■ 전월세계약서 확정일자 부여시 필수 체크사항
주택임대차계약서 작성시 공인중개사 뿐만아니라 일반인에게도 알아야할 임대차계약서 작성시 주의사항 및 확정일자가 부여된 계약서 분실시 대응방법에 대해 알아보겠습니다.
☞ 주택임대차계약서에는 최소한 당사자,목적물,월차임 및 보증금에 대한 표기가 있어야 하며, 이러한 최소한의 내용이 없는 경우 확정일자부의 기재(전산입력)가 불가능하여 확정일자 부여가 반려됨에 따라 주택임대차계약서 작성시 주의하셔야 합니다.
⊙ 임대인.임차인의 표시
○ 임대인.임차인의 인적사항
• 주택임대차계약서에는 계약당사자인 임대인.임차인의성명,주소와 주민번호를 모두 기재하여야 합니다.
• 주민등록번호 뒷자리(성별숫자까지는 기재)기재하지 않은 것은 가능합니다.
• 전산정보처리조직(전월세거래시스템)을 이용하여 확정일자부를 작성함에 따라 미입력시 확정일자 부여불가
○ 임대인.임차인의 서명 또는 기명날인
• 서명이란 자신의 성명을 정자로 기재하는 것으로 성명을 자필로 기재하고,서명을 연서합니다.
• 기명이란 성명을 기재하는 것으로 서명과는 달리 자필여부를 불문하므로 인쇄도 무방합니다
○ 계약당사자가 여러 명인 경우
• 임대인의 성명란에 '홍길동외 1인'등으로 기재된 경우당사자의 인적사항이 기대된 계약서로 볼 수 없으므로 확정일자를 부여할 수 없습니다.
→ 외1인을 삭제하거나,나머지 1인의 인적사항을 기재
• 여러 명의 건물소유자 기운데 일부와 계약한 경우에도임대차계약의 효력과 무관하게 확정일자 부여는 가능하나,임차인의 보증금보호와 직결되는 중요한 부분이므로 공유자의 성명,주소,주민등록번호,서명 또는 기명날인을 정히 작성하여야 합니다.
• 공유물의 관리에 관한 사항은 지분의 과반수로써 결정하며(민법 제265조 본문) 공유주택의 임대행위는 관리 행위에 해당하므,과반수의 지분을 가진 공유자(들)과 임대차계약을 체결하면 공유자의 일부가 임대인에게 제외되었다고 하여도 유효한 임차권을 가지고 대항할 수 있습니다.
○ 임대차계약을 구성하는 필수사항이 기재되어 있고,계약서상 각 항목에 공란이 없어야 함
☞ 계약서 항목에 공란이 존재하고,그 공란의 항목이 필수 기재사항이 아니라면 그 공란 부분에 두줄을 긋고 당사자가 서명 혹은 기명날인하여야 합니다.
■ 확정일자 부여시 확인사항
☞ 주택임대차계약증서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙 제3조
확정일자부여기관은 계약증서에 확정일자를 부여하기 전에 다음사항을 확인하여야 한다.
1. 임대인.임차인의 인적사항,임대차목적물,임대차기간,차임.보증금 등이 적혀있는 완성된 문서일것.
2. 계약당사자(대리인에 의하여 체결된 경우에는 그 대리인을 말한다)의 서명 또는 기명날인이 있을 것.
3. 글자가 연결되어야 할 부분에 빈 공간이 있는 경우에는 계약당사자가 빈 공간에 직선 또는 사선을 그어 그부분에 다른 글자가 없음이 표시되어 있을 것.
4. 정정한 부분이 있는 경우에는 그 난의 밖이나 끝부분 여백에 정정한 글자 수가 기재되어 있고,그 부분에 계약당사자의 서명이나 날인이 되어 있을것.
5. 계약증서(전자계약증서는 제외한다)가 두 장 이상인 경우에는 간인이 있을 것.
6. 확정일자가 부여되지 아니할것. 다만, 이미 확정일자를 부여받은 계약증서에 새로운 내용을 추가한 경우에는 그러하지 아니합니다.
■ 확정일자 계약서 분실시 대응방법
일상생활을 하면서 이사를 하던지,집안대청소를 하는 과정에서 전.월세를 살고 있는 임차자들의 재산을 지켜주는 소중한 전월세계약서를 분실 또는 훼손할 수 있습니다. 이럴때는 당황하지 마시고 거래했던 공인중개사사무실에 방문하여 부동산사무소보관용 임대차계약서를 복사해달래서 보관사용하시길 바랍니다.
✔계약서 임대자의 동의하에 재발행되지만 확정일자를 다시받으면 이전 확정일자 날짜가 계약서 작성날짜로 밀리므로 가급적 분실하셨더라도 사본만 복사해놓고 이사갈때 제시하셔도 됩니다.
✔단 사본복사후 공인중개사에게 원본계약서를 복사했다는 서명을 받아놓으시면 됩니다. 확정일자를 받았다는 것은 계약서 없이도 대법원 등기열람사이트에 들어가셔서 임차주소를 입력하면 본인 임대차계약서의 확정일자가 부여된 사실이 확인됩니다.
✔따라서 주택임대차계약서 작성후 사본1부를 중개사에게 복사해달라해서 눈에 잘보이는 곳에 보관하여 사용하시고 원본은 이사가실때까지 등기권리증처럼잘보관하시는것이 번거로움을 피할 수 있는 편리한 방법입니다.
✔확정일자 받은 계약서는 재계약시도 먼저 확정일자받은 계약서에 특약사항만 기재하시고 증액된 부분만 확정일자받을 수 있도록 하시면 됩니다.확정일자받은 기존계약서는 폐기하면 안됩니다.계약서를 새로 작성하실때도 기존확정일자가 유지되도록 증액된 사항을 기재된 계약서만 별도 작성하시고 확정일자를 받으시면 됩니다.
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