알기쉬운 사주명리학 교실

  불법개조한 경우 주택임대차보호법의 적용여부 부동산 거래시 불법개조한 경우 주택임대차보호법에 적용여부 및 임대차 분쟁관련 중요질의 사항을 국토부 질의응답 사례로 알아보겠습니다. Q. 신축상가주택중 상가1층(근생허가)을 준공검사 후 주택(투룸)으로 불법 개조한 경우 주택임대차보호법에 적용여부? A.   임대차계약 체결당시에는 주거용 건물부분이 존재하지 아니하였는데 임차인이 그후 주거용으로 임의 개조한 경우 임대인이 이를 승낙하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 주택임대차보호법의 대상이 아닙니다. 임대인이 불법개조한 경우라면 위의 반대해석상 임대인의 승낙이 추정되는 것이므로 주택임대차보호법이 작용되는 것으로 해석하는 것이 타당합니다. Q. 단독주택으로 허가 후 원룸 4개로 개조한 경우 주택임대차보호법에 작용여부? A.   단독주택의 경우 그 일부분에만 거주하는 경우에도 주택임대차보호법이 적용됩니다. 따라서 원룸4개로 불법개조 했더라도,주택임대차보호법에 적용된다고 보아야 합니다. Q. 임대인이 전출하지 않고 있어도 임차인이 보호를 받을 수 있는 여부? A.   임대인의 주민등록이 임차건물 또는 주택에 있다고 하더라도,임대인은 임차인이 아니기 때문에 더 나아가 실제 임차지에 거주하고 있지도 아니하므로 주택임대차보호법에 의한 보호를 받을 수 없습니다. 임대인이 주민등록을 이전하지 아니하는 경우라 하더라도 임차인이 새로이 주민등록을 이전하고 확정일자를 받고 그집에 거주하고 있으면 임차인으로서 대항력 및 우선변제권이 있습니다. 임차인이 위장전입이 되는 것이 아닙니다. Q. 임대차 기간이 만료되어 가는데 임차인의 소재가 불명한 경우? 임대차기간이 얼마남지 않았는데 임차인의 핸드폰이 불통이고 동거인만 거주하고 있습니다. 내용증명도 발송하였으니 반송됩니다. 명도를 하려면 어떻게 하여야 하는지요? A.   임대인은 임차인에게 임대차 기간 만료 2개월 전에 계약종료 의사를 통지하면 됩니다. 다만 임아인이 소재불명이어서 통지할 수 없으면 일단

 ✅ 공인중개사 부동산중개사고사례 및 예방법 많은 사람들이 공인중개사시험에 합격하고 부푼마음으로 부동산사무실을 개업합니다. 그러나 초보 공인중개사들을 대상으로 노리는 이른바 '부동산공갈사기단'을 누구나 한번쯤은 경험하고 중개업이 하기싫어지는 생각을 하게 됩니다. 본 포스팅은 부동산 중개사고 예방을 위한 중개업무시 주의사항을 실전 중개사고 극복경험을 토대로 공유하고자 합니다. □ 부동산 중개사고 유형 공인중개사가 실무 중개업을 하면서 직면하게 되는 부동산중개사고 유형은 크게 두가지로 분류됩니다. ①공인중개사 실무업무지식 부족  또는 업무미숙으로 인한 사고 ② 의뢰인의 고의적인 중개사고 함정에 빠지는 경우입니다. 이 두가지 중개사고 유형중 ① 업무미숙으로 인한 중개사고는 중개사가 극복할 수 있으나,②의뢰인의 고의적인 중개사고 함정에 의한 중개사고는 중개업을 그만두고 싶을정도로 초보중개사 뿐만아니라 기존 개업중개사까지도 정신적 타격을 줄 수 있으므로 주의해야 합니다. 1. 업무미숙으로 인한 중개사고 중개업 개업전 직장업무로 부동산관련 업무를 하였거나 일반회사에서도 부동산이외의 계약관련 업무를 하고 중개업을 개업한 중개사는 실전업무에 있어서 실수를 적게합니다. 그러나 직장생활 경험없이 중개업을 처음 경험한 사회초년생과 부동산과 전혀 무관한 업무를 했던 공인중개사는 부동산중개업무가 공인중개사 시험을 합격한 지식으로 중개업을 수행하는데 턱없이 부족함을 인식하게 됩니다. 그이유는 공인중개사는 세무사,법무사 정도의 수준은 아니더라도 최소한 부동산중개업무를 하려면 세무,법률지식이 중간정도 되어야 업무실수를 하지 않습니다. • 공인중개사법은 변호사,감정평가사등의 자격증 법률처럼 중개사를 보호하지 않습니다. 오히려 공인중개사법은 중개사를 사소한 실수라도 허용치않는 규제성이 강한 법률입니다. ※ 업무미숙 중개사고 주요사례 • 확인설명서 미교부 • 다가구주택 세입자현황 미파악 • 부동산 소유관계 미파악:등기부등본이외에 주민등록증,인감진위 확인절차 무시 • 부동산 시세파

