알기쉬운 사주명리학 교실

  ✔서울~문산간 고속도로 개통 및 설문I.C 서울~ 문산간 민자고속도로는 총 사업비 22,941억원의 민자사업(서울문산고속도로주식회사)으로 총연장L=34.6km,왕복4~6차로의 덕양구 강매동(방화대교)~파주시 문산읍(자유로)을 연결하는 도로로서 2015년 11월 착공후 5년만인 2020년 11월 7일 0시에 개통예정입니다. 본 구간에는 분기점(JCT) 3개, 진출입로(IC) 8개, 본선 영업소(TG) 2개, 휴게소 1곳이 있습니다. 구간별 인터체인지를 알아보면  파주시 구간에는 금존,월릉,산단,내포인터체인지가 설치되고 고양구간에는 현천,행신,사리현,설문인터체인지가 설치됩니다 이중 설문I.C는 고양시와 파주시를 서울과 연결하는 중요한 인터체인지로서 특히 파주시 운정신도시 주민들에게 서울출퇴근혼잡을 덜어줄 수 있는 중요 I.C입니다. 이 도로는 국토 서부 축 간선도로망인 전북 익산∼문산 구간(260㎞) 중 마지막 구간으로서  파주 문산에서 시작해서 고양∼서울∼광명∼수원∼평택까지 연결됩니다.  향후 서울∼개성∼평양을 연결하는 남북종단 광역 교통망으로서그 역할을 담당하게되는 중요한 고속도로로서의 그 의미가 있습니다. 서울문산간 고속도로는 통일의 관문이자 경기 서북부 핵심도시인 파주시를 서울 및 경기남부와의 접근성을 획기적으로 개선해 지역균형발전에 기여할 것입니다. 이번 고속도로의 개통으로  개성공단,파주LG필립스등 산업단지와 파주운정신도시 주민들의 교통편의가 눈에 띄게 개선됩니다. 또한 서울문산간고속도로는 서울~개성~평양을 직접연결하는 '남북교류협력시대의 관문'고속도로의 역할을 한다는데 그 의미가 있으며,2025년 개통예정인 서울-광명간 고속도로를 이용하면 부산에 이어 우리나라 서해안시대 최대수출입항인 평택-당진항까지 1시간내(기존 35분단축) 이동이 가능해 물류비용감소로 경기서북부내 위치한 산단의 기업경쟁력을 높일 수 있게 됩니다. 서울문산간 고속도로는 단순히 서울-문산간 연결하는 고속도로가 아니라

 ■ 부동산 실권리자명의 등기의무 부동산에 관한 소유권 기타 물건을 실체적 권리관계에 부합하도록 실권리자 명의로 등기함으로써 부동산등기제도를 악용한 투기.탈세.탈법행위등 반사회적 행위를 방지하고 부동산거래의 정상화와 부동산가격의 안정을 도모하기 위해 만든제도입니다 [부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률] 타법개정 2020. 3. 24. [법률 제17091호, 시행 2020. 3. 24.] 법무부 제4조(명의신탁약정의 효력) ① 명의신탁약정은 무효로 한다. ② 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다 . 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다. ③ 제1항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다. [전문개정 2010.3.31] 1.  명의신탁 혐의자에  대한 규제사항 및 대상자 1) 명의신탁 혐의자 조사 ☞ 관련법: 부동산의 실권리자명의 등기에 관한 법률 ⊙ 세무서 등 관련기관에 의해 실명법 위반으로 통보가 오거나 부동산계약서 검인시 혐의자로 확인된 자에 대한 조사 ● 명의신탁 약정에 의하여 명의 수탁자 명의로 등기한 경우    (명의수탁자) ● 소유권 이전 계약을 체결하고 반대급부이행 완료일로부터 3년 이내 등기하지 않은 경우(장기 미등기) 2) 처분대상자 ⊙ 명의신탁약정금지 규정을 위반한 명의신탁자 ⊙ 명의신탁약정금지 채권자 및 동조동항의 규정에 의한 서면에 채무자를 허위로 기재하여 제출하게 한 실채무자 ⊙ 소유권이전 계약을 체결하고 반대급부 이행완료일부터 3년이내 등기하지 않은 자 ☞ 조세를 포탈하거나 법령의 제한을 회피할 목적이 아닌 경우 과징금의 50% 경감가능합니다 . 2. 부동산 실권리자명의 등기의무 제외대상 1) 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물건을 이전받거나 가등기하는 경우 2) 부동산의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분

