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[부동산상식]농지에 주택을 짓는 법 본 포스팅에서는 농지에 주택을 짓는 방법에 대하여 알기쉽게 농지관련 법률과 함께 알아보고자 합니다.  ■ 농지전용 전용허가 방법 1. 농지전용이란? ☞ 농지의 전용이란 농지를 농작물 경작이나 다년생식물 재배 등 농업생산 또는 농지개량 외의 용도로 사용하는 것을 말합니다 (농지법 제2조제7호 본문) ☞ 다만,농지를 양수.배수시설,수노,농로등(농지법 제2조제1호나목)의 용도로 사용하는 경우 에는 농지의  전용으로 보지를 않습니다. 2. 농지전용의 목적 ☞ 농지전용은 농작물 경작 이외의 목적으로 농지를 사용하기 위한 것인데,통상 농지에 건축물을 건축하거나 공작물을 설치하는 등의 행위를 하기 위한 것입니다. 3. 등록면허세의 부담 ☞ 전용면적 3,000제곱미터 이상인 농지의 전용허가를 받은 사람은 면허세를 부담한다 (지방세법 제23조제2호,지방세법시행령 제39조 및 별표) 4. 농지전용의 절차 ⊙ 관할시.군.구에 농지전용허가신청서제출(농지법시행령제32조제1항)→⊙허가권자의 심사→⊙농지보전부담금 부과결정통보 및 납입(농지법시행령 제45조 및 제47조)→⊙농지전용신고증 교부 (농지법시행령 제35조 제4항) 5. 농지전용허가 취소 및 공사중지 사유 ☞ 농림축산식품부장관,시장.군수 또는 자치구청장은 농지전용허가 또는 농지의 타용도 일시사용허가를 받았거나 농지전용신고 또는 농지의 타용도 일시사용신고를 한 사람이 다음의 어느 하나에 해당되면 그 허가를 취소하거나 관계공사의 중지,조업의 정지,사업규모의 축소 또는 사업계획의 변경,그밖에 필요한 조치를 명할 수 있습니다. 다만 허가받은 사람이 관계 공사의 중지등의 조치명령을 위반한 경우 그 허가는 취소됩니다 . • 거짓이나 그밖의 부정한 방법으로 허가를 받거나 신고한 것으로 판명된 경우 • 허가목적이나 허가조건을 위반한 경우 • 허가를 받지않거나 신고하지 않고 사업계획 또는 사업규모를변경하는 경우 • 허가를 받거나 신고를 한 후 농지전용 목적사업과 관련된 사업계획의

 ■ 알기쉬운부동산 경매의 일찰방법 경험해보지 않은 일반인들에게는 부동산경매에 관심은 있지만 다소 어렵게 느껴지는 부분이 있습니다. 본 포스트에서는 초보자 기준으로 알기쉽게 부동산경 매입찰방법에 알아보겠습니다. 1. 부동산 경매의 종류와 공고방법 • 입찰방법에는 1)호가경매,2)기일입찰,3)기간입찰의 세종류가 있습니다(민사집행법 제103조 제2항 및 제268조) • 부동산 경매의 경우 기일입찰 또는 기간입찰의 매각으로 것을원칙으로 합니다(부동산등에 대한 경매절차 처리지침,대법원재판예규 제1728호,2019.11.15발령.시행) 제3조 제1항) • 입찰방법은 부동산 경매를 집행하는 법원이 정하는 방법에 따르기 때문에(민사집행 제103조 제1항 및 제268조),입찰하려는 부동산이 어떤 입찰방법을 따르는지는 매각기일의 공고내용에서 확인할 수 있습니다. • 매각기일의 공고는 법원게시판,관보.공보 또는 신문이나 전자통신매(http://www.courtauction.go.kr/)를 통해 확인할 수 있습니다(민사집행법 제104조 제1항,제268조 및 민사집행규칙 제11조 제1항) ☞ 상기방법이외에 편리하게 경매입찰정보를 받기위해서는 전문경매사이트(지존,지지옥션등)에 가입하여 신속한 정보를 받으시면 됩니다.유료사이트 경우는 입찰전 해당물건에 대한 권리분석을 알기쉽게 정리해놓아서 초보자도 쉽게 경매물건에 덥할 수 있도록 정보를 제공하고 있습니다. 2. 기일입찰 • 기일입찰이란 입찰자가 매각기일에 출석해서 입찰표를 집행관에게 제출하고 개찰을 하는 방식으로 진행되는 입찰절차를 말합니다.(민사집행법 제103조 제2~3항 및 민사집행규칙 제62조 제1항) • 기일입찰에서 입찰표는 다른 사람이 알지 못하도록 따로 마련된  장소에서 기재해서 집행관에게 제출합니다.(민사집행법 제103조 제3항,민사집행규칙 제61조) • 개찰은 입찰자를 참여시킨 상태에서 하며, 그 중 가장높은 가격을 적어낸 사람을 최고가매수신고인으로 결정합니다.(민사집행법 제103조