✅ 지식형산업센터 장점과 투자시 유의사항 최근 아파트규제에 따른 반사적인 부동산 자금의 이동으로 부각되고 있는 지식형산업센터란 무엇이며 투자시 고려할 사항과 유의점에 대해 알아보고자 합니다. 지식형산업센타란 쉽게말해서 과거의 "아파트형 공장"을 말합니다. 과거의 아파트형공장이라는 인식으로 일반 제조업체들만 도심의 제조공장을 찾기위해 입주했다면 지금의 지식형산업센터는 기존의 아파트형공장과는 달리 제조업뿐만 아니라 IT계열 연구소나 일반 경영컨설팅 사무소,벤처업종,일반 사무업종까지 입주가 가능하고 파격적인 대출조건으로 인기를 끌고 있습니다. (하남테크노밸리 u1센터) ☑ 지식형산업센타란? 하나의 건축물에 제조업,지식산업,정보통신산업의 사업장과 지원시설이 복합적으로 입주 할 수 있는 건축물로서 지상3층이상이고 6개이상 사업장이 있어야 합니다. 즉, 지식형산업센타란 동일 건축물에 제조업,지식산업 및 정보통신산업을 영위하는 자와 지원시설이 복합적으로 입주 할 수 있는 다층형(3층이상)집합건물로서 6개 이상의 공장 또는 지식산업,정보통신산업의 사업장이 입주할 수 있어야 하며,바닥면적의 합계가 건축면적의 300%인 이상인 건축물을 말합니다. 지식산업센터는 기존 아파트형공장에 정보통신상업 등 첨단산업의 입주가 증가하는 현실을 반영하여 기존 아파트형공장을 지식산업센터로 명칭을 변경하고 제조업외에 지식산업 및 정보통신산업 등을 영위하는 자와 기업지원시설이 복합적으로 입주하는 건축물로 이해하시면 됩니다. ✔ 지식산업센터에 입주할 수 있는 시설 ① 제조업,지식기반산업,정보통신산업,그 밖에 특정산업의 집단화와 지역경제의 발전을 위하여 산업단지관리기관 또는 시장,군수,구청장이 인정하는 사업을 운영하기 위한 시설 ② 벤처기업을 운영하기 위한 시설 ③ 그 밖에 입주업체의 생산활동을 지원하기 위한 시설로서 금융,보험업,기숙사,근린생활시설 등의 시설을 말합니다. ☑ 아파트형공장과 지식산업센타의 차이점 지식산업센타의 옛모습인 아파트형공장의 과거 건축물의 형태는 생