[부동산상식]농지에 주택을 짓는 법 본 포스팅에서는 농지에 주택을 짓는 방법에 대하여 알기쉽게 농지관련 법률과 함께 알아보고자 합니다.  ■ 농지전용 전용허가 방법 1. 농지전용이란? ☞ 농지의 전용이란 농지를 농작물 경작이나 다년생식물 재배 등 농업생산 또는 농지개량 외의 용도로 사용하는 것을 말합니다 (농지법 제2조제7호 본문) ☞ 다만,농지를 양수.배수시설,수노,농로등(농지법 제2조제1호나목)의 용도로 사용하는 경우 에는 농지의  전용으로 보지를 않습니다. 2. 농지전용의 목적 ☞ 농지전용은 농작물 경작 이외의 목적으로 농지를 사용하기 위한 것인데,통상 농지에 건축물을 건축하거나 공작물을 설치하는 등의 행위를 하기 위한 것입니다. 3. 등록면허세의 부담 ☞ 전용면적 3,000제곱미터 이상인 농지의 전용허가를 받은 사람은 면허세를 부담한다 (지방세법 제23조제2호,지방세법시행령 제39조 및 별표) 4. 농지전용의 절차 ⊙ 관할시.군.구에 농지전용허가신청서제출(농지법시행령제32조제1항)→⊙허가권자의 심사→⊙농지보전부담금 부과결정통보 및 납입(농지법시행령 제45조 및 제47조)→⊙농지전용신고증 교부 (농지법시행령 제35조 제4항) 5. 농지전용허가 취소 및 공사중지 사유 ☞ 농림축산식품부장관,시장.군수 또는 자치구청장은 농지전용허가 또는 농지의 타용도 일시사용허가를 받았거나 농지전용신고 또는 농지의 타용도 일시사용신고를 한 사람이 다음의 어느 하나에 해당되면 그 허가를 취소하거나 관계공사의 중지,조업의 정지,사업규모의 축소 또는 사업계획의 변경,그밖에 필요한 조치를 명할 수 있습니다. 다만 허가받은 사람이 관계 공사의 중지등의 조치명령을 위반한 경우 그 허가는 취소됩니다 . • 거짓이나 그밖의 부정한 방법으로 허가를 받거나 신고한 것으로 판명된 경우 • 허가목적이나 허가조건을 위반한 경우 • 허가를 받지않거나 신고하지 않고 사업계획 또는 사업규모를변경하는 경우 • 허가를 받거나 신고를 한 후 농지전용 목적사업과 관련된 사업계획의

 ■ 알기쉬운부동산 경매의 일찰방법 경험해보지 않은 일반인들에게는 부동산경매에 관심은 있지만 다소 어렵게 느껴지는 부분이 있습니다. 본 포스트에서는 초보자 기준으로 알기쉽게 부동산경 매입찰방법에 알아보겠습니다. 1. 부동산 경매의 종류와 공고방법 • 입찰방법에는 1)호가경매,2)기일입찰,3)기간입찰의 세종류가 있습니다(민사집행법 제103조 제2항 및 제268조) • 부동산 경매의 경우 기일입찰 또는 기간입찰의 매각으로 것을원칙으로 합니다(부동산등에 대한 경매절차 처리지침,대법원재판예규 제1728호,2019.11.15발령.시행) 제3조 제1항) • 입찰방법은 부동산 경매를 집행하는 법원이 정하는 방법에 따르기 때문에(민사집행 제103조 제1항 및 제268조),입찰하려는 부동산이 어떤 입찰방법을 따르는지는 매각기일의 공고내용에서 확인할 수 있습니다. • 매각기일의 공고는 법원게시판,관보.공보 또는 신문이나 전자통신매(http://www.courtauction.go.kr/)를 통해 확인할 수 있습니다(민사집행법 제104조 제1항,제268조 및 민사집행규칙 제11조 제1항) ☞ 상기방법이외에 편리하게 경매입찰정보를 받기위해서는 전문경매사이트(지존,지지옥션등)에 가입하여 신속한 정보를 받으시면 됩니다.유료사이트 경우는 입찰전 해당물건에 대한 권리분석을 알기쉽게 정리해놓아서 초보자도 쉽게 경매물건에 덥할 수 있도록 정보를 제공하고 있습니다. 2. 기일입찰 • 기일입찰이란 입찰자가 매각기일에 출석해서 입찰표를 집행관에게 제출하고 개찰을 하는 방식으로 진행되는 입찰절차를 말합니다.(민사집행법 제103조 제2~3항 및 민사집행규칙 제62조 제1항) • 기일입찰에서 입찰표는 다른 사람이 알지 못하도록 따로 마련된  장소에서 기재해서 집행관에게 제출합니다.(민사집행법 제103조 제3항,민사집행규칙 제61조) • 개찰은 입찰자를 참여시킨 상태에서 하며, 그 중 가장높은 가격을 적어낸 사람을 최고가매수신고인으로 결정합니다.(민사집행법 제103조

