✅알기쉬운 농지법(I) :농사를 짓지 않고 농지소유하는 방법
도시인들이 농지를 소유하고 싶은데 직접 경작할 수 없다는 애로 사항때문에 농지소유를 망설일때가 많습니다. 지금 당장 농사를 못지어도 은퇴후 농사를 지으려면 어떻게 해야하는지,또는 상속으로 받은 농지는 어떻게 관리해야 하는지에 대해 알아보겠습니다.
■ 농지의 법적 개념
농사를 짓기위해서 또는 내땅을 관리하기 위해서 우선 내가ㅈ가지고 있는 토지가 법적으로 농지에 해당되는지 먼저 알아야 합니다. 우선 농지의 개념에 대하여 알아보겠습니다.
☞ 농지란 다음의 어느 하나에 해당하는 토지를 말합니다.(농지법 제2조제1호,농지법시행령 제2조,농지법시행규칙제2조,제3조 및 3조의 2)
● 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따른 지목이 전.답,과수원인 토지를 말합니다.
● 법적 지목을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 다음의 어느 하나에 해당하는 다년생작물 재배지로 이용되는 토지
- 목초,종묘,인삼,약초,잔디 및 조림용 묘목
- 과수,뽕나무,유실수 그 밖에 생육기간이 2년 이상인 식물
- 조경 또는 관상용 수목과 그 묘목(조경목적으로 식재 제외)
● 다음 어느 하나에 해당되는 농지의 개량시설의 부지
- 유지(물 웅덩이,고인물이 모인토지), 양수.배수시설,수로,제방
- 농지의 보전이나 이용에 필요한 시설로서 토양의 침식이나 재해로 인한 농작물의 피해를 방지하기 위해 설치한 계단.흙막이.방풍림과 그 밖에 이에 준하는 시설
● 다음 어느 하나에 해당되는 농축산물 생산시설 부지
- 고정식 온실,버섯재배사 및 비닐하우스와 고정식온실.버섯재배사 및 비닐하우스와 연접하여 설치된 시설로서 농작물 또는 다년생식물의 경작.재배,관리,출하등 일련의 생산과정에 직접이용되는 다음의 부속시설
• 보일러,양액탱크,종균배양설비,농자재 및 농산물보관실,작업장등 해당 고정식온실,버섯사재배사 및 비닐하우스에서 농작물 또는 다년생식물을 재배하는 데 직접 필요한 시설
• 해당 고정식온실.버섯재배사 및 비닐하우스에서 생산된 농작물 또는 다년생식물을 재배하는 데 직접필요한 시설
• 시설면적이 6천제곱미터이하에서 농림축산부장관이 정하여 공고하는 면적이상인 고정식온실.버섯재배사 및 비닐하우스에서 재배하는 농작물 또는 다년생식물의 관리를 설치하는 시설( 연면적 33제곱미터이하이고,주거목적이 아닌 경우로 한정함)
• 해당 고정식온실,버섯재배사 및 비닐하우스에서 생산된 농작물 또는 다년생식물을 판매하기 위한 간이진열시설(연면적이 33제곱미터이하인 경우로 한정함)
● 축사.곤충사육사와 해당 축사 또는 곤충사육사와 연접하여 설치된 시설로서 가축 또는 곤충의 사육.관리.출하등 일련의 생산과정에 직접 이용되는 다음의 부속시설을 말합니다.
1) 축사의 부속시설 : 다음의 어느 하나에 해당하는 시설
가. 먹이공급시설,착유시설,위생시설,가축분뇨시설,진입로 및 가축운동장
나. 자가 소비용 사료의 간이처리시설 또는 보관시설
다. 가목 및 나목의 시설 또는 해당축사에서 사육하는 가축의 관리를 위해 설치하는 시설(연면적 33제곱이하이고,주거목적이 아닌 경우로 한정함)
2) 곤충사육사의 부속시설 : 다음의 어느 하나에 해당하는 시설
가. 사육용기 세척시설 및 진입로
나. 자가 소비용 사료의 간이처리 또는 보관시설
다. 가목 및 나목의 시설 또는 해당 곤충사육사에서 사육하는 곤충의 관리를 위해 설치하는 시설(연면적 33제곱미터이하이고,주거 목적이 아닌 경으로 한정함)
• 간이퇴비장
• 농막 : 농작업에 직접 필요한 농자재 및 농기계보관,수확 농산물 간이처리 또는 농작업 중 일시 휴식을 위해 설치하는 시설(연면적 20제곱미터이하이고,주거목적 아닌 경우로 한정함)
• 간이저온저장고(연면적이 33제곱미터 이하일것)
• 간이액비저장조(저장용량이 200톤이하일것)
✅ 농지에서 제외되는 토지
1. 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따른 지목이 전.답,과수원이 아닌 토지(단 지목이 임야인 토지는 제외합니다)
로서 농작물 경작지 또는 농지법시행령 제2조제1항 각호에 따른 다년생식물 재배지로 계속하여 이용되는 기간이 3년 미만인 토지
2. 공간정보의 구축 및 관리 등에 따른 지목이 임야인 토지로서"산지관리법"에 따른 산지전용허가(다른 법률에 따라 산지전용허가가 의제되는 인가.허가.승인등을 포함함)를 거치지 아니하고 농작물의 경작 또는 다년생식물의 재배에 이용되는 토지
■ 농지의 이용
☞ 농지의 이용방법에는 크게 세가지로 구분할 수 있습니다.