 . ✅ 시흥시 배곧에 서울대병원 건립 시흥시가 시흥시 배곧신도시 서울대학교 유치와 병행해온 사업인 배곧 서울대학교병원의 건립이 기획재정부 예비타당성 최종통과로 가시화되었습니다. 빠르면 2026말 개원예정이며 그동안 종합병원이 없었던 시흥시민에게 앞으로 질좋은 의료서비스가 제공될것입니다. 그동안 수도권 남서부의  교통 특히 수도권전철망오지로 소외받았던 시흥시가 서해선복선전철(소사-원시선)의 개통과 동시에 월곧-판교선,신안산선등  급행  수권광역철도가 공사들어감에 따라 빠른 성장세를 보이고 있습니다. 이번 시흥시 배곧 서울대병원의 건립도 서해선복선전철망 개통으로 인한 시흥시 수도권진입  전철교통망 사각지역 개선이 큰 역할을 한것으로 평가됩니다. 시흥시가  2021년 4월 30일 시청 늠내홀에서 시흥배곧서울대학교병원(가칭) 설립 사업과 관련해 서울대학교병원(원장 김연수), 서울대학교(총장 오세정), 조정식 국회의원(더불어민주당, 시흥을)과 함께 공동브리핑을 개최했습니다. □ 시흥 배곧  서울대병원 특징은? 이번 브리핑은 당일 오전 기획재정부 소관 재정사업평가위원회에서 시 흥배곧서울대학교병원 설립 사업이 기획재정부 예비타당성 조사를 최종 통과함 에 따라 병원 설립계획과 더불어 시흥시와의 발전 방향 등에 대해 공유하고자 진행됐습니다. 30여 분간 진행된 브리핑은 참석하지 못한 시민을 위해 실시간 유튜브 생중계도 함께 이뤄졌습니다. 이날 브리핑에서 조정식 국회의원은 병원 건립을 통해 시흥시가 남부럽지 않은 수도권 중견도시의 면모를 갖추게 됐다고 설명했으며, 이어진 임병택 시흥시장 브리핑에서는 병원과 연계한 시흥시 정책 방향 발표가 있었습니다. 또한, 김연수 서울대병원장이 앞으로의 병원 건립 전략 및 세부추진 계획 등 대해 설명했고, 오세정 서울대학교 총장을 대신해 참석한 최해천 연구부총장이 서울대병원과 연계한 서울대학교 시흥캠퍼스 청사진에 대해 발표하는 것으로 마무리됐습니다. 세 기관과 해당

  ✅ 부동산 계약시 필수 주의사항  부동산 계약시 실무 공인중개사로 일반인들이 놓치기 쉬운 부동산계약시 주의사항에 대해 알아보겠습니다. 부동산중개가 아직도 매수자,매도자의 직거래로 활성화되지 않는 이유가 부동산거래수수료를 아끼려다가 자칫잘못하면 거액의 보증금을 날릴 수 있기때문일 것입니다. 부동산사무실에서 거래한다는 것은 일종의 거래에 대한 보험을 드는 것이며 부동산에서서는 거래당사자에게 보증보험증권을 계약후 교부하게 됩니다. 부동산거래를 할때 주의해야 할 사항은 거래당사자 뿐만아니라, 거래를 주관하는 공인중개사도 거래시 긴장하고 주의해야하는 것은 똑같습니다. 잘못거래하면 받은 수수료보다 더큰 거액의 손해배상을 해야되기 때문입니다. 본 포스팅에서는 부동산계약시 반드시 체크해야 할 세가지 주의사항에 대해 알기쉽게 알아보겠습니다. ✅ 부동산계약시 필수 주의사항 세가지 항목 부동산 거래계약시 주의사항을 계약전,계약시,계약후 세단계로 주의해야 할 항목이 있습니다. 단순하고 귀찮은 절차이지만하기 사항을 점검하지 않으면 귀중한 재산을 잃을 수 있습니다 . 중개사고시 책임은 중개사가 100%책임지지 않습니다. 거래당사자 귀책사유도 인정되므로 사안에 따라 중개사 책임이 50%~70% 부과되고 나머지 부문은 거래당사자가 부담되므로 부동산계약시 중개사뿐만아니라 거래당사자도 주의를 기울여야 할 것입니다. "중개사가 알아서 확인하겠지.."라는 안일한 사고보다는 중개사가 아래 세가지 사항을 잘 점검하고 있는지 확인하셔야 합니다. 1. 계약전 점검리스트 ① 해당관청에 등록된 중개사무소인지 확인 -국가공간정보포털(www.nsdi.go.kr)에 접속하여 해당 중개사 사무소 등록번호,상호,대표자 일치여부 확인 ② 본인 및 대리인 확인 - 신분증(ARS 1382)확인 - 운전면허증 : 경찰청 이파인(www.efine.go.kr) ③ 등기사항전부증명서(舊 토지,건물 등기부등본) 실시간 발

