임대인이 계약 갱신 거절할 수 있는 경우
✅임대인이 계약갱신을 거절 할 수 있는 경우
개정 주택임대차보호법상 임대인이 임대차계약 갱신을 거절 할 수 있는 경우는 어떤 것들이 있는지 사례를 통하여 알아보겠습니다. 자료는 국토부 자료에 의거 정리하였습니다.
모든법에는 권리가 있으면 의무가 발생합니다. 주택임대차보호법도 마찬가지로 주택임대차보호법에는 임대자 의무와 임차자 의무를 규정하고 있습니다.
임대자,임차자 상호의무를 준수해야 법이 존재하듯이 아래와같이 임차자의 의무가 존재해야 임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다. 상가나 아파트,주택의 경우 동일하게 상가임대차보호법,주택임대차보호법 모두 임차인이 1,2월분 월세를 계속하여 연체 한경우에는 법의 보호를 받지 못합니다.
즉 계속해서 현재의 주택에서 계약갱신의 권리를 유지하려면 최소한 연체는 하지 말아야 합니다,
규정(개정 주임법 제6조의3제1항) | CASE | |
1호 | 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 | 1) 임차인이 1, 2월분 월세를 연속하여 연체한 경우
2) 1월 연체 후 2, 3월에 지급 하였다가 4월에 다시 연체한 경우 |
2호 | 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 | 1) 임차인이 허위의 신분(이름, 주민번호 등)으로 계약한 경우
2) 주택 본래 용도가 아닌 불법영업장 등의 목적으로 임차한 경우 |
3호 | 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 | 임대인이 임차인에게 소정의 보상 (이사비 등)을 실제 제공한 경우
* 단, 실제 제공하지 않거나 합의되지 않은 일방적인 보상은 제외 |
4호 | 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우 | 임대인의 동의 없이 전대하여 타인으로 하여금 목적 주택을 사용․수익하게 한 경우 |
5호 | 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 | 1) 임차주택의 전부 또는 일부를 임대인 동의없이 무단 증·개축 또는 개조하거나 고의로 파손한 경우
2) 임차인의 중과실(화기 방치 등)로 인한 화재로 주택이 파손된 경우 |
6호 | 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 | 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 주거기능 상실 |
7호 | 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 주택이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 | - |
8호 | 임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 | - |
9호 | 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 | 임대인 동의 없이 인테리어 공사를 하거나 원상회복이 불가능한 정도로 인테리어 공사를 한 경우
* 1호부터 8호까지 이외에 임차인의 임대차를 지속할 수 없는 경우 |
✅ 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 하려면 어떻게 해야하는지?
✅ 임대인의 직접 거주 사유가 허위인 경우에는 어떻게 하는지?
☞ 임차인은 개정 법률에 따라 손해배상을 청구 할 수 있음
※ 허위의 갱신 거절 시 손해배상액 산정
① 임대인과 임차인 간 손해배상 예정액
② “① ”이 없는 경우 법정 손해배상 예정액 중 가장 큰 금액
1) 갱신 거절 당시 월단위 임대료(전세금은 전액 월세로 전환, 법정 전환율 4% 적용) 3개월분에 해당하는 금액
2) 『임대인이 새로운 임차인에게 임대하여 얻은 월단위 임대료 - 갱신 거절 당시 월단위 임대료』의 2년 분에 해당하는 금액
3) 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액 |
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