첫째는 자경,즉 스스로 농사를 짓는 행위를 말합니다.
이경우는 본인이 농사를 짓기때문에 농지법상 별다른 제재사항이 없습니다.
두번째 경우는 본인이 직접 농사를 지을 수 없는 경우로서
위탁경영과 임대차와 사용대차로 구분할 수 있습니다
1. 농지의 자경 자격요건
농지의 자경이란 농업인이 그 소유의 농지에서 농작물의ㅈ경작 또는 다년생식물재배에 상시 종사하거나 농작업의 1/2이상을 자기의 노동력으로 경작 또는 재배하는 것과 농업법인이 그 소유농지에서 농작물을 경작하거나 다년생식물을 재배하는것을 말합니다(농지법 제2조제5호)
☞ 농업인이란?
•농업에 종사하는 개인으로서 농지에서 농작물 또는 다년생식물을 경작 또는 재배하거나 1년중 90일 농업에 종사하는 사람
• 농지에 330제곱미터 이상의 고정식온실.버섯재배사.비닐하수스등 농업생산에 필요한 시설을 설치하여 농작물 또는
다년생식물을 경작 또는 재배하는 사람
• 대가축2두,중가축 10두.소가축100두,가금(집에서 기르는 날짐승)1천수 또는 꿀벌 10군이상을 사육하거나 1년중 120일이상 축산업에 종사하는 사람을 말합니다.
☞ 농업법인이란?
• 농업법인이란 농어업경영체 육성 및 지원에 관한 법률 제16조에 따라 설립된 영농조합법인과 농어업경영체 육성 및 지원에 관한 법률 제19조에 따라 설립되고 업무집행권을 가진자 중의 1/3이상이 농업인인 농업회사 법인을 말합니다.
※ 자경하고 있는 농업법인은 시.구.읍면 장에게 자경증명을 발급받을 수 있습니다.
2. 농지의 위탁경영(타인에게 농사대리 시키는 것)
⊙위탁경영이란?
농지소유자가 타인에게 일정대가를 지불하면서 농사 일의 전부 또는 일부를 타인에게 맡기는 행위를 말합니다.
단,농지 소유자는 다음의 경우에는 소유농지를 타인에게 농사를 짓게 할 수 없습니다.
• 병역법에 따라 징집 또는 소집된 경우
• 3개월이상 국외여행중인 경우
• 농업법인이 청산된 경우
• 질병,취학,선거에 따른 공직 취임,부상으로 3개월 이상의치료가 필요한 경우,교도소,구치소 또는 보호감호시설에 수용중인 경우,임신 중이거나 분만 후 6개월 미만인 경우
(농지법시행령 제8조제1항)
• 농지이용증진사업 시행계획(농지법제17조)에 따라 위탁하는경우
• 농업인이 다음과 같은 경우로서 통상적인 농업경영관행에 따라 자기 또는 세대원의 노동력으로 해당 농지의 농업경영에 괁련된 농작업의 전부를 행할 수 없어서 농작업의 일부를 위탁하는 경우
⊙농지의 임대차와 사용대차란?
▷농지의 임대차
☞ 농지의 임대차란 농지의 소유자(임대인)이 임차인에게 농지를 사용.수익하게 할 것을 약정하고,임차인이 이에 대해 차임을 지불할것을 약정하는 계약을 말합니다(민법 제618조)
▷농지의 사용대차
☞ 당사자 일방 임대자(대주)가 임차인(차주)에게 무상으로 사용.수익하게 농지를 인도할 것을 약정하고 상대방은 이를 사용수익한 후 그 물건을 반환할 것을 약정함으로써 성립하는 계약을 말합니다(민법 제609조)
※ 농지의 임대차와 사용대차 차이점
☞ 농지를 유상으로 사용하도록 하는 것을 임대차,무상으로사용.수익하도록 하는것을 사용대차라고 합니다.
▷농지임대차.사용대차의 조건
● 농지는 농업경영을 하는 사람이 농지를 소유할 수 있으므로원칙적으로 농지를 임대차.사용대차 할 수 없습니다.
다만 아래의 경우는 가능합니다.
1) 국가나 지방자치단체가 농지를 소유하는 경우
2) 상속(상속인에게 한 유증을 포함)으로 농지를 취득하여 소유하는 경우
3) 8년이상 농업경영을 하던 사람이 이농한 후에도 이농 당시의 농지를 계속소유하고 있는 경우
* 농지관련 포스팅을 더 보시려면 아래글을 참조바랍니다.
(토지손실보상관련 질의응답 : 대토보상 및 건축물(주택,상가등) 보상기준)
(손실보상의 종류 및 방법 : 토지 및 건축물 등의 보상)
(알기쉬운 토지보상 : 대토보상의 장점)
(교산신도시 토지보상 사례로 알아보는 토지 손실보상절차 )
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