알기쉬운 사주명리학 교실

 주택임대차보호법에서 규정한 소액보증금과 최우선변제금에 대해 알아보고 안전하게 임차보증금을 보호할 수 있는 방법을 알려드리겠습니다. 본인이 20년가까이 부동산중개업을 하면서 실무경험을 바탕으로 설명드리겠습니다. class="separator" style="clear: both; text-align: center;"> ■ 주택임대차보호법 : 소액보증금과 최우선변제금 ◎ 주택임대차 보호법 ⊙ 법제정 목적 : 주택임대차보호법(약칭 주택임대차법)은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써  국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다고  주택임대차법1조(목적)에 규정하고 있습니다. ⊙ 법 적용범위 : 이법은 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용합니다. "그 임차주택의 일부가 주거외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다"라고 동법 제2조에 규정하고 있습니다. ◎ 소액보증금과 최우선변제금 ☞ 주택임대차보호법에서 규정하는 최우선변제금이란 쉽게 이야기해서 주택등에 전세,월세등을 임차하여 사는 임차자가의 다음행위에도 최소 보증그을 변제할 수 있는 권리를 말합니다.  1) 임대보증금 반환법적행위,즉 확정일자,전세권설정,전세보증금보험등을 어느 하나도 행위하지 않았을 경우 선순위 채권으로 임차자가 받을 보증금 잔액이 없을 경우 2)임차자가 임대차계약시 본인보다 우선순위 채권이 있음을 알고 본인의 판단에 의하여 또는 거래 공인중개사의 의견을 듣고 선순위 채권이 있어도 임대차 주택에 경매등 법적행위가 발생했더라도 선순위채권을  공제하고도 본인의 보증금을 반환받을 수 있다고 판단하고 임대차계약을 하고 확정일자등 보증금 반환 법적조치를 한 경우 1),2)항의 경우 다른채권자에 우선하여 경매비용,국세,지방세 압류를 제외하고 우선적으로 변제받는

■ 포승~평택선 철도건설 경제적 가치 포승평택간 산업철도는 서해안복선전철 평택 안중역과 같이 2022년에 개통목표로 현재 한창 공사진행중입니다.  포승평택간 철도가 안중역과 동시에 개통을 서두르는 이유는 자동차수출1위의 국제항인 평택항의 개발과 관련있습니다. 1차적으로 서해안복선전철 산업물류 및 여객항인 안중역이 수도권의 기업체의 수출입 물량 1차 물류기지철도이며,2차로 평택항으로 국내기업의 수출입 물량을 평택항의 대형화물선박에 선적해주는 항만연결 철도가 포승평택철도이기 때문입니다. 지난해 6월 인구 50만명을 돌파한 평택시는 삼성,LG등 대기업이 대규모 투자를 하면서 고덕국제신도시등 신도시개발의 연이은 성공으로 수도권 서남부 중심도시이자 우리나라 핵심 산업도시로 발전하고 있습니다.   1.사업내용 포승～평택간 30.3km 단선철도 건설 2.사업기간 2004년～2024년 ​ 3.총사업비 :6,890억원(국고 93%, 수탁 7%) ​ 4.사업효과 1)평택항과 배후공단 물동량 처리 및 미군기지 군수물자 수송 2)대중국 진출을 위한 물류중심 거점 항과의 연계 ​ 5.추진현황 ‘19.12월말 누계 공정율 59.9%로 추진중 1공구 숙성~평택 ‘15. 2월 개통 2단계 안중~숙성 ‘17. 5월 착공 2공구 안중~숙성 ‘17. 5월 착공 * 3공구 포승∼안중 `22년 이후 추진예정(평택항 배후단지 개발계획과 연계·추진) ​ 6.추진실적 '94.12 : 아산만권 광역개발권역 지정 고시(B/C 1.01, AHP 0.552) ‘99.12 : 국가기간교통망계획사업 ‘04. 3~’04. 7 : 예비타당성 조사 (B/C 1.18) ‘07. 4~’08.12 : 타당성 및 기본계획 착수 ‘09. 6~’09.10 : 노반 기본설계 시행 ‘09.11~’10. 8 : 노반 실시설계 시행 ‘10.11. : 노반 1공구(평택~숙성) 착공(T/K), 사업실시계획 승인 ‘12. 2~‘14. 3 : 2공구 노반 기본 및 실시설계 ‘15. 2.24 :

