알기쉬운 사주명리학 교실

■ 전월세계약서 확정일자 부여시 필수 체크사항 주택임대차계약서 작성시 공인중개사 뿐만아니라 일반인에게도 알아야할 임대차계약서 작성시 주의사항 및 확정일자가 부여된 계약서 분실시 대응방법에 대해 알아보겠습니다. ☞ 주택임대차계약서에는 최소한 당사자,목적물,월차임 및 보증금에 대한 표기가 있어야 하며, 이러한 최소한의 내용이 없는 경우 확정일자부의 기재(전산입력)가 불가능하여 확정일자 부여가 반려됨에 따라 주택임대차계약서 작성시 주의하셔야 합니다. ⊙ 임대인.임차인의 표시 ○ 임대인.임차인의 인적사항 • 주택임대차계약서에는 계약당사자인 임대인.임차인의성명,주소와 주민번호를 모두 기재하여야 합니다. • 주민등록번호 뒷자리(성별숫자까지는 기재)기재하지 않은 것은 가능합니다. • 전산정보처리조직(전월세거래시스템)을 이용하여 확정일자부를 작성함에 따라 미입력시 확정일자 부여불가 ○ 임대인.임차인의 서명 또는 기명날인 • 서명이란 자신의 성명을 정자로 기재하는 것으로 성명을 자필로 기재하고,서명을 연서합니다. • 기명이란 성명을 기재하는 것으로 서명과는 달리 자필여부를 불문하므로 인쇄도 무방합니다 ○ 계약당사자가 여러 명인 경우 • 임대인의 성명란에 '홍길동외 1인'등으로 기재된 경우당사자의 인적사항이 기대된 계약서로 볼 수 없으므로 확정일자를 부여할 수 없습니다. → 외1인을 삭제하거나,나머지 1인의 인적사항을 기재 • 여러 명의 건물소유자 기운데 일부와 계약한 경우에도임대차계약의 효력과 무관하게 확정일자 부여는 가능하나,임차인의 보증금보호와 직결되는 중요한 부분이므로 공유자의 성명,주소,주민등록번호,서명 또는 기명날인을 정히 작성하여야 합니다. • 공유물의 관리에 관한 사항은 지분의 과반수로써 결정하며(민법 제265조 본문) 공유주택의 임대행위는 관리 행위에 해당하므,과반수의 지분을 가진 공유자(들)과 임대차계약을 체결하면 공유자의 일부가 임대인에게 제외되었다고 하여도 유효한 임차권을

■ 임차된 상가건물이 경매시 보증금 회수방법 상가점포를 운영하면서 갑자기 본인이 세들어 있는 상가건물에 대해 어느날 갑자기 법원에서 날아온 경매개시 또는 압류통지문을 받아보셨다면 사전 준비한 세입자는 상가보증금을 지킬 수 있지만 그렇지 아니한 세입자는 선순위채권자들에게 고스란히 상가보증금을 날릴 수 있습니다.  그러면 현재 상가점포를 세들어 운영한다면 어떻게 상가보증금을 보호해야할까요? 1. 주택임대차와 상가임대차보호법 차이점 ☞ 전세권설정등 등기를 하지않은 주택임대차보호법에 의한 우선변제권을 받으려면 첫째는 확정일자를 받아야 하는데 비하여 상가임대차보호법에서의 보호조치는 사업자등록을 사업장 개시일로부터 20일이내에 하여야 합니다. ☞ 둘째는 주택임대차보호법에서는 주민등록전입신고를 하고 거주지에서 주소를 옮기지말고 보증금을 반환받을때까지 해당 주택에 거주(점유)하여야 합니다. 한면 상가건물임대차보호법에서 상가임차자는 임차건물에 대한 점유권을 확보해야 합니다. 즉 임대인에게 점포를 운영할 수 있도록 점포를 인도받아야 합니다. 2. 상가건물임대차건물 적용 보증금액 ☞ 주택임대차보호법상 보증금보호대상금액은 주택의 임차보증금 금액과 관계없이 보호가능하나, 상가건물임대차보호법상 적용받는 보증금액은 지역별ㅈ로 차등하여 적용하고 있습니다. 예를들어 서울시의 경우 보증금액이 9억원이하의 임차보증금에 한하여 보호받을 수 있습니다. 따라서 서울시에서 상가를 임차하는데 보증금이 9억원이상인 경우에는 별도의 보증금보호장치(전세권설정등)를 구비하셔야 합니다. 3. 상가임대차보호법에 의한 대항력 적용시기 ☞ 주택의 경우 주택임대차보호법에 의한 확정일자 적용일자는 다음날부터이며 상가건물임대차보호법상 상가보증금 대항력시기는 상가건물을 인도받고 사업자등록을 마친 다음날부터 적용됩니다. ☞ 대항력을 갖춘 상가건물 임차인은 임차상가건물이 다른사람에게 양도되더라도 새로운 상가건물주에게 계속해서 임차권의 존속을 주장할 수 있습니다.(상가건물임대차보호법

