단독주택과 다가구주택 계약시 주의사항
■ 단독주택,다가구주택 계약시 주의시항
단독주택,다가구주택 계약에 앞서 아파트 이외의 서민들이 주로 거주하는 다가구,다세대,연립주택의 건축용어를 먼저 알아보겠습니다.
◎ 주택별 건축용어 구분
⊙ 공동주택 종류 : 아파트,다세대,연립
⊙ 단독주택 종류 : 단독주택,다가구주택
□ 공동주택 종류
⊙연립주택 : 한 건물 안에 여러가구가 살 수 있도록지은 4층이하의 영구건물로 건축당시 연립주택으로 건축허가 받은 주택을 말합니다
※연면적기준은 660제곱미터 초과 4층이하 공동주택
⊙ 다세대주택 : 한 건물 안에 여러가구가 살 수 있도록지은 4층이하의 영구건물로 건축당시 다세대주택으로 건축허가 받은 주택을 말합니다.
※연면적기준은 660제곱미터 이하 4층이하 공동주택
⊙ 아파트 : 아파트는 쉽게 말해서 연면적기준 660제곱미터초과의 주택건설촉진법상 5층이상의 공동주택을 말합니다.
☞ 빌라와 연립주택 용어정리
- 일반인들은 보통 연립주택과 빌라용어를 혼돈하여 씁니다. 즉 오래전 신축한 빌라를 연립주택이라 부르고 신축한 연립주택을 빌라라고 혼동하여 씁니다.숩
결론적으로 빌라와 연립주택 용어는 동일한 용어입니다. 다만 차이점은 건축법상 용어는 연립주택이 맞고 일반적으로 연립주택이 빌라입니다.
다만 계약서작성시 "빌라"라는 용어를 쓰시면 안됩니다. 등기부등본이나 행정상 모든서류에 "빌라"라는 용어는 비용어이기 때문입니다.
※빌라는 용어의 유래는 외국에서 시골외 저택,교외의별장식 주택,교외주택을 이르는 말입니다.
□ 단독주택 종류
단독주택이란? 한 세대가 단독으로 생활하기 위한 시설 및 규모를 갖춘 주택을 의미하지만,"건축법"에 의한 건축물의 용도로서 단독주택은 일반적인 단독주택 외에도 다중주택,다가구주택,공관을 포함하는 개념입니다.
⊙ 단독주택 : 일반적인 단독주택
⊙ 다가구주택 : 다음의 모든 요건을 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당되지 않는것
[다가구 주택]
● 주택으로 쓰이는 층수(지하층 제외)가 3개층이하일것,다만 1층 바닥면적의 1/2이상을 피로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택외에 용도로 사용하는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외합니다.
● 1개동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(지하주차장 면적을 제외)의 합계가 660제곱미터 이하일것.
● 19세대 이하가 거주할 수 있을것.
■ 단독주택,다가구주택 매매/임대계약서 작성시 주의사항
● 지적도를 발급받아 옆집과 경계점을 확인한다 그이유는 토지면적이 상이할 수 있기때문입니다.
● 건축물관리대장으로 연면적 및 불법건축물을 확인합니다.
● 등기사항증명서로 진정한 소유자 및 갑구 및 을구를 확인합니다.
● 사도를 확인합니다. 토지대장이나 등기사항증명서에 누락된 면적확인 절차입니다.
대게 도로변에 위치한 단독주택은 사도가 크게 문제되지 않으나 다른 소유주의 단독주택 뒤에 위치한 주택으로서 길게 사도로 연결된 주택인 경우 필히 확인이 요망됩니다.
● 주차장에서 주거시설 설치확인
● 옥탑방 합법적 설치 유무
● 층별 임대차현황 파악
● 멸실하고 신축 할 경우 임차인의 명도관계를 특약사항으로 명시합니다. 즉 "임차인의 명도는 임대인이 책임진다"
● 도시지역의 막다른 골목 : 35미터이내이면 4미터 건축허가조건,35미터이상이면 도시지역은 6미터이상 충족등 건축허가요건 사전확인합니다.
● 건축 및 인허가문제는 매도인이 책임진다는 특약기재
● 매도인으로부터 인허가에 문제가 있다면 본 계약은 무효로 하고 계약금을 돌려준다는 특약기재합니다.
⊙ 단독주택,다가구주택 임대차계약서 작성시 주의시항
● 계약만료 후 시설물 원상복구문제
● 임대인 동의없이 전.전세(전대차)조항 기재
● 만기전 이사시 중개보수는 임차인이 부담키로 한다는 약정협의사항 기재(임대인,임차인 상호협의)
● 애완동물 키우는 문제,임대인 성향사전 파악
● 임대인의 전세권 설정문제(임차인요구시)
● 도배,장판교체여부 임대인 사전협의
● 잔금전 저당권,가압류,과대대출 말소조건 단 잔금전 말소불가시 잔금시 은행동행 동시말소조건제시
● 대출과다의 경우 기존대출을 적정금액으로 감액등기제크
● 계약당사자가 원하는 사항을 협의하여 기재,특약사항이 구체적이고 계약후 분쟁이 없습니다
※ 중개사는 예상가능한 모든분쟁소지를 사전 예측하고 특약사항에 기재합니다. 경험많은 중개사와 신입 중개사의 차이점입니다.
[자료참조:류상규저,부동산계약서.중개실무 한방에 끝내기]
※본 단독주택,다가구주택 매매 및 임대시 주의할점은 공인중개사뿐만 아니라 거래당사자인 매도,매수인 및 임대자,임차자 모두가 알아야할 사항입니다.
거래 공인중개사가 상대편 유리하게 계약을 쓰는지,계약서 작성하는 중개사가 경험이 적어 체크할 중요사항을 빠뜨렸을경우 중개사에게 특약사항 기재 요구를 할 수 있기때문입니다.
중개사고시 중개사가 보증증서로 책임지지만 중요한 과실을 제외하고는 거래당사자와 중개사가 과실을 일정비율 분담하는 사례도 있으므로 상기체크사항은 거래시 상식적으로 알아두면 좋습니다.
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