알기쉬운 사주명리학 교실

 ■ 부동산중개사무소 창업절차 □ 필요서류준비  부동산중개업을 개설등록하기 위해서는 필수적인 절차는 우선공인중개사자격시험을 합격을 하고 한국공인중개사협회에서 주관하는 사전교육을 5일간 교육을 마치고 사전교육이수증을교부받아야 합니다. 일단 중요한 필요서류는 공인중개사자격증과 사전교육이수증입니다. 사전교육이수는 중개업을 폐업하고 1년이 경과하면 기존 중개사도 다시 사전교육을 이수하고 사전교육이수증을 구비해야 부동산중개업을 개설등록을 할 수 있습니다. □ 인적등록결격사유 사전점검 ☞ 공인중개사는 타인의 중요재산인 부동산을 취급하는 직종으로 범죄예방과 안전한 부동산거래른 위해서다음의 인적검증요건을 검증해야 중개업법 제10조의  "부동산중개업 등록 결격사유"에 저촉되지않고 중개업등록을 할 수 있습니다. ◎ 등록의 결격사유(법 제10조) ● 미성년자 ● 금치산자 또는 한정치산자 ● 파산선고를 받고 복권되지 아니한 자 ● 금고이상의 실형의 선고를 받고 그집행이 종료되거나 집행이 면제된 날부터 3년이 경과되지 아니한자 ● 금고이상의 형의 집행유예를 받고 그 유예기간 중에 있는 자 ● 공인중개사의 자격이 취소된 후 3년이 경과되지 아니한 자 ● 공인중개사 자격이 정지중에 있는 자 ● 중개사무소 개설등록이 취소된 후 3년이 경과되지 아니한자 ● 업무정지처분을 받고 폐업신고를 한 자로서 업무정지기간이 경과되지 아니한 자. ● 법인의 업무정지 당시 사원 또는 임원이였던 자로서 업무정지기간이 경과되지 아니한 자. ● 이 법을 위반하여 300만원이상 벌금형 선고를 받고 3년이 경과되지 아니한 자 ● 사원 또는 임원중 위 결격사유의 어느 하나에 해당하는 자가 있는 법인 ☞상기 필요서류 및 인적검증절차를 사전점검후  아래 절차대로 서류를 준비하고 개설등록신청을 하시면 됩니다 . □ 중개사무소개설등록 신청서류 및 절차 ※ 관할구청 부동산관리과에 방문하기전 준비서류  ● 주민등록증 및 중개업 계약서 날인용도의 도장(사용인감)  ● 여권용 사진2매  ● 중개업사무실 임대차계

 ■ 3기신도시 청약자격 및 사전청약제도 국토교통부(장관 김현미)는 "서울권역등 주택공급방안(8.4)"의 후속조치로 내년 7월이후 실시될 공공주택 6만호에 대한 "사전청약 실시계획"을 9.8일자로 발표하였습니다. 본 포스팅은 3기신도시 청약자격 및 청약제도에 관한 자세한 내용을 정리하였습니다. ※ 사전청약제란? ●3기신도시 등 공공택지에서 공급되는 공공분양주택의 조기 공급효과를 위해 2021년 7월부터 본 청약보다 1~2년 조기공급하는 제도를 말합니다. ● 절차 : 지구지정→지구계획승인→사전청약→사업승인→주택착공→본청약 ◎ 연도별 사전청약 공급계획 ☞ 2021년 :하반기 3만호      2022년 :3만호 ☞ 사전청약과 함께 3기신도시,주거복지로드맵 포함지구등 수도권 공공택지에서 2022년까지 총37만호 주택을 집중적으로공급할 계획 ◎사전청약자격 조건 ● 사전청약자격은 본 청약과 동일한 기준(신혼부부,다자녀,노부모부양우대등)을 적용하고,거주요건은 사전청약 당시 해당지역(기초 지자체,수도권)에 거주중이면 신청할 수 있습니다.단 본청약 시점까지 거주기간 요건을 충족해야 합니다. ● 당첨자 선정: 인터넷,현장접수를 통한 사전청약자를 대상으로 이루어지며,당첨자는 다른지구에 중복신청할 수 없습니다(본 청약가능) ● 입주여부결정: 입주여부는 본 청약시행전 분양가등 확정된 정보를 사전청약 당첨자에게 제공하여 청약의사,무주택여부,긔주기간 요건등을 확인하여 결정합니다. ⊙(세부)사전청약 자격요건 1. 사전청약 자격요건 ● 사전청약 자격은 기본적으로 무주택세대구성원,입주자저축가입,해당지역거주 요건을 갖추어야하며,  특별공급은 공급유형에 따라 별도 요건을 추가로 충족해야 합니다. ● 특별공급은 신혼부부,생애최초,다자녀,노부모부양등의 유형으로 구성되며, 현행 본 청약제도와 동일한 요건을 적용합니다. ● 신혼부부 특별공급은 혼인기간 7년이내,예비신혼