 최근 신설되는 역세권은 과거 강제수용방식에서 벗어나 대부분 역세권개발은 환지방식을 적용하고 있습니다. ☞ 서해선복선전철:평택안중역 공사현장 실제로 2022년 전구간 개통되는 서해안복선전철 주요역인 홍성역,평택안중역등이 모두 환지방식에 의한 역세권개발을 진행하고 있습니다. 그러면 새롭게 부각된 역세권개발방식인 환지개발방식의 근거법률은 무엇이며,제정경위  및 개발절차에 대해 알아보겠습니다. ■ "역세권개발 및 이용에 관한 법률" 역세권개발의 근거법은 "역세권개발 및 이용에 관한 법률"으로서 본법이 제정된 이유와 현재 역세권개발의 근거법으로 자리잡은 역세법에 대해 알아보면 다음과 같습니다. ☞ 제정일 : 2010년  4월 15일 ☞ 시행일 : 2010년 10월 16일 ☞ 법제정 이전의 근거법률: 철도건설법이 있었으나 철도건설법에는 역세권개발에 관한 근거조항은 있었으나,구체적인 조항이 없어서 실효성에 한계가 있었습니다. ● 법제정 이전에는도시개발법(용산역세권), 택지개발촉진법(광명역세권)등 개별법으로 시행 ☞ 제정이유와 제정추진일지 - 과거 정부에서 시행한 역세권개발은 강제수용방식으로서 정부가 선정한 감정평가법인의 일방적인 토지평가 방식에 의한 지주가 상식적으로 납득이 가지않은 보상방식으로 취하는 강제수용방식이였습니다. ☞2009년1월 용산구 한강로2가 철거현장 화재 [ 출처: (CC BY SA) 서울특별시 소방재난본부 이러한 역세권개발방식은 그동안 여러가지 문제점을 드러내오며 주체측과 해당토지주간의 골깊은 갈등으로 이어져오다가 그유명한 비극적인 2009년 1월 20일 " 용산참사"가 일어나게 됩니다.  용산참사는  용산 4구역 재개발의 보상대책에 반발해 온 철거민과 전국철거민연합회 회원 등 30여 명이 적정 보상비를 요구하며 2009년 1월 20일 새벽 용산구 한강로 2가에 위치한 남일당 건물을 점거하고 경찰과 대치하던 중 화재가 발생해 6명이 사망하고 24명이 부상당한 대

■수인선개통과 파급효과 분석   경기도 수원시 팔달구 수원역에서 인천광역시 중구 인천역을 연결하는 수원~인천 복선전철(이하 “수인선)이 오는 9월 12일 전 구간 개통 된다. 수도권 서남부지역의 교통이 크게 편리해질 전망입니다. 그동안 수도권 서남부 주민들은 지금까지는 인천, 시흥, 안산, 화성에서 수원역까지 전철망이 연결되어 있지 않아 버스를 이용하거나, 금정역 및 구로역까지 이동하여 1호선으로 환승해야 했습니다. 평일 출근시간대는 20분간격으로 운행하며, 일반은 25분간격으로 운행됩니다. 이번 수인선 전구간 개통으로 종전 인천←→수원(1호선) 90분소요되었지만 변경시간은 인천←→수원구간은 70분으로 단축됩니다. □ 국가철도공단(구 한국철도시설공단,김상균이사장)은 수원~인천간 복선전철(수인선)의 수원~한대 구간에  대한 시설물검증시험을 완료했 다고 지난  6월 8일(화)에 밝혔습니다. " 시설물검증시험 "은 시운전 열차를 투입하여 단계별로 속도를 증가하면서 철도시설물의 안전상태,철도차량의 운행적합성 및 차량과 시설물의 인터페이스 등을 종합적으로 검증하는 과정입니다. □ 수인선 수원-한대앞 구간은 총연장 20km로 사업비 9,500억원을 투입하여 공사를 추진해왔으며 앞서 말한것처럼 지난 6월 8일 시설물검증시험 완료 및 8월까지 영업시운전을 완료하고 9월 12일 수인선 전구간을 개통하는 것입니다. □ 개통효과 : 그동안 수도권전철의 사각지대로 불편을 겪어왔던 수도권 서남부지역의 교통개선뿐만 아니라 교통망개선으로 철도를 이용한 물류수송비 및 이동시간절감으로 지역사회경제에도 크게 기여 할것입니다 □ 수원인천 복선전철사업 구간별 공사일지 ☞ 1단계 : 오이도~송도구간(2012/06개통) ☞ 2단계 : 송   도~인천구간(2016/02개통) ☞ 3단계 : 수원~한양대구간(2020/09/13개통) 그동안 수도권 서남부 주민들은 지금까지는 인천, 시흥, 안산, 화성에서 수원역까지 전철망이 연결되어 있지 않아 버스를 이

