✅ (알기쉬운) 토지투자 재테크 기초
최근 부동산 투자자의 관심이 토지에 집중되고 있습니다.이는 정부가 최근에 내놓은 다주택자에 대한 강력한 부동산규제에 아파트등 주택투자에서 대체 투자처를 찾는 심리로 최근투자트랜드는 환금성을 갖춘 토지로 유동자금이 몰리고 있습니다.
즉 현재의 부동산 트랜드는 수익성부동산,주택에서 상대적으로 덜 규제가 심한 토지로 변모하고 있습니다.
올상반기 전체 토지거래량(건축물 부속토지포함)은 1,676,000필지로 전년대비 24.3%증가했습니다. 순수토지거래량은 544,000필지로 전년동기대비 2.4%증가했습니다.
한국감정원 월별토지거래현황을 살펴보면 지난 7월 전국에서365,187필지가 거래되어 올초 1월 282,890필지보다 29%증가하였다고 발표하였습니다. 지역별로는 세종시가 10,312필지가 거래되었는데 직전 6월(2783필지)와 비교했을때 270%증가한것을 확인할 수 있습니다.
토지가격도 상승세로 한국감정원 월별 지역별 지가변동률에 따르면 7월 경기하남(4.1%상승)이 지난해에 이어 전국에서 지가 상승률이 높았습니다. 하남시의 경우 3기교산신도시 조성뿐만 아니라 5호선연장의 호재와 서울 강남,송파,강동와의 인접성으로 인한 지리적 입지로 인한 꾸준한 상승이 기대되는 지역입니다. 다른 지가 상승된 지역을 살펴보면 성남 수정구,경기 과천시등 모두 제3기신도시 예정지나 GTX등 광역철도계획이잡힌 지역입니다.
올상반기 전체 토지거래량(건축물 부속토지포함)은 1,676,000필지로 전년대비 24.3%증가했습니다. 순수토지거래량은 544,000필지로 전년동기대비 2.4%증가했습니다.
한국감정원 월별토지거래현황을 살펴보면 지난 7월 전국에서365,187필지가 거래되어 올초 1월 282,890필지보다 29%증가하였다고 발표하였습니다. 지역별로는 세종시가 10,312필지가 거래되었는데 직전 6월(2783필지)와 비교했을때 270%증가한것을 확인할 수 있습니다.
토지가격도 상승세로 한국감정원 월별 지역별 지가변동률에 따르면 7월 경기하남(4.1%상승)이 지난해에 이어 전국에서 지가 상승률이 높았습니다. 하남시의 경우 3기교산신도시 조성뿐만 아니라 5호선연장의 호재와 서울 강남,송파,강동와의 인접성으로 인한 지리적 입지로 인한 꾸준한 상승이 기대되는 지역입니다. 다른 지가 상승된 지역을 살펴보면 성남 수정구,경기 과천시등 모두 제3기신도시 예정지나 GTX등 광역철도계획이잡힌 지역입니다.
☞ 토지 투자의 기초
토지투자의 기초는 토지는 보유하기 위해 매입하는게 아니라 시세차익을 남기고 팔기위한 것임을 원칙으로 하면 투자실패가 없습니다. 대부분 토지투자자들이 투자에 실패하는 이유는 자신의 노력대비 과도한 수익을 얻기위해 수년만에 몆배의 수익을 남겨주겠다는 기획부동산의 유혹에 빠져서 투자원금은 물론이고 장기간 처분하지 못하는 난처한 경우에 빠지게 됩니다.
토지투자에 있어서 다음 세가지 원칙을 지키시면 안전한 투자라고 할 수 있습니다.
토지투자에 있어서 다음 세가지 원칙을 지키시면 안전한 투자라고 할 수 있습니다.
첫째,누구에게 팔것인지 확인하라
토지투자의 기초적인 정석은 싸게 사는것이 아니라 누군가에게 '내가 매입한 토지를 누구에게 팔것인가?'에 대해 답이 나와있는 토지를 매입해야 합니다. 매수자가 결정된 토지를 매입하는토지가 최적이나 매수자가 다수 대기하고 있는 토지를 찾아야 합니다. 매수자가 정해져 있는 토지란 국가나 지자체가 보상금을 지불할 공고가 나온 토지를 매입하는 것입니다.
보상에는 개발을 위한 보상이나 보존을 위한 보상이 있습니다. 모든 개발에는 보상금이 지불됩니다. 이러한 것을 착안한다면가장 확실한 토지상품은 정부토지보상대상 토지를 사전에 매입하여 그 차액을 얻는 것입니다. 이러한 토지를 매입하는 기법에 대해서는 별도 포스팅으로 설명드리겠습니다.
보상에는 개발을 위한 보상이나 보존을 위한 보상이 있습니다. 모든 개발에는 보상금이 지불됩니다. 이러한 것을 착안한다면가장 확실한 토지상품은 정부토지보상대상 토지를 사전에 매입하여 그 차액을 얻는 것입니다. 이러한 토지를 매입하는 기법에 대해서는 별도 포스팅으로 설명드리겠습니다.
둘째, 언제 팔릴 물건인지 파악하라.
우리가 토지를 매입하기를 가장 꺼리는 이유는 토지의 특성중 환금성이 따라 오지 않기때문입니다. 시세는 올랐더라도 매수자가 없는 물건이라면 아무소용도 없는 물건이겠죠.
언제 팔릴것이 정해진 부동산 상품은 분양권,입주권 및 정부보상토지 물건으로 요약됩니다. 법개정으로 분양권도 주택으로 인정되므로 분양권투자시 주의를 요합니다.
정부에서 시행하는 사업중 확정되어 천재지변이 없는한 사업취소를 할 수 없는 단계 즉 사업인정되어 실시계획승인 단계의 토지를 매입하면 수익률은 초기단계보다 낮지만 언제 팔릴지 자금회수기간이 나오므로 안전한 토지투자입니다.
언제 팔릴것이 정해진 부동산 상품은 분양권,입주권 및 정부보상토지 물건으로 요약됩니다. 법개정으로 분양권도 주택으로 인정되므로 분양권투자시 주의를 요합니다.
정부에서 시행하는 사업중 확정되어 천재지변이 없는한 사업취소를 할 수 없는 단계 즉 사업인정되어 실시계획승인 단계의 토지를 매입하면 수익률은 초기단계보다 낮지만 언제 팔릴지 자금회수기간이 나오므로 안전한 토지투자입니다.
셋째,적정수익 상한선을 정하라.
토지투자에 있어서 과거처럼 수배의 수익을 올리는 시대는 지났습니다. 투자대비 안정성만 확보된다면 6개월내에 30%수익을 주는 물건이 있다면 과감히 투자해도 좋습니다.즉 1년에 60%의 수익을 보는대신 안정성이 확보된 물건의 종류로는 공매를 통한 정부보상물건 매입 및 분양권등이 있습니다
* 부동산투자관련 정보의 글을 더ㅈ보시려면 아래글을 참조바랍니다.
(부동산계약시 필수 주의사항)
(농지의 양도소득세 과세특례조건)
(대토보상의 장점 및 혜택)
(토지보상,리츠투자시 장점 및 유의사항)
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