 ■ 알기쉬운 농지법 : 농지원부작성등 농지서류 확인 내가 소유 한 토지가 농지임을 확인하거나, 타인의 토지를 매수할 경우 농지임을 확인하기 때문에 농지 관련 서류로는 부동산 등기부, 토지 이용 계획서, 토지 대장, 농지원부가 있습니다. 농지 관련 서류로 토지 대장, 토지 이용 계획서, 농지 원에 대해 알아 보겠습니다. ⊙ 토지 대장 ● 토지 대장이란 지적 공부의 하나로 토지의 소재. 지번. 지목. 면적. 경계 또는 좌표 등을 등록한 사실과 • 토지의 지목이 임야 인 별도의 임야 대장에 기재됩니다. (공간 정보의 구축 및 관리에 관한 법률 제 2 조제 19 호) • 토지 대 공간 정보의 구축 및 관리 구역 관리 법률 시행 규칙 별지 63 호 서식에서 ,, 야 대장은 공간 정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행 규칙 별지 64 호 서식에서 확인 가능 ⊙ 토지 이용 계획 확인서 • 토지 이용 계획 확인서 란 지역 . 지구 등의 지정 내용과 그 지역. 지구 등 안에서 행위의 제한 내용이 기재되어 토지의 이용 및 도시 계획 시설 결정 여어 확인 할 수있는 서류입니다. • 토지 이용 계획 확인서를 발급 받으려면, 시장. 군수. 구청장에게  토지 이용 계획 확인 신청서를 신청하여 발급 받거나 민원 24 페이지에서 발급받을 수 있습니다. (토지 이용 규제 기본법 제 10 조, 토지 이용 규제 기본법 시행령 제 9 조, 토지 이용 규제 기본법 시행 규칙 제 2 조제 1 항 및 별지 제 1 호의 서식) ⊙ 농지 원부 ● 농지 원부 란 농지의 보유 실태와 이용 실태를 지금부터 시작하여 이용하고 관리하기 위하여시. 구. 읍.면의 장이 작성하는 공적 장부 어떤 것. • 농업인. 농업 법인 또는 준 농업 법인 (농지법 시행 규칙 별지 제 58 호 서식)는 농업인의 주소지 (법인의 경우에는 주 사무소의 소재지)를 기준으로 작성하되, 해당시. 구. 읍.면의 관할 구역 밖에있는 농지를 포함하여 작성 비치됩니다. • 농지 원부 어느 쪽 열람하거나 그 등본을 교

✅알기쉬운 농지법(I) :농사를 짓지 않고  농지소유하는 방법 도시인들이 농지를 소유하고 싶은데 직접 경작할 수 없다는 애로 사항때문에 농지소유를 망설일때가 많습니다. 지금 당장 농사를 못지어도 은퇴후 농사를 지으려면 어떻게 해야하는지,또는 상속으로 받은 농지는 어떻게 관리해야 하는지에 대해 알아보겠습니다.  ■ 농지의 법적 개념 농사를 짓기위해서 또는 내땅을 관리하기 위해서 우선 내가ㅈ가지고 있는 토지가 법적으로 농지에 해당되는지 먼저 알아야 합니다. 우선 농지의 개념에 대하여 알아보겠습니다. ☞ 농지란 다음의 어느 하나에 해당하는 토지를 말합니다.(농지법 제2조제1호,농지법시행령 제2조,농지법시행규칙제2조,제3조 및 3조의 2) ● 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따른 지목이 전.