 ■ 단독주택,다가구주택 계약시 주의시항 단독주택,다가구주택 계약에 앞서 아파트 이외의 서민들이 주로 거주하는 다가구,다세대,연립주택의 건축용어를 먼저 알아보겠습니다. ◎ 주택별 건축용어 구분 ⊙ 공동주택 종류 : 아파트,다세대,연립 ⊙ 단독주택 종류 : 단독주택,다가구주택 □ 공동주택 종류 ⊙연립주택 : 한 건물 안에 여러가구가 살 수 있도록지은 4층이하의 영구건물로 건축당시 연립주택으로 건축허가 받은 주택을 말합니다 ※연면적기준은 660제곱미터 초과 4층이하 공동주택                  ⊙ 다세대주택 : 한 건물 안에 여러가구가 살 수 있도록지은 4층이하의 영구건물로 건축당시 다세대주택으로 건축허가 받은 주택을 말합니다. ※연면적기준은 660제곱미터 이하 4층이하 공동주택 ⊙ 아파트 : 아파트는 쉽게 말해서 연면적기준 660제곱미터초과의 주택건설촉진법상 5층이상의 공동주택을 말합니다. ☞ 빌라와 연립주택 용어정리 - 일반인들은 보통 연립주택과 빌라용어를 혼돈하여 씁니다. 즉 오래전 신축한 빌라를 연립주택이라 부르고 신축한 연립주택을 빌라라고 혼동하여 씁니다.숩 결론적으로 빌라와 연립주택 용어는 동일한 용어입니다. 다만 차이점은 건축법상 용어는 연립주택이 맞고 일반적으로 연립주택이 빌라입니다. 다만 계약서작성시 "빌라"라는 용어를 쓰시면 안됩니다. 등기부등본이나 행정상 모든서류에 "빌라"라는 용어는 비용어이기 때문입니다. ※빌라는 용어의 유래는 외국에서 시골외 저택,교외의별장식 주택,교외주택을 이르는 말입니다. □ 단독주택 종류 단독주택이란?  한 세대가 단독으로 생활하기 위한 시설 및 규모를 갖춘 주택을 의미하지만,"건축법"에 의한 건축물의 용도로서 단독주택은 일반적인 단독주택 외에도 다중주택,다가구주택,공관을 포함하는 개념입니다. ⊙ 단독주택 : 일반적인 단독주택 ⊙ 다가구주택 : 다음의 모든 요건을 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당되지 않는것                  

✅ 토지보상금(5):양도소득세 절세방법  최근 3기신도시 및 정부 공공주택공급을 위한 토지보상금지급을 위한 공고가 연이어 발표되면서 토지보상금이 또다른 집값상승뇌관이 될것이라는 전망이 예상됩니다. 토지보상 및 부동산개발정보 플랫폼 "지존"에 따르면 올 하반기부터 내년말까지 전국에서 토지보상금 49조2125억원이 풀릴것이라고 예상했습니다. [하남초이동 그린벨트] 토지보상은 매매가 아닌 국가 또는 지자체,사업시행자에게 현금,채권등 금전적 보상을 받고 토지소유권을 양도하는 법률행위이므로 양도소득세 과세대상입니다. 양도세 감면을 받으려면 최근개정된 조세특례제한법등 개정된세법을 제대로 알고 적법한 감면조항을 알아야 합니다. "개정세법은 비전업농민(부재지주,비자경농민)의 자경기간 감면을 배제하기 위해서  2014년 7월 1일 이후 양도 되는 농 지에 대한 감면을 적용할 때 근로소득(총급여)이나 사업소득이 연간 3,700만 원 이상인 경우에는 자경기간에 제외하였습니다." 그러면 해당지주들은 탈세가 아닌 절세방법을 고민하게되는데 대표 세무전문가들의 알려주는 절세방법을 분석 해보았습니다. □ 토지보상금관련 양도소득세 절세방안 1 . 보상지역 1세대 1주택비과세 활용 ☞해당 토지에 주택이 실제로 있고 그주택에 실거주했으며, 1가구 1주택으로 2년보유 요건을 충족하고 해당토지를 주택용도로 사용했다는 것을 입증할 수 있다면 보상금이 9억원이하라면 전액 비과세로 양도세를 한푼도 안 낼수 있습니다 2. 현금보상과 채권보상은 보상 감면가능 ☞토지수용시 :도시개발계획에 따라 토지가 수용되면 현금보상시 10%,채권으로 받을시 15% 3. 개발제한구역 토지매매시 양도세 감면혜택활용   (조세감면특별법 77조의 3) ☞ 토지가 개발제한구역에 있거나 개발제한구역에서 해제되었을경우 혜택은 연간1억원,최대 40%까지 양도세감면 [개발제한구역 지정에 따른 매수대상토지감면/방범권세무사] ☞ 따라서 본인 소유의 토지가 개발제한구역과 관련이 있

