■ 주택임대차보호법 제도개선 주요내용
◎ 제도개선의 의의
☞ 금번 임대차 제도 개선은 임대인의 재산권과 임차인의 거주권 간의 균형을 잡았다고 정부에서 홍보하지만 세입자의 권리도 확보못하고 임대자의 지나친 재산권 침해라는 비판을 받았습니다.
그러나 임차자의 입장에서는 당장의 전세물건 부족으로 전세가의 폭등을 가져왔지만 향후 주택시장의 조절기능에 의하여 전월세시장이 안정되면 현제도 보다 개선된 임대차제도라고 평가할 수 있습니다.
◎ 제도개선 주요내용
1. 거주기간 확대:기존2년에서 4년으로 확대로 거주안정 확보
2. 임대료 상한제 실시로 임차인 보호,제도적 장치로 임대차 계약시 신고의무제도 법제화
3. 계약갱신청구권과 계약갱신거절제도
☞ 임대인,임차인 모두 상기제도를 적절히 활용,즉 임대인이 주택을 다른사람에게 파는것은 지금과 동일하게 제약이 없고,임대인이 거주를 희망할 경우 계약갱신이 가능합니다.
◎ 개정 주택임대차보호법 시행령
⊙ 입법예고: 2020.09.01
⊙ 예고기간: 2020.08.31~2020.09.10
⊙ 개정주요내용
☞ 법정 월차임 산정공식을 현재 "기준금리+3.5%"에서
"기준금리+2%"으로 하향조정
☞ 계약갱신 거절된 임차인에게 임대차 정보열람권 부여
☞ 임대차분쟁관련 분쟁조정위원회 현재 6개소에서
18개소로 확대함
◎ 제도개선 주요쟁점 질의회신 정리
개정된 임대차제도 개선에 관한 주요쟁점 질의에 대한 국토부의 답변을 중심으로 아래와 같이 알아보겠습니다.
⊙ 계약 갱신요구권 행사관련 질의
1. 임차인은 언제부터 임대인에게 계약갱신 요구 시점?
☞ 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 청구할 수 있습니다.
☞ 단 계약갱신청구권 행사기간 개정사항(2020년 6월 9일제정,기존 1개월→변경 2개월전)은 2020년 12월 10일이후 최초 계약하는 갱신된 계약부터 적용됩니다.
즉, 2020년 12월 10일이후 체결된 임대차계약부터는 계약ㅈ갱신청구일이 2개월임을 인지하셔야 합니다.
2. 임차인은 계약갱신요구권을 언제까지 행사해야 하는지?
☞ 임차인은 임대차계약의 임차기간이 끝나기 6개월전부터 1개월(단,2020년 12월 10일이후 계약건은 2개월전까지)전까지 갱신요구권을 행사하여야 합니다.
☞ 예를들어 계약만료일이 2020년 9월 30일인 경우,2020년 8월 30일 0시까지 의사통보를 하셔야 합니다.
3. 임차인은 총 몇회의 계약갱신권을 요구할 수 있나요?
☞ 계약자는 총1회의 계약갱신권을 요구할 수 있으며,
1회당 2년이 보장됩니다(기존 2년+갱신2년=총4년)
4. 묵시적갱신권도 계약갱신권으로 보나요?
☞계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 갱신요구권 행사로 보지 않습니다. 계약갱신요구권 행사는 해당 권리를 행사한다는 명확한 의사표시를 한 경우에 인정됩니다.
☞묵시적 갱신은 임대인, 임차인이 기존 계약을 종료하거나 조건을 변경한다는 등의 통지를 하지 않은 경우 기존의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차가 이루어진것으로 봅니다.
5.계약이 묵시적으로 된 경우에도 추후 계약갱신권 여부?
☞묵시적 갱신은 계약갱신요구권 행사에 따른 계약갱신과 구별되기 때문입니다.
계약이 묵시적으로 갱신되었다면 그 갱신된 계약의 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 단,2020년 12월 10일이후 최초로 계약하거나 갱신된 계약부터는 갱신요구권향사기간이 만기 6개월부터 3개월까지 가능합니다.
6. 법 시행시 계약기간이 남아있지면 모두 계약갱신 여부?
기존 계약의 연수에 상관없이 1회 2년의 갱신권이 부여됩니다. 다만, 계약기간이 1개월 이상 남아있어야 합니다.2020년 12원 10일이후 최초계약하거나 갱신된 계약은 2개월이상 계약기간이 남아 있어야 합니다
7. 개정 임대차보호법 시행 당시 계약만료일까지 1개월이 안 남은 경우 계약갱신권을 행사할 수 있나요?