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  ■ 2030 하남시 중장기발전계획 수립용역 하남시는  "2030하남시 중장기발전계획(안)"관련 본 용역건으로 토대로 부동산업자들의 토지투자 유치움직임과 일부투기세력을 차단하기 위하여 아래와  「2030 하남시 중장기발전계획 수립용역」에 대한 시 의견을 아래와 같이 같이 발표(19/11/07)한바 있습니다. 다음은 하남시의 2030 하남시 중장기발전계획 수립용역」에 대한 시의견을 설명한 자료입니다   하남시에서는 시의 급변하는 도시환경 변화에 대한 대응과 중장기적 로드맵을 구축하여 미래 비전을 제시하기 위한 「2030 하남시 중장기 발전계획 수립용역」을 추진한 바 있습니다. 용역사 : (사)한국공공자치연구원 용역기간 : 2017. 11. 9. ~ 2019. 4. 18. 연구분야 : 8개 부문 도시·주거환경, 도로·교통, 환경·안전, 산업·경제, 보건·사회복지, 교육, 문화·관광, 행·재정 Q1.시에서 발주한 연구용역인데 용역 결과물대로 실행되어야 하는 것 아닌가요? → 2030 하남시 중장기 발전계획은 비법정 계획으로서, 그대로 실행해야 하는 계획이 아닙니다. 중장기 발전계획은 전문가들로 하여금 하남시의 기본적 발전방향을 제시 하도록 하고, 이를 참고하여 시민이 원하는 도시를 만들기 위한 용역사의 의견일 뿐입니다 . 하남시에서는 앞으로 도시발전 정책을 수립할 때 이 용역 결과를 참고하고, 시민에게 의견을 묻고 반영하는 방식으로 추진해 나가고자 합니다. Q2.용역사에서 제시한 하남퓨처밸리 개발에 대한 진행단계는 어떤 상태인가요? → 하남 퓨쳐밸리 개발 역시 연구용역에 제시된 사업의 의견일 뿐입니다. 현재 하남시에서는 이와 관련해 어떠한 구체적 계획도 가지고 있지 않으며, 전혀 확정된 사항이 없음을 알려드립니다. 현재 하남시는 미사와 위례지구 택지개발 사업을 마무리하고 감일지구 사업을 진행하고 있습니다. 또한 교산 신도시 건설이라는 큰 과제를 안고 있습니다. 용역에

■ 토지보상관련 주요질의내용 정리 - 공공주택지구 토지보상관련하여 "남양주왕숙 공공주택지구"사례를 중심으로 토지보상관련 주요 질의사항에 대한 지자체의 유권해석을 다음과 같이 알아보겠습니다. ◎ 토지보상금은 어떻게 결정되나요? ☞ 공익사업에 편입된 토지,지장물,영업권 등에 대한 보상액은 추천된 감정평가업자(LH,시도추천 1인,지주추천 1인)가 평가한 금액을 산술평균하여 결정됩니다. ☞ 관련법률: "공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률 "시행규칙 제16조 제6항 ☞ 그외 농업손실보상금,분묘이장비,주거비,이사비등은 관계법령에 따라 통계자료 등을 근거로 사업시행자가 직접산정함 ◎ 공시지가와 보상금액은 어떤 차이가 있나요? ☞ 개별 공시지가는 재산세 과세 등의 목적으로 매년 지자체가 산정하나,보상가격은 감정평가사가 보상대상 토지의 개별특성을 조사하여 이를 표준지 공시지가와 비교하고 인근 보상선례 및 실거래 내역을 반영하여 산정하는 등 가격산정 목적과 방법이 상이합니다. ◎ 보상시기는 어떻게 결정되나요? ☞ 토지,물건 등 보상대상에 대한 기초조사 후 보상계획 공고,감정평가사 선정,감정평가 등의 절차를 거쳐 당해년도중 보상금을 통보하고 약3개월 간 보상협의를 진행합니다. 통보한 보상금으로 토지소유자가 협의보상에 응하는 경우 통상계약일 또는 소유권이전등기 신청일로부터 7~10일 이내 보상금을 지급하며,보상금에 이의를 제기하여 수용절차가 진행될 경우 수용재결 후 보상금을 지급 또는 공탁합니다. 