토지보상금 잔여지 매수기준 및 토지보상 서류   토지보상실무중 잔여지매수기준을 한국철도시설공단의 토지보상시스템을 기준으로 알아보겠습니다. 잔여지매수기준은 한국철도시설공단뿐만아니라 시행자(정부공단 및 지자체등)가 본 기준을 사용합니다. 단 주의할것은 부재지주 판단기준은 지자체,사업시행자별로 거리판단 기준이 차이가 있습니다.예를 들어 30km,20km등 부재지주 판단기준거리 오차범위가 무려 10km까지 나므로 직접 확인하셔야 합니다. ■ 잔여지 매수기준 ◎ 적용범위 ● 동일소유자에 속하는 일단의 토지중 일부가 편입되고 남는잔여지의 매수판단은 아래기준과 같습니다. ☞ 일단의 토지 : 일반적 이용방법에 의한 객관적인 상황이 동일한 경우 여러필지의 토지로서 특수한 사정 이 있는 경우에는 "용지매수대책위원회"에서 결정할 수 있도록 합니다. ※ 특수한사정 :위치,지역특성,공단사업편입 전 면적대비 잔여면적,주변여건등 구체적인 사실관계에 따라 의사결정이 필요한 사항을 말합니다. ◎ 공통기준 ☞ 동일한 소유자의 토지가 연접하여 일단의 토지로 이용되고 있는경우 잔여지매수 판단대상에서 제외됩니다. ☞ 잔여지 매수결정시 잔여지상의 지장물 일괄보상 ◎ 지목별 기준 ⊙ 대     지 ● "건축법시행령에서 정하는 대지의 분할제한 면적이하 토지"  단, 지자체별로 조례로 정한경우 그에따름 (ex 대구,대전의 경우 대지분할제한 90제곱미터) ○ 주거지역 : 60제곱미터 ○ 상,공업지역: 150제곱미터 ○ 녹지지역:200제곱미터 ○ 기타지역:60제곱미터 ● "대지의 분할제한 면적초과 토지" ○ 형상의 부정형등으로 건축물을 건축할 수 없거나 건축이 현저히 곤란한경우를 말합니다. ☞ 건축이 현저히 곤란한 부정형 판단기준 : 형상이 사각형은 폭이 5m이하,삼각형은 한변의 폭이 11m이하의 경우,이외의 형상은 잔여지에 내접하는 사각형 또는 삼각형을 도출하여 판단합니다.