 ■ 부동산중개사무소 창업절차 □ 필요서류준비  부동산중개업을 개설등록하기 위해서는 필수적인 절차는 우선공인중개사자격시험을 합격을 하고 한국공인중개사협회에서 주관하는 사전교육을 5일간 교육을 마치고 사전교육이수증을교부받아야 합니다. 일단 중요한 필요서류는 공인중개사자격증과 사전교육이수증입니다. 사전교육이수는 중개업을 폐업하고 1년이 경과하면 기존 중개사도 다시 사전교육을 이수하고 사전교육이수증을 구비해야 부동산중개업을 개설등록을 할 수 있습니다. □ 인적등록결격사유 사전점검 ☞ 공인중개사는 타인의 중요재산인 부동산을 취급하는 직종으로 범죄예방과 안전한 부동산거래른 위해서다음의 인적검증요건을 검증해야 중개업법 제10조의  "부동산중개업 등록 결격사유"에 저촉되지않고 중개업등록을 할 수 있습니다. ◎ 등록의 결격사유(법 제10조) ● 미성년자 ● 금치산자 또는 한정치산자 ● 파산선고를 받고 복권되지 아니한 자 ● 금고이상의 실형의 선고를 받고 그집행이 종료되거나 집행이 면제된 날부터 3년이 경과되지 아니한자 ● 금고이상의 형의 집행유예를 받고 그 유예기간 중에 있는 자 ● 공인중개사의 자격이 취소된 후 3년이 경과되지 아니한 자 ● 공인중개사 자격이 정지중에 있는 자 ● 중개사무소 개설등록이 취소된 후 3년이 경과되지 아니한자 ● 업무정지처분을 받고 폐업신고를 한 자로서 업무정지기간이 경과되지 아니한 자. ● 법인의 업무정지 당시 사원 또는 임원이였던 자로서 업무정지기간이 경과되지 아니한 자. ● 이 법을 위반하여 300만원이상 벌금형 선고를 받고 3년이 경과되지 아니한 자 ● 사원 또는 임원중 위 결격사유의 어느 하나에 해당하는 자가 있는 법인 ☞상기 필요서류 및 인적검증절차를 사전점검후  아래 절차대로 서류를 준비하고 개설등록신청을 하시면 됩니다 . □ 중개사무소개설등록 신청서류 및 절차 ※ 관할구청 부동산관리과에 방문하기전 준비서류  ● 주민등록증 및 중개업 계약서 날인용도의 도장(사용인감)  ● 여권용 사진2매  ● 중개업사무실 임대차계

