재개발 재건축 경매사례 분석 : 집합건물의 대지지분 경매

■ 재개발,재건축아파트 대지지분 경매사례

 

지분경매의 공유물이란 지분으로 구분된 다수의 소유의 물건을 말하며, 일반적으로 지분경매물건은 입찰시 공유자가 우선매수신청하며 공유자에게 최우선 권리(민법 140조) 가 있기에 최고매수가로 낙찰을 받아도 낙찰이 무효가 되는 경우,매도 및 대출관계가 힘들다는 점,공유물에 대한 합의가 이루어지지 않을경우 소송으로 인한 시간이 많이 소유되어 통상 감정가의 55~80%가량 낙찰되는 경우가 보통입니다.

그러나 복잡한 경매물건일수록 수익률이 높은 법이므로 법을 알수록 일반 단필지토지 경매물건보다 지분토지경매 투자에 대한 매력이 있으므로 경매고수들은 복잡한 지분투자를 선호합니다.

오늘은 재개발,재건축사례중 아파트 집한건물 대지지분 사례에 대해 알아보겠습니다.

 

 ◎ 재개발,재건축 대지지분 투자시 주의할 점

 재개발,재건축된 아파트에서 집합건물의 대지지분이 경매로 나온사례로 알아보겠습니다 재개발,재건축아파트의 대지지분(속칭 딱지)을 경매로 매입할 경우를 알아보면

 다음 세가지로 크게 압축됩니다. 

 첫째는, 투자시점 파악입니다. 

이원칙은 가장 쉽고도 어려운 투자원칙으로서 객관적인 시각에

서 아파트 거래동향(신규아파트 공급현황파악등)을 파악만 한다면 크게 손해를 보지는 않습니다. 

부동산 모든상품에게 적용되는 원칙으로서 아파트가격이 본격적인 상승세로 돌아설 경우에는 시세차익을 얻을 수 있지만 하락기에 투자를 할경우 자칫하면 큰손해를 볼 수 있습니다. 

 

둘째는,이주비승계비등 조합원들에게 부가되는 분담금을 시공사 및 조합에게 필히 확인하여 투자수익률을 검토해야 합니다. 

셋째는, 경매로 구입한 조합원의 지분이 재건축,재개발사업 진행시 몇평을 배정받을 수 있는지 시공사와 시행사인 조합에 필히 문의하여야 합니다. 

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☞ 잠실시영재건축으로 신축한 잠실 파크리오아파트

 ◎ 재개발,재건축아파트 대지지분 경매물건 사례  

재개발,재건축을 시행하는 구역에는 수많은 사람들이 있고 이중에는자신의 주택에 저당권,가압류,가처분,지상권,예고등기가 존재합니다. 

이러한 복잡한 권리관계가 정리되지 않은 채 그대로 관리처분계획을 인가받고 사업승인을 받는 경우가 있습니다. 

이경우 건물이 철거되고 조합원의 아파트가 배정되고 일반분양이 이루어진 후 아파트가 건축됩니다.

아파트가 건립되고 나서 조합이나 시공사,분양회사의 입장에서는 수많은 각각의 토지를 하나의 필지로 합필한 후 아파트의 각 호수별로 대지지분을 나누어 주면(대지권등기) 좋은데,이들의 조합원들의 기존 필지세 남아있는 가압류.가처분,저당권,지상권,예고등기등이 말소되지 않아서 말소되지 않은 상태로 합필하는 것은 불가능할 것입니다.  

결국 아파트가 건립되고 나서도 이와같이 대지권정리,필지정리를 할 수 없는 이유입니다.

또한 각 토지에 설정되어 있는 저당권자,가압류권자,담보가등기권자 등은 필요에 따라서 해당 토지에 대한 경매를 신청하여 자신의 채권액을 우선변제받을 수도 있을것입니다.

1) 재개발 관리처분은 선순위저당권,선순위가압류 등에 대항할수 없습니다.

따라서 경매로 토지를 낙찰받은 경우 해당토지의 전소유주 조합원이 조합원으로 부터 배정받은 호수에 대지권으로 되었더라도 선순위저당권,가압류 등에  대항하지 못하므로 완전한 소유권을 취득하지 못합니다.

또한 저당권설정 후 건물이 멸실되고 재건축으로 아파트가 신축되었으므로 법정지상권은 성립되지 않습니다.

2) 재개발 전부터 대지에 설정되어 있는 여러가지 권리들이 정리될때까지 많은 시간이 소요되지만 시간이 걸리더라도 결과적으로 많은 수익을 기대할 수 있습니다.

즉 모든권리들이 정리되면 조합이나 아파트 입주자대표회의에서 아파트 가격상승을 위하여 대지권을 정리하고자 하기

때문입니다.

(자료참조:아무도 주목하지 않는 지분경매의 비밀,김동희저)

 

 

※  지분경매관련 관련법 조항

 

⊙ 민법 제262조(물건의 공유)

 

 1) 물건이 지분에 의하여 수인의 소유로 된 때 공유물 전부를 지분의 비율로 사용,수익할 수 있다

2) 공유자의 지분은 균등한것으로 추정한다.

 

⊙ 민법 제263조(공유지분의 처분과 공유물의 사용,수익)

공유자는 그 지분을 처분할 수 있고 공유물 전부를 지분의 비율로 사용,수익할 수 있다.

 

⊙ 민법 제264조(공유물의 처분,변경)

공유자는 다른 공유자의 동의없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다.