그시기는 보상 협의기간 종료일로부터 약6개월 후가 될 것으로예상됩니다. ◎ 대토보상은 무엇인가요? ☞ 토지소유자가 원하는 경우로서 해당사업의 사업계획 등을 고려하여 토지로 보상이 가능할 경우, 토지소유자가 받을 보상금에 대하여 해당사업으로 조성한 주택용지 또는 상가부지 등으로 보상받을 수 있는 제도입니다. ☞ 공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관 법률 제63조 ◎ 협의양도인택지 공급대상자 선정기준과 방법

 ■ 주택임대차보호법 제도개선 주요내용 ◎ 제도개선의 의의 ☞ 금번 임대차 제도 개선은 임대인의 재산권과 임차인의 거주권 간의 균형을 잡았다고 정부에서 홍보하지만 세입자의 권리도 확보못하고 임대자의 지나친 재산권 침해라는 비판을 받았습니다.  그러나 임차자의 입장에서는 당장의 전세물건 부족으로 전세가의 폭등을 가져왔지만 향후 주택시장의 조절기능에 의하여 전월세시장이 안정되면 현제도 보다 개선된 임대차제도라고 평가할 수 있습니다. ◎ 제도개선 주요내용 1. 거주기간 확대:기존2년에서 4년으로 확대로 거주안정 확보 2. 임대료 상한제 실시로 임차인 보호,제도적 장치로 임대차 계약시 신고의무제도 법제화 3. 계약갱신청구권과 계약갱신거절제도  ☞ 임대인,임차인 모두 상기제도를 적절히 활용,즉 임대인이 주택을 다른사람에게 파는것은 지금과 동일하게 제약이 없고,임대인이 거주를 희망할 경우 계약갱신이 가능합니다. ◎ 개정 주택임대차보호법 시행령 ⊙ 입법예고: 2020.09.01 ⊙ 예고기간: 2020.08.31~2020.09.10 ⊙ 개정주요내용 ☞ 법정 월차임 산정공식을 현재 "기준금리+3.5%"에서    "기준금리+2%"으로 하향조정 ☞ 계약갱신 거절된 임차인에게 임대차 정보열람권 부여 ☞ 임대차분쟁관련 분쟁조정위원회 현재 6개소에서       18개소로 확대함 ◎ 제도개선 주요쟁점 질의회신 정리 개정된 임대차제도 개선에 관한 주요쟁점  질의에 대한 국토부의 답변을 중심으로 아래와  같이 알아보겠습니다. ⊙ 계약 갱신요구권 행사관련 질의 1. 임차인은 언제부터 임대인에게 계약갱신 요구 시점? ☞ 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 청구할 수 있습니다. ☞ 단 계약갱신청구권 행사기간 개정사항(2020년 6월 9일제정,기존 1개월→변경 2개월전)은 2020년 12월 10일이후 최초 계약하는 갱신된 계약부터 적용됩니다

■ 재개발,재건축아파트 대지지분 경매사례   지분경매의 공유물이란 지분으로 구분된 다수의 소유의 물건을 말하며, 일반적으로 지분경매물건은 입찰시 공유자가 우선매수신청하며 공유자에게 최우선 권리(민법 140조) 가 있기에 최고매수가로 낙찰을 받아도 낙찰이 무효가 되는 경우,매도 및 대출관계가 힘들다는 점,공유물에 대한 합의가 이루어지지 않을경우 소송으로 인한 시간이 많이 소유되어 통상 감정가의 55~80%가량 낙찰되는 경우가 보통입니다. 그러나 복잡한 경매물건일수록 수익률이 높은 법이므로 법을 알수록 일반 단필지토지 경매물건보다 지분토지경매 투자에 대한 매력이 있으므로 경매고수들은 복잡한 지분투자를 선호합니다. 오늘은 재개발,재건축사례중 아파트 집한건물 대지지분 사례에 대해 알아보겠습니다.    ◎ 재개발,재건축 대지지분 투자시 주의할 점  재개발,재건축된 아파트에서 집합건물의 대지지분이 경매로 나온사례로 알아보겠습니다 재개발,재건축아파트의 대지지분(속칭 딱지)을 경매로 매입할 경우를 알아보면  다음 세가지로 크게 압축됩니다.    첫째는, 투자시점 파악입니다.  이원칙은 가장 쉽고도 어려운 투자원칙으로서 객관적인 시각에 서 아파트 거래동향(신규아파트 공급현황파악등)을 파악만 한다면 크게 손해를 보지는 않습니다.  부동산 모든상품에게 적용되는 원칙으로서 아파트가격이 본격적인 상승세로 돌아설 경우에는 시세차익을 얻을 수 있지만 하락기에 투자를 할경우 자칫하면 큰손해를 볼 수 있습니다.    둘째는,이주비승계비등 조합원들에게 부가되는 분담금을 시공사 및 조합에게 필히 확인하여 투자수익률을 검토해야 합니다 .  셋째는, 경매로 구입한 조합원의 지분이 재건축,재개발사업 진행시 몇평을 배정받을 수 있는지 시공사와 시행사인 조합에 필히 문의하여야 합니다.  class="separator" style="clear: both; text-align: center;"> ☞ 잠실시영재건축으로 신축한 잠실 파

 주택임대차보호법에서 규정한 소액보증금과 최우선변제금에 대해 알아보고 안전하게 임차보증금을 보호할 수 있는 방법을 알려드리겠습니다. 본인이 20년가까이 부동산중개업을 하면서 실무경험을 바탕으로 설명드리겠습니다. class="separator" style="clear: both; text-align: center;"> ■ 주택임대차보호법 : 소액보증금과 최우선변제금 ◎ 주택임대차 보호법 ⊙ 법제정 목적 : 주택임대차보호법(약칭 주택임대차법)은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써  국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다고  주택임대차법1조(목적)에 규정하고 있습니다. ⊙ 법 적용범위 : 이법은 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용합니다. "그 임차주택의 일부가 주거외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다"라고 동법 제2조에 규정하고 있습니다. ◎ 소액보증금과 최우선변제금 ☞ 주택임대차보호법에서 규정하는 최우선변제금이란 쉽게 이야기해서 주택등에 전세,월세등을 임차하여 사는 임차자가의 다음행위에도 최소 보증그을 변제할 수 있는 권리를 말합니다.  1) 임대보증금 반환법적행위,즉 확정일자,전세권설정,전세보증금보험등을 어느 하나도 행위하지 않았을 경우 선순위 채권으로 임차자가 받을 보증금 잔액이 없을 경우 2)임차자가 임대차계약시 본인보다 우선순위 채권이 있음을 알고 본인의 판단에 의하여 또는 거래 공인중개사의 의견을 듣고 선순위 채권이 있어도 임대차 주택에 경매등 법적행위가 발생했더라도 선순위채권을  공제하고도 본인의 보증금을 반환받을 수 있다고 판단하고 임대차계약을 하고 확정일자등 보증금 반환 법적조치를 한 경우 1),2)항의 경우 다른채권자에 우선하여 경매비용,국세,지방세 압류를 제외하고 우선적으로 변제받는