■ 아파트 급매물 빨리 거래시키는 노하우 임대로 살고 있는 아파트나 오피스텔,상가를 급매물로 중개사무소에 내놓아 빨리 거래해야 하는데 마음과 달리 빨리 거래가 되지않는 곤란한 경우를 누구나 경험하셨을 것 입니다. 금번 포스팅은 일선에서 알려 주지않는 부동산급매물 처리방법에 대해 알아보겠습니다. 부동산사무소를 15년간 운영하면서 실무경험을 바탕으로 몇가지 방법을 알려리겠지만,어쩌면 매도인들도 이미 알고 있는 사실이지만 본인이 귀찮아서,또는 비용을 아끼려고 실행하지 않는 부분도  있을것입니다. class="separator" style="clear: both; text-align: center;"> ※ 공인중개사도 안 알려주는 급매물 노하우  첫째, 공인중개사와 친해져라. ☞ 아주 일반적인 이야기이겠지만 매물의뢰인들은 급매물을 내놓을 때 본인마음만 급해서 물건을 급히 처리해야 한다는 이야기만 하고 정작 거래 공인중개사와 인간적인 교감을 하려하지 않습니다. ☞ 예를들어 부동산사무실에 전화로만 물건진행사항만 이야기 할것이 아니라 물건근처 중개사무소이므로 하루에도 몇번이고 오가면서 거래담당 중개사나 대표중개사에게 인사말을 건네면서 물건거래에 대한 애로사항 및 협조사항을 체크합니다. ☞  중개사무소 냉장고에 음료수를 가끔 채워놓거나 직원들을 위해 간단한 간식을 점심식사전 또는 4~5시 직원들이 배가 약간 고파 간식이 생각나는 시간에 전하는 것이 효과적입니다. ☞ 공인중개사 사무실이 있습니다. 사무실에는 대표공인중개사가 있고 중개보조 사무원들이 있습니다.어떤 사무실에는 대표공인중개사는 토지,상가만 거래하고 아파트,오피스텔 매매,전월세는 중개보조 중개사나 중개보조원들이 할 경우가 있습니다. 이런 시스템인 경우 대표뿐만아니라 담당 중개보조 중개사에게 집중하여 거래정보를 교환하시면서 교감하셔야 합니다. class="separator" style="clear: both;

