1601])
3. 임대인의 임대차보증금 반환의무와 임차인의 주택임대차보호법 제3조의 3에 의한 임차권의 말소의무가 동시이행관계에 있는지 여부(소극)
임대인의 임대차보증금 반환의무와 임차인의 임차권말소의무가 동시에 이루어져야 하는지 먼저 임대차보증금반환이 선행되어야 하는 지 여부?
주택임대차보호법 제3조의 3 규정에 의한 임차권등기는 이미 임대차계약이 종료하였음에도 임대인이 그 보증금을 반환하지 않은 상태에서 경료되게 되므로,
이미 사실상 이행지체에 빠진 임대인이 임대차보증금의 반환의무와 그에 대응하는 임차인의 권리를 보전하기 위하여 새로이 경료하는 임차권등기에 대한 임차인의 말소의무를 동시이행관계에 있는 것으로 해석할 것은 아니고,
특히 위 임차권등기는 임차인으로 하여금 기앙의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능만을 주목적으로 하는 점 등에 비추어 볼 때,임대인의 임대차보증금의 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 할 의무이다
(출처: 대법원 2005.6.9. 선고 2005다4529판결[구상금][공2005.7.15.(280),1120])
* 부동산 임대차관련 분쟁사례 및 해결책 제시관련 포스팅을 더 보시려면 아래글을 참조바랍니다.
(주택을 불법개조한 경우,임대차보호법의 보호여부)
(공인중개사 부동산중개사고사례 및 예방법)
(부동산계약시 주의사항)
(주택전월세제도 및 주택전월세 신고시 주의사항)
(신탁등기된 부동산 거래시 주의사항)
(상가임대차보호법,10년 보장받는 방법)
(등기권리증 등 부동산증빙서류를 분실한 경우 대처요령)