 ■ 알기쉬운 농지법 : 농지원부작성등 농지서류 확인 내가 소유 한 토지가 농지임을 확인하거나, 타인의 토지를 매수할 경우 농지임을 확인하기 때문에 농지 관련 서류로는 부동산 등기부, 토지 이용 계획서, 토지 대장, 농지원부가 있습니다. 농지 관련 서류로 토지 대장, 토지 이용 계획서, 농지 원에 대해 알아 보겠습니다. ⊙ 토지 대장 ● 토지 대장이란 지적 공부의 하나로 토지의 소재. 지번. 지목. 면적. 경계 또는 좌표 등을 등록한 사실과 • 토지의 지목이 임야 인 별도의 임야 대장에 기재됩니다. (공간 정보의 구축 및 관리에 관한 법률 제 2 조제 19 호) • 토지 대 공간 정보의 구축 및 관리 구역 관리 법률 시행 규칙 별지 63 호 서식에서 ,, 야 대장은 공간 정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행 규칙 별지 64 호 서식에서 확인 가능 ⊙ 토지 이용 계획 확인서 • 토지 이용 계획 확인서 란 지역 . 지구 등의 지정 내용과 그 지역. 지구 등 안에서 행위의 제한 내용이 기재되어 토지의 이용 및 도시 계획 시설 결정 여어 확인 할 수있는 서류입니다. • 토지 이용 계획 확인서를 발급 받으려면, 시장. 군수. 구청장에게  토지 이용 계획 확인 신청서를 신청하여 발급 받거나 민원 24 페이지에서 발급받을 수 있습니다. (토지 이용 규제 기본법 제 10 조, 토지 이용 규제 기본법 시행령 제 9 조, 토지 이용 규제 기본법 시행 규칙 제 2 조제 1 항 및 별지 제 1 호의 서식) ⊙ 농지 원부 ● 농지 원부 란 농지의 보유 실태와 이용 실태를 지금부터 시작하여 이용하고 관리하기 위하여시. 구. 읍.면의 장이 작성하는 공적 장부 어떤 것. • 농업인. 농업 법인 또는 준 농업 법인 (농지법 시행 규칙 별지 제 58 호 서식)는 농업인의 주소지 (법인의 경우에는 주 사무소의 소재지)를 기준으로 작성하되, 해당시. 구. 읍.면의 관할 구역 밖에있는 농지를 포함하여 작성 비치됩니다. • 농지 원부 어느 쪽 열람하거나 그 등본을 교