 ■ 3기신도시 청약자격 및 사전청약제도 국토교통부(장관 김현미)는 "서울권역등 주택공급방안(8.4)"의 후속조치로 내년 7월이후 실시될 공공주택 6만호에 대한 "사전청약 실시계획"을 9.8일자로 발표하였습니다. 본 포스팅은 3기신도시 청약자격 및 청약제도에 관한 자세한 내용을 정리하였습니다. ※ 사전청약제란? ●3기신도시 등 공공택지에서 공급되는 공공분양주택의 조기 공급효과를 위해 2021년 7월부터 본 청약보다 1~2년 조기공급하는 제도를 말합니다. ● 절차 : 지구지정→지구계획승인→사전청약→사업승인→주택착공→본청약 ◎ 연도별 사전청약 공급계획 ☞ 2021년 :하반기 3만호      2022년 :3만호 ☞ 사전청약과 함께 3기신도시,주거복지로드맵 포함지구등 수도권 공공택지에서 2022년까지 총37만호 주택을 집중적으로공급할 계획 ◎사전청약자격 조건 ● 사전청약자격은 본 청약과 동일한 기준(신혼부부,다자녀,노부모부양우대등)을 적용하고,거주요건은 사전청약 당시 해당지역(기초 지자체,수도권)에 거주중이면 신청할 수 있습니다.단 본청약 시점까지 거주기간 요건을 충족해야 합니다. ● 당첨자 선정: 인터넷,현장접수를 통한 사전청약자를 대상으로 이루어지며,당첨자는 다른지구에 중복신청할 수 없습니다(본 청약가능) ● 입주여부결정: 입주여부는 본 청약시행전 분양가등 확정된 정보를 사전청약 당첨자에게 제공하여 청약의사,무주택여부,긔주기간 요건등을 확인하여 결정합니다. ⊙(세부)사전청약 자격요건 1. 사전청약 자격요건 ● 사전청약 자격은 기본적으로 무주택세대구성원,입주자저축가입,해당지역거주 요건을 갖추어야하며,  특별공급은 공급유형에 따라 별도 요건을 추가로 충족해야 합니다. ● 특별공급은 신혼부부,생애최초,다자녀,노부모부양등의 유형으로 구성되며, 현행 본 청약제도와 동일한 요건을 적용합니다. ● 신혼부부 특별공급은 혼인기간 7년이내,예비신혼

 ■ 단독주택,다가구주택 계약시 주의시항 단독주택,다가구주택 계약에 앞서 아파트 이외의 서민들이 주로 거주하는 다가구,다세대,연립주택의 건축용어를 먼저 알아보겠습니다. ◎ 주택별 건축용어 구분 ⊙ 공동주택 종류 : 아파트,다세대,연립 ⊙ 단독주택 종류 : 단독주택,다가구주택 □ 공동주택 종류 ⊙연립주택 : 한 건물 안에 여러가구가 살 수 있도록지은 4층이하의 영구건물로 건축당시 연립주택으로 건축허가 받은 주택을 말합니다 ※연면적기준은 660제곱미터 초과 4층이하 공동주택                  ⊙ 다세대주택 : 한 건물 안에 여러가구가 살 수 있도록지은 4층이하의 영구건물로 건축당시 다세대주택으로 건축허가 받은 주택을 말합니다. ※연면적기준은 660제곱미터 이하 4층이하 공동주택 ⊙ 아파트 : 아파트는 쉽게 말해서 연면적기준 660제곱미터초과의 주택건설촉진법상 5층이상의 공동주택을 말합니다. ☞ 빌라와 연립주택 용어정리 - 일반인들은 보통 연립주택과 빌라용어를 혼돈하여 씁니다. 즉 오래전 신축한 빌라를 연립주택이라 부르고 신축한 연립주택을 빌라라고 혼동하여 씁니다.숩 결론적으로 빌라와 연립주택 용어는 동일한 용어입니다. 다만 차이점은 건축법상 용어는 연립주택이 맞고 일반적으로 연립주택이 빌라입니다. 다만 계약서작성시 "빌라"라는 용어를 쓰시면 안됩니다. 등기부등본이나 행정상 모든서류에 "빌라"라는 용어는 비용어이기 때문입니다. ※빌라는 용어의 유래는 외국에서 시골외 저택,교외의별장식 주택,교외주택을 이르는 말입니다. □ 단독주택 종류 단독주택이란?  한 세대가 단독으로 생활하기 위한 시설 및 규모를 갖춘 주택을 의미하지만,"건축법"에 의한 건축물의 용도로서 단독주택은 일반적인 단독주택 외에도 다중주택,다가구주택,공관을 포함하는 개념입니다. ⊙ 단독주택 : 일반적인 단독주택 ⊙ 다가구주택 : 다음의 모든 요건을 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당되지 않는것