■ 역세권 토지개발 투자시 고려사항 국책사업으로 시행되는 신설 철도노선은 예비타당성등을 거쳐 사업성이 충분히 있다고 판단되거나  국가의 정책상 이유로 신설되는 철도노선이므로 개통시기는 다소 늦어질 수 있으나반드시 공사가 이행되고 준공되어 개통됩니다   (평택 안중역세권 개발예정도) 반면 민자사업으로 이루어지는 철도노선은 국비로 지원되지 않기 때문에 상당한 시일이 지나서  개통되거나 사업자체가 무산되거나 축소추진 되기때문에 국책사업이 투자우선순위입니다 토지투자의 핵심으로 떠오르는 역세권토지투자는  '역세권개발 및 이용에 관한 법률(2010/04/15제정)' 부터 입니다 [역세권개발 및 이용에 관한법률 분석] 1. 제정개요 (철도 및 도시철도의 역에 대한 역세권개발을 촉진하기 위해 만든 법률. 2010년 4월 15일 제정되어 2010년 10월 16일 시행되었다. 기존 철도건설법에만 있던 역세권개발사업에 대해 체계적인 법령정비를 하고 도시철도역 역세권개발 등으로 이를 정비하기 위해 제정) 2. 제정목적 역세권개발사업을 규율하는 부동산 및 철도관련 법제이다. 기존에도 철도 및 도시철도의 역에 대해 역세권효과가 발생하고 이에 대해 택지개발을 하는 경우는 있었으나 책임소재 불분명 및 사업구역 미확정 등의 문제가 발생하여 제정소요가 발생, 이를 잡기 위해 제정되었습니다. 도시개발법, 철도건설법, 도시철도법, 철도안전법, 국유재산법 등에 대한 특례를 만들기 위함이며, 가장 큰 특징으로는 기존의 철도 사업자 뿐 아니라 지방자치단체가 철도 역세권 개발사업에 뛰어들 수 있도록 조치한 점이다. 기존에는 사업주체가 명시되어있지 않아 용산국제업무지구같은 경우 계속해서 사업자와 코레일, 한국철도시설공단, 서울특별시 등이 갈등을 빚어 사업을 지연시키는 등의 문제가 있었으나 이에 대해 개발구역 지정이나 사업자 지정 등에 규정을 추가하여 이를 규제하고 역세권개발을 확대하는 법률이다(자료출처:나무위키) 역세권개발법을 이해하기 위해서는 연관된 법률

농지취득증명서(농취증)작성요령 및 발급방법 ■ 농지의 소유 상한면적 농지를 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 사람은 농지취득자격증명을 발급 받아 소유 상한 없이 이를 소유할 수 있습니다( 「농지법」 제8조 제1항). 그러나 농지를 자경하지 않는 사람에게는 다음과 같은 농지의 소유 상한에 관한 규정이 적용됩니다( 「농지법」 제7조 ). 상속으로 농지를 취득한 자로서 농업경영을 하지 않는 사람은 그 상속 농지 중에서 총 1만 제곱미터까지 만 소유할 수 있습니다( 「농지법」 제7조 제1항).  8년 이상 농업경영을 한 후 이농한 사람은 이농 당시 소유 농지 중에서 총 1만 제곱미터까지만 소유할 수 있습니다( 「농지법」 제7조 제2항,  「농지법 시행령」 제4조 ).  주말·체험영농을 하려는 사람은 총 1천 제곱미터 미만의 농지를 소유할 수 있습니다. 이 경우 면적 계산은 그 세대원 전부가 소유하는 총 면적으로 합니다( 「농지법」 제7조 제3항).  또한, 다음의 어느 하나에 해당하는 농지를 한국농어촌공사에게 위탁하여 임대차하거나 사용대차하는 경우에는 위의 제한에도 불구하고 소유 상한을 초과할지라도 그 기간에는 그 농지를 계속 소유할 수 있습니다( 「농지법」 제7조 제4항,  제23조 제1항제7호 및  「농지법 시행령」 제4조 ). 1.상속으로 농지를 취득한 자로서 농업경영을 하지 않는 사람이 그 소유 상한을 초과하여 소유하고 있는 농지 2. 8년 이상 농업경영을 한 후 이농한 사람이 총 1만 제곱미터의 상한을 초과하여 소유하고 있는 농지 ※  「농지법」 에 따른 농지소유 상한을 위반하여 농지를 소유할 목적으로 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 농지취득자격증명을 발급받는 경우에는 5년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처해집니다( 「농지법」 제58조 제1호). (자료참조:법제처, 알기쉬운 생활법령) ■ 농지취득자격증명 작성요령 농지취특자격증명서는 농지를 취득하려면 필수제출 서류로서 소유권이전 접수서류에 농