답,과수원인 토지를 말합니다. ● 법적 지목을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 다음의 어느 하나에 해당하는 다년생작물 재배지로 이용되는 토지 - 목초,종묘,인삼,약초,잔디 및 조림용 묘목 - 과수,뽕나무,유실수 그 밖에 생육기간이 2년 이상인 식물 - 조경 또는 관상용 수목과 그 묘목(조경목적으로 식재 제외) ● 다음 어느 하나에 해당되는 농지의 개량시설의 부지 - 유지(물 웅덩이,고인물이 모인토지), 양수.배수시설,수로,제방 - 농지의 보전이나 이용에 필요한 시설로서 토양의 침식이나 재해로 인한 농작물의 피해를 방지하기 위해 설치한 계단.흙막이.방풍림과 그 밖에 이에 준하는 시설 ● 다음 어느 하나에 해당되는 농축산물 생산시설 부지 - 고정식 온실,버섯재배사 및 비닐하우스와 고정식온실.버섯재배사 및 비닐하우스와 연접하여 설치된 시설로서 농작물 또는 다년생식물의 경작.재배,관리,출하등 일련의 생산과정에 직접이용되는 다음의 부속시설 • 보일러,양액탱크,종균배양설비,농자재 및 농산물보관실,작업장등 해당 고정식온실,버섯사재배사 및 비닐하우스에서 농작물 또는 다년생식물을 재배하는 데 직접 필요한 시설 • 해당 고정식온실.버섯재배사 및 비닐하우스에서 생산된 농작물 또는 다년생

 일선에서 부동산중개업을 하는 공인중개사에게는 "부동산 중개의뢰를 받은 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 권리관계등을 조사.확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있다"라는 대법원 판례와 중개업법에 의하여 중개의뢰인에게 중개물건에 대해서 제대로 설명하지않았다가 손해액의 50%를 부담하는 판례가 있으므로 중개거래시 소유권이외의 권리 즉 근저당,가압류,가처분,부동산담보신탁이 있는 중개물건 거래시 신중한 거래를 하여야 합니다. 본 포스팅에서는 부동산담보신탁계약의 법적의미와 효과에 대해서 알아보겠습니다. ■ 부동산담보신탁의 법률적 의미와 효과 1.부동산담보신탁이란? ☞ 자금이 필요한 사람이 대출담보로 자기소유부동산을 부동산신탁회사에 위탁한 뒤 수익증권을 발급받아 금융기기관으로 부터 대출을 받는제도입니다. 즉, 부동산신탁회사는 신탁수수료를 받고 신탁재산을 담보력이 유지.보존되도록 관리하다가 금융기관에서 대출받은 사람이 대줄금을 상환하면 신탁계약을 해지하고 대출금을 갚지 못하면 신탁부동산을 처분하여 그 대금을 금융기관에 채무자를 대신하여 갚아주게 됩니다.(출처:매일경제) 따라서 부동산담보신탁에는 부동산신탁회사와 금융기관간의 협약체결이 선행되어 있으므로 공인중개사는 부동산담보신탁계약이 된 물건을 중개하실때 이러한 부동산신탁개념만 파악하더라도 중개사고를 미연에 방지할 수 있습니다. ☞ 부동산담보신탁의 장점 ● 채 무 자 : 근저당설정,감정평가등 복잡한 절차없이 대출기간 동안 매년 지불하는 신탁보수등을 감안하더라도 저당권설정 등을 통한 대출보다 유리함 ● 금융기관 : 금융기관도 대출을 실행하면서 담보물건을 조사하거나 평가할 필요가 없이 인력이나 시간을 절감할 수 있으며,채무자가 채무를 불이행시 신속히 원리금을 회수가능(출처:NEW경제용어사전) 2.부동산담보신탁의 법률적 효과 ☞ 부동산담보신탁은 채권담보의 목적으로 채무자 또는 제3자의 담보목적물을 채권자에게 이전하고 채무자가 채무를 변제하면 담보부동산을 반환하지만 그렇지 않으면 채권자가 그 물