 □  청계산 초보자 산행코스 ☞ 원터골~진단래능선~옥녀봉코스 ◎명칭 및 유래 (청계산 천개사) 청계산은 이 산에서 흘러내리는 물이 맑아 청계라는 이름이 붙은 것이라고 짐작될 뿐 확실한 기록은 없다. ‘과천읍지’(1899년) 산천조에 청룡산이라고 쓰고 있는데 이는 관악산을 백호산이라고 부른데 대하여 청계산이 좌청룡에 해당된다는 풍수설에 따라 청룡산이라고 부르게 되지 않았나 생각된다. 다만 청계산이란 이름은 이 산에서 흘러내리는 물이 맑아 우선“청계”라는 이름이 붙고 그러한 내를 지닌 산이어서 나온 이름이 아닌가 짐작될 뿐이다. 이 산의 주봉은 망경대(望京臺)에서 흐르는 물줄기 하나가 서쪽 막계동 골짜기를 이루는데 이것이 한자식 표기가 莫溪淸溪인 점으로 미루어 내 이름에 따라 붙여진 산 이름일 것으로 보인다.청계산은 淸溪山외에 淸鷄山ㆍ淸淸山 등으로도 나오지만 이는 기록한 이의 잘못이 아닌가 여겨진다.                                        ◎ 역 사 청계산 북동쪽 기슭은 신사시대 주민들의 생활근거지로 청동기시대의 유적인 고인돌이 산재해 있으며, 고려 멸망 후 이색, 길재, 조윤 등 고려 유신들이 은거했던 곳으로, 청계산의 주봉을 망경대라 부르는데, 이는 고려가 망한 뒤 고려 유신 조윤이 청계산 정상에서 송도를 바라보며 세월의 허망함을 달랬다는 데서 유래하고 조선 말기에는 노년의 추사 김정희가 긴 유배생활에서 돌아와 부친의 여막을 지키면서 살았던 곳입니다. ⊙ 청계산 행정구역 및 지형상 특성 청계산은 서울특별시와 경기도 성남시ㆍ과천시ㆍ의왕시의 경계에 따라 위치해 있으며 과천에서 동남쪽으로 5㎞, 안양에서 동쪽으로 12㎞, 서울에서 18㎞의 거리를 두고 서울특별시와 경기도에 걸쳐 약 3.7㎢, 평수로 환산하면 112만평이고 매봉을 중심으로 서쪽의 경기도 청계산지역과 동쪽의 서울특별시 청계산지역으로 구분됩니다. 산세는 서남쪽으로 의왕시에 소재한 백운산ㆍ모락산ㆍ오봉산으로 뻗쳐 있고,

 ■ 진위역세권 사업추진 현황분석 평택 진위역세권 사업추진현황에 알아보겠습니다. 진위역세권개발사업은 도시개발법에 의한 가곡지구와 같이 환지방식으로 평택시가 역점적으로 추진하는 사업입니다. 현재 본 사업은 비공개로 진행되며,저또한 진위역세권 진행에 관한 추진사항은 평택시가 공식적으로 발표한 최근보도자료에 근거로한 객관적 사실과 저의 부동산경험을 살려 쉽게 설명드리고자 합니다. 평택시장 공약사항 관리규정 제7조에 의거 2020년 6월 30일기준으로 공약사항을 점검하여 8월 20일에 평택시에서 보도한 "민선7기 공약사업 관리카드"입니다. 위 자료는 부진 및 보류사업에 16개사업에 대하여 부진이유와 보류사유를 설명한 자료 입니다. 그러면 진위역세권 주변 프로젝트를 체크해보겠습니다. 진위역세권개발사업과 관련 관주도개발은 가곡택지개발지구이며, 현재 진행중이며 견산리앞 시가화예정용지개발 사업이 있습니다. 진위역세권 사업에 대한 보류사유는 "진위면 가곡리 일원에  「가곡지구도시개발」추진중이라 사업추진이 미정인 사업으로 최종목표,임기내 목표,연차별추진계획등의 목표 재설정필요"라고 명시하였습니다. 이말은 가곡리도시개발등을 먼저 추진하고 최근 코로나등 영향으로 예산책정등 경제적어려움으로 사업추진일정을 조정한다는 숨은뜻이 있는것이지 사업을 취소한다는 것은 아닙니다. 일각에서 말하는 진위역세권앞 LG4산단 입지로 진위역세권사업이 취소되었다는 말은 근거없는 말이겠죠 진위4산단에 위치에 대해서는 아래에 자세히 설명하겠습니다. 아래 표를 보면 알수있듯이 진위역세권개발,견산리시가화예정사업은 여전히 비공개로 사업추진 기간만 차질이 있을뿐 민선7기 균형개발 중점사업인것입니다.   평택시 민선7기 공약사업중 균형발전분야의 사업부진항목에 속하는 4가지 중요 프로젝트가 있습니다. 첫째는 진위역세권개발,둘째는 견산리 시가화예정지구,셋째는 서정리일원 구도심 활성화 사업,넷째 평택 서평택의 안중역세권개발입니다. 위 모든 프로젝트가 현재는 사업보류로 되어있지만 현재 활발