알기쉬운 임대차보호법:소액보증금과 우선변제금

 주택임대차보호법에서 규정한 소액보증금과 최우선변제금에 대해 알아보고 안전하게 임차보증금을 보호할 수 있는 방법을 알려드리겠습니다. 본인이 20년가까이 부동산중개업을 하면서 실무경험을 바탕으로 설명드리겠습니다.

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■ 주택임대차보호법 : 소액보증금과 최우선변제금

◎ 주택임대차 보호법

⊙ 법제정 목적 :

주택임대차보호법(약칭 주택임대차법)은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써  국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다고  주택임대차법1조(목적)에 규정하고 있습니다.

⊙ 법 적용범위 : 이법은 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용합니다. "그 임차주택의 일부가 주거외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다"라고 동법 제2조에 규정하고 있습니다.

◎ 소액보증금과 최우선변제금

☞ 주택임대차보호법에서 규정하는 최우선변제금이란 쉽게 이야기해서 주택등에 전세,월세등을 임차하여 사는 임차자가의 다음행위에도 최소 보증그을

변제할 수 있는 권리를 말합니다.

 1) 임대보증금 반환법적행위,즉 확정일자,전세권설정,전세보증금보험등을 어느 하나도 행위하지 않았을 경우 선순위 채권으로 임차자가 받을 보증금 잔액이 없을 경우

2)임차자가 임대차계약시 본인보다 우선순위 채권이 있음을 알고 본인의 판단에 의하여 또는 거래 공인중개사의 의견을 듣고 선순위 채권이 있어도 임대차 주택에 경매등 법적행위가 발생했더라도 선순위채권을  공제하고도 본인의 보증금을 반환받을 수 있다고 판단하고 임대차계약을 하고 확정일자등 보증금 반환 법적조치를 한 경우

1),2)항의 경우 다른채권자에 우선하여 경매비용,국세,지방세 압류를 제외하고 우선적으로 변제받는 국가가 정한 최소한의 보증금을 말합니다

◎ 최우선반환금을 받기위한 최소보증금액

☞ 서울특별시의 경우 임차인의 보증금 범위는 1억2천만원이며, 법적으로 본인 임차주택경매시 반환받을 수 있는 최우선변제금은 3천7백만원입니다.

☞ 예를 들어 세입자가 현재 임차하여 살고있는 주택보증금이 1억1천만원이상이라면 최우선변제금을 받을 수 없습니다.  

◎ 안전한 전세보증금 반환방법

주택임대차보호법에 의한 우선변제받을 금액을 알아야 하겠지만, 주택임대차계약시 해당 부동산에 선순위 설정등을

실시간등기부등본열람을 통해 확인후 계약을 하시되, 선순위 설정(근저당,전세권등)이 있을경우

집값의 70%범위내(선순위금액+내보증금)에서 계약을 실행하시고 계약을 진행하셔야 합니다

전자,후자 모두 계약후 확정일자를 반드시 받아야 합니다

부득이하게 전세보증금을 안받고 이사하게 될경우

임차권등기제도를 활용하시면 되며 비용을 일정부분 감수하더라도 신경안쓰고 전세를 사는방법은 전세보증금반환 보험에 가입하시면 됩니다.

위모든 방법은 임대자 동의를 받을 필요가 없는방법인데 집주인의 동의가 있다면 전세권설정등기를 하는 안전한 방법이 있으나 집값이 떨어졌을때 그차액부분을 보장받을 수 없다는 점에서전세보증금반환 보험제도가 더 안전합니다

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단순하게 안전한 임대차계약은 확정일자>전세권설정>전세보증금반환보험 순이겠지만

비용없이 임대물건에 선순위 설정만 없다면 확정일자제도가 서민들에게는 유리합니다

주의할점은 건축물대장상 주택으로 나와있지 않은

건물(근린생활시설등)을 주거로 임차하실 경우는

확정일자는 받을 수 있으나

금융기관으로부터 전세금대출이 불가하며,

보증금반환보험도 가입이 제한됨을 유념하시고

계약하셔야 낭패를 보질않습니다.