 ■ 토지거래허가 제도 토지거래허가제도란?  토지의 투기적인 거래가 성행할 우려가 있는 지역과 지가의 급등 또는 그러한 우려가 있는 지역을 토지거래계약허가구역으로 지정하여 계약 전에 허가를 받고 거래하도록 하는 제도를 말합니다.                [하남  감북동 그린벨트 토지거래허가구역] 허가구역내에 있는 토지에 관한 소유권,지상권을 이전 또는 설정하는 계약( 예약포함)을 체결하거나,허가받은 사항을 변경하고자 하는 당사자 공동으로 시장,군수 또는 구청장의 허가를 받아야 합니다.(허가증은 허가신청을 받은 날부터  15일 이내교부합니다) I. 허가구역의 지정현황 및 대상 1. 지정권자 : 1) 허가구역이 둘이상의 시,군(광역시의 관할구역있는 군을 포함) 또는 구역이 관할구역에 걸쳐있는 경우 :국토부장관 2) 허가구역시 구역이 동인한 시.군 또는 구안의 일부지역의 경우 : 시.도지사가 지정 2. 허가기간 : 5년이내 3. 토지거래계약 허가대상 토지면적(도시지역) 및 절차 4. 허가대상 행위 ☞ 허가구역내 토지에 관한 소유권.지상권 등을 유상으로 이전.설정하는 계약(예약포함)을 체결하고자 하는 경우 ☞ 허가받은 사항을 변경하고자 하는 경우(대가를 받고 이전 또는 설정하는 경우에 한함) ※ 대가는 금전에 한하지 않으며 물물교환,현물출자등 금전으로 환산할 수 있는 대물적 변제,채무인수,채무면제,무체재산권 및 영업권의 지급 등도 포함합니다. ☞ 개인기업을 법인으로 전환함에 따라 개인기업의 토지를 법인에게 현물 출자하는 경우 ☞ 가등기담보를 목적으로 하는 매매예약 또는 채권담보를 목적으로 하는 대물변제예약 등을 체결하는 경우 ☞ 집행력있는 판결을 원인으로 하여 소유권이전등기를 하고자 하는 경우로서 재판의 원인이 된 당초의 계약이 허가구역지정이후에 체결된 경우 ☞ 분할전 허가대상 면적을 초과하는 경우 분할 후 최초로 거래하는 경우 ☞ 그 밖에 부담부 증여등 사실상의 대가가 수반되는 경우 5. 허가를 받지 않아도 되는 경우 ☞ 상속 등 대가가 없는 거래인 경우 ☞ 집행

 ■ 부동산 등기를 지연한 경우 과태료  부동산거래를 하면서 고의든 타의든 부동산에 잔금을 완납후 등기를 해야할 의무가 있는데 바쁜 일상생활 속에서 등기접수를 늦게 신고할 경우가 많이 발생합니다. 그러면 잔금완료후 등기는 언제까지 해야하며,기간경과후 신고했을때 과태료는 어떻게 부과되는지 알기쉽게 알아보겠습니다. 관련자료는 개업중개사 업무참고자료인 강남구 "중개업관련 법률안내" 및 법제처 생활법률 안내등을 토대로 하여 정리하였습니다. 1. 소유권이전 등기의무 ⊙부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 경우 ☞ 반대급부의 이행이 완료된 날,즉 최종 잔금을 납부한 날,계약효력발생한 날부터 60일이내 ⊙ 소유권 보존등기가 되어 있지 아니한 부동산의 소유권 보존등기의 의무 ☞소유권보존등기를 신청할 수 있는 경우:계약일로 부터 60일이내 ☞소유권보존등기를 신청할 수 없는 경우:소유권보존등기를 신청할 수 있게 된 날부터 60일이내 2. 과태료 부과 예외사유 ☞ 상기 소유권이전등기 의무기간의 경과로 인한 규정에도 불구하고 "부동산등기특별법에 의한 과태료부과.징수규칙"  제2조(등기기간의 산정) 에서 규정한 예외사유에 알아보겠습니다. 1) 천재.지변등 불가항력적인 경우 2) 목적부동산에 대한 소송이 계속중인 경우 3) 등기의무자가 정당한 사유없이 등기신청에 필요한 서면을 등기권리자에게 교부하지 아니한 경우 4) 기타 시장등이 등기신청해태에 관하여 상당한 사우가 있다고 인정한 경우 3. 과태료 감경(감액)사유 ☞ 부동산등기특별법에 의한 과태료부과.징수규칙 제3조(부과기준 및 감경)조항에 의하여 과태료금액감경(감액) 조건에 대해 알아보겠습니다. 1) 법2조 제4항 제1호의 규정에 의한 소유권보존등기를 신청하지 않은 경우 2) 생활보호법 제3조의 규정에 의한 보호대상자가 법제2조제1항  또는 제4항의 규정에 의한 소유권이전등기신청 또는 소유권보존등기신청을 하지않은경우 3) 농어민이 자기가 경작할 목적으로 농