✅알기쉬운 농지법(I) :농사를 짓지 않고  농지소유하는 방법 도시인들이 농지를 소유하고 싶은데 직접 경작할 수 없다는 애로 사항때문에 농지소유를 망설일때가 많습니다. 지금 당장 농사를 못지어도 은퇴후 농사를 지으려면 어떻게 해야하는지,또는 상속으로 받은 농지는 어떻게 관리해야 하는지에 대해 알아보겠습니다.  ■ 농지의 법적 개념 농사를 짓기위해서 또는 내땅을 관리하기 위해서 우선 내가ㅈ가지고 있는 토지가 법적으로 농지에 해당되는지 먼저 알아야 합니다. 우선 농지의 개념에 대하여 알아보겠습니다. ☞ 농지란 다음의 어느 하나에 해당하는 토지를 말합니다.(농지법 제2조제1호,농지법시행령 제2조,농지법시행규칙제2조,제3조 및 3조의 2) ● 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따른 지목이 전.답,과수원인 토지를 말합니다. ● 법적 지목을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 다음의 어느 하나에 해당하는 다년생작물 재배지로 이용되는 토지 - 목초,종묘,인삼,약초,잔디 및 조림용 묘목 - 과수,뽕나무,유실수 그 밖에 생육기간이 2년 이상인 식물 - 조경 또는 관상용 수목과 그 묘목(조경목적으로 식재 제외) ● 다음 어느 하나에 해당되는 농지의 개량시설의 부지 - 유지(물 웅덩이,고인물이 모인토지), 양수.배수시설,수로,제방 - 농지의 보전이나 이용에 필요한 시설로서 토양의 침식이나 재해로 인한 농작물의 피해를 방지하기 위해 설치한 계단.흙막이.방풍림과 그 밖에 이에 준하는 시설 ● 다음 어느 하나에 해당되는 농축산물 생산시설 부지 - 고정식 온실,버섯재배사 및 비닐하우스와 고정식온실.버섯재배사 및 비닐하우스와 연접하여 설치된 시설로서 농작물 또는 다년생식물의 경작.재배,관리,출하등 일련의 생산과정에 직접이용되는 다음의 부속시설 • 보일러,양액탱크,종균배양설비,농자재 및 농산물보관실,작업장등 해당 고정식온실,버섯사재배사 및 비닐하우스에서 농작물 또는 다년생식물을 재배하는 데 직접 필요한 시설 • 해당 고정식온실.버섯재배사 및 비닐하우스에서 생산된 농작물 또는 다년생

 일선에서 부동산중개업을 하는 공인중개사에게는 "부동산 중개의뢰를 받은 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 권리관계등을 조사.확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있다"라는 대법원 판례와 중개업법에 의하여 중개의뢰인에게 중개물건에 대해서 제대로 설명하지않았다가 손해액의 50%를 부담하는 판례가 있으므로 중개거래시 소유권이외의 권리 즉 근저당,가압류,가처분,부동산담보신탁이 있는 중개물건 거래시 신중한 거래를 하여야 합니다. 본 포스팅에서는 부동산담보신탁계약의 법적의미와 효과에 대해서 알아보겠습니다. ■ 부동산담보신탁의 법률적 의미와 효과 1.부동산담보신탁이란? ☞ 자금이 필요한 사람이 대출담보로 자기소유부동산을 부동산신탁회사에 위탁한 뒤 수익증권을 발급받아 금융기기관으로 부터 대출을 받는제도입니다. 즉, 부동산신탁회사는 신탁수수료를 받고 신탁재산을 담보력이 유지.보존되도록 관리하다가 금융기관에서 대출받은 사람이 대줄금을 상환하면 신탁계약을 해지하고 대출금을 갚지 못하면 신탁부동산을 처분하여 그 대금을 금융기관에 채무자를 대신하여 갚아주게 됩니다.(출처:매일경제) 따라서 부동산담보신탁에는 부동산신탁회사와 금융기관간의 협약체결이 선행되어 있으므로 공인중개사는 부동산담보신탁계약이 된 물건을 중개하실때 이러한 부동산신탁개념만 파악하더라도 중개사고를 미연에 방지할 수 있습니다. ☞ 부동산담보신탁의 장점 ● 채 무 자 : 근저당설정,감정평가등 복잡한 절차없이 대출기간 동안 매년 지불하는 신탁보수등을 감안하더라도 저당권설정 등을 통한 대출보다 유리함 ● 금융기관 : 금융기관도 대출을 실행하면서 담보물건을 조사하거나 평가할 필요가 없이 인력이나 시간을 절감할 수 있으며,채무자가 채무를 불이행시 신속히 원리금을 회수가능(출처:NEW경제용어사전) 2.부동산담보신탁의 법률적 효과 ☞ 부동산담보신탁은 채권담보의 목적으로 채무자 또는 제3자의 담보목적물을 채권자에게 이전하고 채무자가 채무를 변제하면 담보부동산을 반환하지만 그렇지 않으면 채권자가 그 물