토지보상금(5):양도소득세 절세방법
✅토지보상금(5):양도소득세 절세방법
최근 3기신도시 및 정부 공공주택공급을 위한 토지보상금지급을 위한 공고가 연이어 발표되면서 토지보상금이 또다른 집값상승뇌관이 될것이라는 전망이 예상됩니다.
토지보상 및 부동산개발정보 플랫폼 "지존"에 따르면 올 하반기부터 내년말까지 전국에서 토지보상금 49조2125억원이 풀릴것이라고 예상했습니다.
토지보상 및 부동산개발정보 플랫폼 "지존"에 따르면 올 하반기부터 내년말까지 전국에서 토지보상금 49조2125억원이 풀릴것이라고 예상했습니다.
[하남초이동 그린벨트]
토지보상은 매매가 아닌 국가 또는 지자체,사업시행자에게 현금,채권등 금전적 보상을 받고 토지소유권을 양도하는 법률행위이므로 양도소득세 과세대상입니다.
양도세 감면을 받으려면 최근개정된 조세특례제한법등 개정된세법을 제대로 알고 적법한 감면조항을 알아야 합니다.
"개정세법은 비전업농민(부재지주,비자경농민)의 자경기간 감면을 배제하기 위해서 2014년 7월 1일 이후 양도되는 농지에 대한 감면을 적용할 때 근로소득(총급여)이나 사업소득이 연간 3,700만 원 이상인 경우에는 자경기간에 제외하였습니다."
그러면 해당지주들은 탈세가 아닌 절세방법을 고민하게되는데 대표 세무전문가들의 알려주는 절세방법을 분석 해보았습니다.
□ 토지보상금관련 양도소득세 절세방안
1. 보상지역 1세대 1주택비과세 활용
☞해당 토지에 주택이 실제로 있고 그주택에 실거주했으며,
1가구 1주택으로 2년보유 요건을 충족하고 해당토지를 주택용도로 사용했다는 것을 입증할 수 있다면 보상금이 9억원이하라면 전액 비과세로 양도세를 한푼도 안 낼수 있습니다
2. 현금보상과 채권보상은 보상 감면가능
☞토지수용시 :도시개발계획에 따라 토지가 수용되면 현금보상시 10%,채권으로 받을시 15%
3. 개발제한구역 토지매매시 양도세 감면혜택활용
(조세감면특별법 77조의 3)
☞ 토지가 개발제한구역에 있거나 개발제한구역에서 해제되었을경우 혜택은 연간1억원,최대 40%까지 양도세감면
☞ 따라서 본인 소유의 토지가 개발제한구역과 관련이 있다면 개발제한구역지정에 따른 매수대상 토지감면여부를 필히 확인하여야 합니다.
☞ 감면단서조항
● 단 취득일로부터 매도일까지 해당토지가 소재한 시.군.구 또는 인접한 시.군.구 해당토지로부터 직선거리 30km이내에 거주한 자가 개발제한구역의 토지를 소유한 경우에만 감면혜택을 받을 수 있습니다
● 그린벨트에서 풀린토지라면 해제일로부터 1년이내에 공익사업법 및 그밖의 법률에 의하여 사업인정고시가 있어야 합니다.
4. 취득시 계약서가 없으면 통장금액으로 입증
☞ 계약서는 재발행이 안되고 토지를 오래보유하고 있다면 당시 매매계약서를 분실하거나 훼손된 경우가 있으므로 실거래이전 토지소유를 했다면 당시 거래했던 통장거래내역서를 은해에서 발급받아 취득금액을 입증합니다
5. 취득시 들어간 경비는 토지취득관련 필요경비로 절세
☞ 주택과 마찬가지로 취득시 들어간 경비 즉,취등록세 영수증,중개수수료 영수증등을 필요경비로 제출
☞ 취등록세 영수증을 분실했경우 해당 시.군.구청 지방세과에 방문해서 납부내역확인을 받습니다.