  ✅ 상가임대차보호법 10년간 보장받는 방법 일반인들이 직장을 다니다가 자영업을 할 경우 상가건물을 임차하여 영업을 시작하게 됩니다. 오랜동안 자영업을 하신 분들은 본인의 상가점포에 대한 보증금과 권리금을 지킬 수 있는 노하우를 가지고 있지만 처음 자영업을 하시는 분들은 주택임대차의 경우 주택임대차보호법에 대해 어느정도 법적지식이 있는 반면, 상가건물임대차보호법의 적용을 받는 상가건물임대차에 대해서는  잘 알지못하여 권리금은 물론이고 상가보증금까지 손실을 보는 경우가 많습니다. 본 포스팅에서는 개정 상가건물임대차보호법에 의한 10년간 영업보장을 받고 권리금까지 온전하게 지킬 수 있는 방법에 대하여  알아보겠습니다. ✅ 상가건물의 10년간 보장받는 요건 상가건물을 임차하여 영업을 시작하려는 사업자는 필수적으로  다음 세가지 조건을 이행하여야 합니다. 즉 상가점포를 계약하고 상가건물보호법에 의한 대항력과 우선변제권을 확보하기 위해서는 아래 세가지 요건을 하나라도 어기면 안됩니다. ① 상가임대차계약을 체결후 관할세무서에 사업자등록 신청, ② 관할세무서에서 확정일자를 받아야 합니다 - 일반적으로 주택임대차의 경우 확정일자를 관할 주민센타나 등기소에서 받지만,상가점포의 확정일자는 관할 세무서에 확정일자를 접수받습니다. ③ 월세를 상가임대차기간중에 3번이상 연체되지 않도록 각별히 주의하여야 합니다.   - ①,②항목은 필수요건이지만 수습을 할 수 있는 조건이지만, ③항의 월세 3기이상 연체는 피할 수 없는 조건이 됩니다. 아무리 확정일자를 받고,사업자등록을 했더라도 임대인이 임차자를 법에서 정해진 계약갱신을 안해줄 수 있는 권리가 임차인의 3기이상 월세 연체인것입니다. ✅ 상가건물 임대차분쟁 사례 제가 거래했던 상가임차자는 어느날 갑자기 주인이 내용증명을 보내

 ✅ 주택 전월세 신고제 및 주택전월세 신고시 주의사항 주택전월세신고제도는 2020년 7월 임대차3법,즉 전월세상한제,계약갱신청구권제,임대차신고제중에서 임대차신고제의 부동산 거래신고 등에 관한 법률을 근거로 시행되는 제도입니다. 본 포스팅에서는 주택전월세 신고제 개념과 주택전월세 신고시 주의사항 및 주요 궁금증에 대해 알아보겠습니다. ✅ 전월세신고제란? 전월세주택을 계약을 하고 임차인과 임대인이 임대차계약일로부터 30일이내에 지방자치단체에 의무적으로 계약사실(전월세구분,임차료 금액,계약기간등)을 신고하는 제도를 말합니다. 정부는 올해는 계도기간으로 정하여 과태료를 부과하지 않지만 내년 5월부터는 본격적으로 시행합니다. ☑ 전월세신고제 주요내용  -  신고의무자 : 임대인,임차인 양자 모두 의무부과,계약체결일로부터 30일이내에 신고 - 신고주택 : 주택임대차보호법 제2조에 따른 주택(주택을 취득할 수 있는 권리포함) - 신고대상 : 보증금 6천만원이상,월세 30만원이상 - 신고관청 : 시,군,구,청/조례로 위임허용 읍,면,동 및 출장소 - 신고효과 : 주택 전월세신고제로  1)확정일자 부여효과,   2)주민등록법상 전입신고시 "공공주택특별법", "민간임대주택법에따른 임대사업자의 임대차계약신고 효과(의제) ☑ 부동산 거래신고 등에 관한 법률 ① 임대차계약당사자는 주택("주택임대차보호헙"제 2조에 따른 주택을 말하며,주택을 취득 할 수 있는 권리를 포함한다.이하같다)에 대하여 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 임대차 계약을 체결한 경우 그 보증금 또는 차임 등 국토부령으로 정하는 사항을 임대차 계약의 체결일로 부터 30일 이내 에 주택지 소재지를 관할하는 신고 관청에 공동으로 신고하여야 한다. ✅ 전월세신고시 주의사항 및 궁금증 정리  ✔ 상가도 전월세 신고해야 하는지?    건축물대장의 공부상 용도가 아닌 실제 사용용도로 판정하