  ✔서울~문산간 고속도로 개통 및 설문I.C 서울~ 문산간 민자고속도로는 총 사업비 22,941억원의 민자사업(서울문산고속도로주식회사)으로 총연장L=34.6km,왕복4~6차로의 덕양구 강매동(방화대교)~파주시 문산읍(자유로)을 연결하는 도로로서 2015년 11월 착공후 5년만인 2020년 11월 7일 0시에 개통예정입니다. 본 구간에는 분기점(JCT) 3개, 진출입로(IC) 8개, 본선 영업소(TG) 2개, 휴게소 1곳이 있습니다. 구간별 인터체인지를 알아보면  파주시 구간에는 금존,월릉,산단,내포인터체인지가 설치되고 고양구간에는 현천,행신,사리현,설문인터체인지가 설치됩니다 이중 설문I.C는 고양시와 파주시를 서울과 연결하는 중요한 인터체인지로서 특히 파주시 운정신도시 주민들에게 서울출퇴근혼잡을 덜어줄 수 있는 중요 I.C입니다. 이 도로는 국토 서부 축 간선도로망인 전북 익산∼문산 구간(260㎞) 중 마지막 구간으로서  파주 문산에서 시작해서 고양∼서울∼광명∼수원∼평택까지 연결됩니다.  향후 서울∼개성∼평양을 연결하는 남북종단 광역 교통망으로서그 역할을 담당하게되는 중요한 고속도로로서의 그 의미가 있습니다. 서울문산간 고속도로는 통일의 관문이자 경기 서북부 핵심도시인 파주시를 서울 및 경기남부와의 접근성을 획기적으로 개선해 지역균형발전에 기여할 것입니다. 이번 고속도로의 개통으로  개성공단,파주LG필립스등 산업단지와 파주운정신도시 주민들의 교통편의가 눈에 띄게 개선됩니다. 또한 서울문산간고속도로는 서울~개성~평양을 직접연결하는 '남북교류협력시대의 관문'고속도로의 역할을 한다는데 그 의미가 있으며,2025년 개통예정인 서울-광명간 고속도로를 이용하면 부산에 이어 우리나라 서해안시대 최대수출입항인 평택-당진항까지 1시간내(기존 35분단축) 이동이 가능해 물류비용감소로 경기서북부내 위치한 산단의 기업경쟁력을 높일 수 있게 됩니다. 서울문산간 고속도로는 단순히 서울-문산간 연결하는 고속도로가 아니라

 ■ 부동산 실권리자명의 등기의무 부동산에 관한 소유권 기타 물건을 실체적 권리관계에 부합하도록 실권리자 명의로 등기함으로써 부동산등기제도를 악용한 투기.탈세.탈법행위등 반사회적 행위를 방지하고 부동산거래의 정상화와 부동산가격의 안정을 도모하기 위해 만든제도입니다 [부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률] 타법개정 2020. 3. 24. [법률 제17091호, 시행 2020. 3. 24.] 법무부 제4조(명의신탁약정의 효력) ① 명의신탁약정은 무효로 한다. ② 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다 . 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다. ③ 제1항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다. [전문개정 2010.3.31] 1.  명의신탁 혐의자에  대한 규제사항 및 대상자 1) 명의신탁 혐의자 조사 ☞ 관련법: 부동산의 실권리자명의 등기에 관한 법률 ⊙ 세무서 등 관련기관에 의해 실명법 위반으로 통보가 오거나 부동산계약서 검인시 혐의자로 확인된 자에 대한 조사 ● 명의신탁 약정에 의하여 명의 수탁자 명의로 등기한 경우    (명의수탁자) ● 소유권 이전 계약을 체결하고 반대급부이행 완료일로부터 3년 이내 등기하지 않은 경우(장기 미등기) 2) 처분대상자 ⊙ 명의신탁약정금지 규정을 위반한 명의신탁자 ⊙ 명의신탁약정금지 채권자 및 동조동항의 규정에 의한 서면에 채무자를 허위로 기재하여 제출하게 한 실채무자 ⊙ 소유권이전 계약을 체결하고 반대급부 이행완료일부터 3년이내 등기하지 않은 자 ☞ 조세를 포탈하거나 법령의 제한을 회피할 목적이 아닌 경우 과징금의 50% 경감가능합니다 . 2. 부동산 실권리자명의 등기의무 제외대상 1) 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물건을 이전받거나 가등기하는 경우 2) 부동산의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분