6. 보상지역이외의 오피스텔은 주택수에 포함
☞ 정부의 7.10주택시장보완대책으로 오피스텔도 주택수에 포함되므로 본인 소유의 오피스텔이 보상지역내에 입지하는지 확인하여 절세
7. 8년동안 자경요건 충족시 양도세 감면
☞ 해당 토지를 8년이상 본인이 경작했다면, 조세특례제한법69조 항에 의거 양도세가 감면되며,4년이상 해당토지를 본인이 농사를 지었다면 조세특례제한법 70조에 의거 양도세를 감면받습니다.
☞ 자경농지 입증방법 및 서류
● 농지원부,조합원증명원,농약.비료등 농사를 짓기위해 들어간 필요경비 구입영수증(증빙자료),농산물판매확인서
● 자경농지확인서,인우보증서,농지사진등 객관적 증빙자료를 준비하여 보상전문 세무사와 상담
● 단 경작기간동안 다른직업이나 소득이 연간 3700만원이하만 감면받을 수 있습니다.
8 장기보유공제 최대한 활용
☞ 부동산 양도소득세의 장기보유공제는 3년이상 보유해야 가능하며,토지보상지역에서는 15년이하 토지보유자는 최대한 양도세감면을 받도록 보상시기를 늦추는것이 유리합니다.
9. 연도별로 보상을 분할하여 절세
☞ 양도세는 연도별로 계산되는 세금이므로 한해 보상금을 다받는것보다 연도를 나누어 보상받게되면 일부 보상금액이 적은 세율로 적용되어 절세가능
10. 하락한 부동산이 있으면 같은년도에 처분
☞ 양도소득세는 1년간 부동산을 양도한 세금에 대해서 부과하는 세금이므로 같은 세율이 적용되는 부동산은 합산하여 계산합니다.
☞ 보상금액 이익이 크다면 손실이 있는 부동산과 같은 연도에 파는것을 고려해 볼 수 있다
☞ 부동산손실은 사업소득과 달리 이월되어 차후년도에 적용되지 않습니다.
11.현금보다 대체토지를 매입을 통한 감면
☞대토보상에 대한 양도소득세 감면율이 상향조정됐습니다. 토지가 수용됐을 때 보상금 대신 다른 대체토지를 받는 것을 대토보상이라고 합니다
대토보상을 위해 공익사업 시행자에게 양도한 후 발생한 양도차익은 양도소득세 세액감면이나 과세이연 혜택을 받을 수 있습니다.
감면율이 작년까지 15%에서 올해부터 40%로 크게 올랐습니다. 토지보상자에게 더 큰 세액지원이 되는 것입니다.
※ 자료참조:가현세무법인(대표 최인용)
한국세무회계(대표방범권)
이장원세무사
향후 양도소득세 감면에 대한 정치적,사회적,국민적정서를 분석하면,
현재 토지소유자의 재산권보호를 위한 양도소득세의 현실적 감면을 위한 지자체장들의 적극적인 행정노력이 펼쳐지고 있는데 남양주시장등 3기 신도시지자체장틀이 7월 19일 국회기획재정위원장(정성호)을만나 "양도소득세 감면율과 감면액 확대"를 위한
조세특례제한법 일부개정을 요구했습니다.
이는 남양주시장이 이날 말한것처럼 토지소유주의 "일방적으로 수용당하는 입장에서 과도한 양도소득세 부과는 지역주민들의 불만을 가중시킬뿐만 아니라 국책사업의 동의와 호응을 얻기어렵다"는 것에서
현실적인 양도소득세 감면확대를 위한 조세특례제한법의 개정 당위성을 주고 있습니다
◎ 토지수용보상금 증액시 양도시기산정
☞ 증액보상금과 관련 양도시기는 증액보상금 수령일이 아닌 당초 양도시기로 산정하며,증액보상으로 양도시기가 변경되는것이 아니기 때문에 당연 불성실가산세는 적용합니다.
다만 보상금증액수령일로부터 2개월이내 신고합니다.
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