■ 포승~평택선 철도건설 경제적 가치 포승평택간 산업철도는 서해안복선전철 평택 안중역과 같이 2022년에 개통목표로 현재 한창 공사진행중입니다.  포승평택간 철도가 안중역과 동시에 개통을 서두르는 이유는 자동차수출1위의 국제항인 평택항의 개발과 관련있습니다. 1차적으로 서해안복선전철 산업물류 및 여객항인 안중역이 수도권의 기업체의 수출입 물량 1차 물류기지철도이며,2차로 평택항으로 국내기업의 수출입 물량을 평택항의 대형화물선박에 선적해주는 항만연결 철도가 포승평택철도이기 때문입니다. 지난해 6월 인구 50만명을 돌파한 평택시는 삼성,LG등 대기업이 대규모 투자를 하면서 고덕국제신도시등 신도시개발의 연이은 성공으로 수도권 서남부 중심도시이자 우리나라 핵심 산업도시로 발전하고 있습니다.   1.사업내용 포승～평택간 30.3km 단선철도 건설 2.사업기간 2004년～2024년 ​ 3.총사업비 :6,890억원(국고 93%, 수탁 7%) ​ 4.사업효과 1)평택항과 배후공단 물동량 처리 및 미군기지 군수물자 수송 2)대중국 진출을 위한 물류중심 거점 항과의 연계 ​ 5.추진현황 ‘19.12월말 누계 공정율 59.9%로 추진중 1공구 숙성~평택 ‘15. 2월 개통 2단계 안중~숙성 ‘17. 5월 착공 2공구 안중~숙성 ‘17. 5월 착공 * 3공구 포승∼안중 `22년 이후 추진예정(평택항 배후단지 개발계획과 연계·추진) ​ 6.추진실적 '94.12 : 아산만권 광역개발권역 지정 고시(B/C 1.01, AHP 0.552) ‘99.12 : 국가기간교통망계획사업 ‘04. 3~’04. 7 : 예비타당성 조사 (B/C 1.18) ‘07. 4~’08.12 : 타당성 및 기본계획 착수 ‘09. 6~’09.10 : 노반 기본설계 시행 ‘09.11~’10. 8 : 노반 실시설계 시행 ‘10.11. : 노반 1공구(평택~숙성) 착공(T/K), 사업실시계획 승인 ‘12. 2~‘14. 3 : 2공구 노반 기본 및 실시설계 ‘15. 2.24 :

 최근 신설되는 역세권은 과거 강제수용방식에서 벗어나 대부분 역세권개발은 환지방식을 적용하고 있습니다. ☞ 서해선복선전철:평택안중역 공사현장 실제로 2022년 전구간 개통되는 서해안복선전철 주요역인 홍성역,평택안중역등이 모두 환지방식에 의한 역세권개발을 진행하고 있습니다. 그러면 새롭게 부각된 역세권개발방식인 환지개발방식의 근거법률은 무엇이며,제정경위  및 개발절차에 대해 알아보겠습니다. ■ "역세권개발 및 이용에 관한 법률" 역세권개발의 근거법은 "역세권개발 및 이용에 관한 법률"으로서 본법이 제정된 이유와 현재 역세권개발의 근거법으로 자리잡은 역세법에 대해 알아보면 다음과 같습니다. ☞ 제정일 : 2010년  4월 15일 ☞ 시행일 : 2010년 10월 16일 ☞ 법제정 이전의 근거법률: 철도건설법이 있었으나 철도건설법에는 역세권개발에 관한 근거조항은 있었으나,구체적인 조항이 없어서 실효성에 한계가 있었습니다. ● 법제정 이전에는도시개발법(용산역세권), 택지개발촉진법(광명역세권)등 개별법으로 시행 ☞ 제정이유와 제정추진일지 - 과거 정부에서 시행한 역세권개발은 강제수용방식으로서 정부가 선정한 감정평가법인의 일방적인 토지평가 방식에 의한 지주가 상식적으로 납득이 가지않은 보상방식으로 취하는 강제수용방식이였습니다. ☞2009년1월 용산구 한강로2가 철거현장 화재 [ 출처: (CC BY SA) 서울특별시 소방재난본부 이러한 역세권개발방식은 그동안 여러가지 문제점을 드러내오며 주체측과 해당토지주간의 골깊은 갈등으로 이어져오다가 그유명한 비극적인 2009년 1월 20일 " 용산참사"가 일어나게 됩니다.  용산참사는  용산 4구역 재개발의 보상대책에 반발해 온 철거민과 전국철거민연합회 회원 등 30여 명이 적정 보상비를 요구하며 2009년 1월 20일 새벽 용산구 한강로 2가에 위치한 남일당 건물을 점거하고 경찰과 대치하던 중 화재가 발생해 6명이 사망하고 24명이 부상당한 대