전월세계약 묵시적갱신 요건과 효력

◎ 전월세계약의 갱신시 주의사항 점검

남의 집에 전월세로 임대하여 살다가 만기가 임박하여 임대차계약을 연장하는 것을 임대차재계약 또는 임대차계약 갱신이라고 합니다. 이러한 임대차계약 연장의 종류는 어떤것이 있으며, 그 법적효과는 어떤것인지 알기쉽게 알아보겠습니다.

법률적 보호를  받는 임대차계약의 갱신(갱신계약)의 방법에는 합의에 의한 계약방식과 주택임대차보호법에 따른 묵시적 갱신 두가지가 있습니다.

I. 합의에 의한 계약갱신

1. 합의에 의한 계약갱신 개념

합의에 의한 계약갱신이란 임대차기간 만료기간에 즈음하여 집주인과 세입자가 임대차계약의 조건을 변경하거나,그 기간을 변경하는 등 계약조건을 변경하여 합의 갱신하거나,기존의 임대차계약 내용과 동일일하게 합의갱신하는 것을 말합니다.

• 집주인,세입자 상호합의에 의한 임대차계약 갱신은 임대차관계가 완전히 소멸한 후에 동일한 집주인과 세입자 간에 새로운 임대차관계를 설정하는 「임대차의 재설정」과는 구별이 되고,임대차기간 중에 일정기간의 연장을 합의하는 기간연장의 합의와도 구별이 됩니다.

2.합의 갱신의 효과

•  민법상 합의 갱신의 효과는 합의의 내용에 따라 구분되어집니다.

• 임대차계약의 조건을 변경하는 합의 갱신의 경우에는 변경내용에 대하여 전 임대차와 이해관계가 있는 제3자에게 대항할 수 없습니다. 또한 임차보증금을 증액하는 경우에는 이에 대한 확정일자를 받아야 후순위권리자에게 우선변제권을 취득할 수 있습니다.

※ 주의사항은 절대 기존계약서를 폐기하지 말아야 합니다. 기존계약서에 확정일자가 부여되었기때문입니다. 새롭게 계약서 갱신계약을 작성하려면 신규계약서에 연장갱신계약임을 특약사항에 기재하고 증액된 부분만 동사무소,법원에가서 확정일자를 받아야 합니다. 만일 새로운 계약서를 작성하고 임차금총액을 새롭게 확정일자를 받는다면 이중 확정일자가 되어 나중 확정일자가 적용됨을 유의하셔야 합니다.

• 민법에 따른 전세권의 경우(합의갱신): 전세권은 그 존속기간을 정한 경우는 물론,그 기간을 정하지 않는 경우에도 당사자의 합의로 갱신할 수 있습니다. 어떠한 내용으로 갱신할 지는 자유지만,그 존속기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못합니다(민법제312-3)

• 전세권의 갱신은 권리의 변경으로 그 등기를 해야 효력이 발생합니다.

II.주택임대차보호법에 따른 묵시의 갱신

임대인(집주인)이 임차자(세입자)에게 임대차기간이 만료되기 6개월 1개월전 세입자에게 임대차갱신의 거부를 통지하지 않거나 계약조건을 변경한다는 의사를 밝히지 않으면 전과 동일한 조건으로 임대차계약이 성립되는 법률적 관계를 묵시적 갱신이라고 합니다.(주택임대차보호법 제6조제1항)그러나 이러한 묵시적계약갱신에는 다음과 같은 요건이 충족되어야 함을 유의하셔야 합니다.

1. 묵시적 갱신 요건

• 임대인이나 임차인 중 한쪽이라도 갱신거절이나 계약조건 변경의 통지를 한 경우에는 그 임대차계약은 묵시적으로 갱신되지 않습니다.

• 갱신거절의 통지는 임대차기간이 끝나면 더 이상의 임대차관계를 존속시키지 않겠다는 통지를 말하고,이러한 통지는 명시적,묵시적이든 상관없습니다.

• 계약조건의 변경통지는 임대차기간이 끝나면 임대차계약 내용을 변경하겠으며,만일 상대방이 응하지 않으면 더이상 임대차관계를 존속시키지 않겠다늗 통지를 말하고,이러한 통지는 변경하려는 계약조건을 구체적으로 밝혀야 합니다.

• 임차인이 차임을 2회이상 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우에는 묵시적갱신을 할 수 없습니다.

따라서 임대인이 이러한 사유로 임대차계약을 해지하지 않더라도,세입자에게 이러한 사유가 있다면 묵시적 갱신이 인정되지 않으므로 세입자는 특히 월세등을 2회 연체하지 않도록 주의하셔야 합니다.

2. 묵시적 갱신의 효과

• 주택임대차계약이 묵시적으로 갱신되면,종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주됩니다(동법6조1항)

• 주택임대차계약이 묵시적으로 갱신되면,보증금과 차임(월세)도 종전의 임대차와 동일한 조건으로 임대차한 것으로 주택임대차계약이 묵시적으로 갱신되면, 임대차의 존속기간은 2년으로 됩니다(동법 제4조제1항 및 제6조제2항)

• 묵시적으로 갱신된 임대차계약의 경우 임차인은 언제든지 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있고,2년의 임대차기간을 주장할 수 있습니다(동법 제4조1항 및 제6조의2제1항)