✅ 무주택자를 위한 주택공급에 관한 규칙 개정안 주요내용   국토교통부는 무주택 실수요자의 주택마련 기회를 확대하고 , 수분양자 보호를 강화하는 내용을 담은 『 주택공급에 관한 규칙 』 일부 개정안을  2021년  5 월 28 일부터 시행한다고 밝혔습니다. 본 포스팅에서는 무주택자를 위한 "주택공급에 관한 규칙"일부 개정안의 주요내용을 알아보고 합니다 . ✅ 주택공급에 관한 규칙 일부개정안 주요내용 『 주택공급에 관한 규칙 』 일부 개정안의 주요내용은 다음과 같습니다. ① 무순위 물량 ( 이른바 ‘ 줍줍 ’) 에 대한 신청자격 강화 지금까지 계약취소 · 해지 등으로 발생한 무순위 물량은 주택 보유여부와 관계없이 성년자인 경우 누구나 신청이 가능하였습니다. 앞으로는 무순위 물량의 신청자격이 기존 ‘ 성년자 ( 지역제한 없음 )’ 에서 ‘ 해당 주택건설지역 ( 시ㆍ군 ) 의 무주택 세대구성원인 성년자 ’ 로 신청요건이 한층 강화되어 해당 지역에 거주하는 무주택 세대주 또는 세대원만 신청이 가능하게 됩니다. * ( 적용 예 ) 경기도 00 市 에서 무순위 물량을 공급하는 경우 예전에는 거주지역과 무관하게 청약신청 지역을 정할 수 있어 전국에서 주택을 보유한 사람도 청약이 가능하였으나 , 5.28 일부터 공급되는 무순위 물량에 대해서는 당해 지역인 경기도 00 市 에 거주하는 무주택 세대주 또는 세대원만 신청 가능합니다. 아울러 , 지금까지 무순위 물량에 당첨되더라도 재당첨 제한 규정의 적용을 받지 않았으나 앞으로 규제지역에서 공급되는 무순위 물량에 당첨되면 일반청약과 동일한 재당첨제한 ( 투기과열지구 10 년 , 조정대상지역 7 년 ) 을 적용받게 됩니다. → ( 적용시점 ) 5.28 일이후 공급되는 무순위 물량 분부터 적용 ② 불법전매 등으로 계약취소된 주택의 공급가격 기준 설정 불법전매 , 공급질서 교란으로 계약이 취소되어 사업주체가 취득한

  ✅ 양도소득세 신고서류 본 포스팅에서는 부동산매매후 신고하는 양도소득세 신고시 준비해야 할 서류와 양도소득세 계산절차에 대해 알아보고 1세대 비과세특례중 주택과 입주권,분양권소유시 비과세 요건과 1세대 1주택 고가주택에 대한 장기보유특별공제 및 조정대상지역내 중과 제외 주택에 대해 알아보겠습니다. 1. 매도,매수계약서(분양계약서 사본) 2. 매도, 매수시 중개수수료 사본 3. 매수시 취득세, 등록세 영수증사본, 법무사수수료 사본 4. 기본적 지출   - 거실 및 안방 확장공사 증빙사본   - 샷시공사, 보일러 교체비용 등 자본적 지출액 증빙사본 5. 재개발, 재건축 아파트의 경우   - 구건물 폐쇄부 등기부등본   - 조합원 아파트공급계약서 사본   - 옵션계약서 사본 ✅ 양도소득세 계산절차 양도가액 실제거래금액 (07 년부터 무조건 실가 , 계약금 + 중도금 + 잔금 (-) 취득가액 실제거래금액 (07 년부터 무조건 실가 , 계약금 + 중도금 + 잔금 (-) 필요경비 양도비 등 실제경비 ( 자본적지출 등 증빙첨부로 확인된 가액 ) 양도차익 양도가액 – 취득가액 - 필요경비 장기보유 (-) 특별공제 ( 등기 &3 년 이상 보유 ) 토지 ∙ 건물의 양도차익 × 공제율 양도소득금액 양도차익 - 장기보유특별공제 (-) 기본공제 연간 250 만원 ( 미등기 양도자산 배제 ) 과세표준 양도소득금액 - 기본공제 (×) 세율 8 단계 초과누진세율 ( 양도소득세율표 참조 ) 산출세액 ( 과세표준 × 세율 ) - 누진공제액 (-) 감면세액 조세특례제한법상 감면세액 등 납부세액 산출세액 - 감면세액 ※ 해당과세기간에 누진세율의 적용대상자산 에 대한 예정신고를 2회 이상  하는 경우  2회 이상 예정 신고시 그 이전분을 반드시 합산하여 신고 하여야 함 ✅ 1세대 1주택 비과세  ※ 1세대 1주택 비과세 : 1,2,3 모두 충족시 1. 1세대 1주택으로 보는 경우 (1) 신규주택 취득으로 인한 일시적