알기쉬운 사주명리학 교실

 ■ 진위역세권 사업추진 현황분석 평택 진위역세권 사업추진현황에 알아보겠습니다. 진위역세권개발사업은 도시개발법에 의한 가곡지구와 같이 환지방식으로 평택시가 역점적으로 추진하는 사업입니다. 현재 본 사업은 비공개로 진행되며,저또한 진위역세권 진행에 관한 추진사항은 평택시가 공식적으로 발표한 최근보도자료에 근거로한 객관적 사실과 저의 부동산경험을 살려 쉽게 설명드리고자 합니다. 평택시장 공약사항 관리규정 제7조에 의거 2020년 6월 30일기준으로 공약사항을 점검하여 8월 20일에 평택시에서 보도한 "민선7기 공약사업 관리카드"입니다. 위 자료는 부진 및 보류사업에 16개사업에 대하여 부진이유와 보류사유를 설명한 자료 입니다. 그러면 진위역세권 주변 프로젝트를 체크해보겠습니다. 진위역세권개발사업과 관련 관주도개발은 가곡택지개발지구이며, 현재 진행중이며 견산리앞 시가화예정용지개발 사업이 있습니다. 진위역세권 사업에 대한 보류사유는 "진위면 가곡리 일원에  「가곡지구도시개발」추진중이라 사업추진이 미정인 사업으로 최종목표,임기내 목표,연차별추진계획등의 목표 재설정필요"라고 명시하였습니다. 이말은 가곡리도시개발등을 먼저 추진하고 최근 코로나등 영향으로 예산책정등 경제적어려움으로 사업추진일정을 조정한다는 숨은뜻이 있는것이지 사업을 취소한다는 것은 아닙니다. 일각에서 말하는 진위역세권앞 LG4산단 입지로 진위역세권사업이 취소되었다는 말은 근거없는 말이겠죠 진위4산단에 위치에 대해서는 아래에 자세히 설명하겠습니다. 아래 표를 보면 알수있듯이 진위역세권개발,견산리시가화예정사업은 여전히 비공개로 사업추진 기간만 차질이 있을뿐 민선7기 균형개발 중점사업인것입니다.   평택시 민선7기 공약사업중 균형발전분야의 사업부진항목에 속하는 4가지 중요 프로젝트가 있습니다. 첫째는 진위역세권개발,둘째는 견산리 시가화예정지구,셋째는 서정리일원 구도심 활성화 사업,넷째 평택 서평택의 안중역세권개발입니다. 위 모든 프로젝트가 현재는 사업보류로 되어있지만 현재 활발

 환지방식에 의한 도시개발법 □ 도시개발법 제정 경위 ☞ 택지개발촉진법에 근거한 수용방식위주의 공공주택공급방식의 한계를 느끼고 2000.1.28일자로 제정된 도시개발법으로 과거 수용방식 관주도 개발이 아닌 토지소유자 중심,민간 시행자 사업시행 활성화가 됨 ​ [광명구름산지구 도시개발구역 토지이용계획도/광명시] ​ ◎ 도시개발법 주요내용 개정일지 ● 2000.01.28 : 도시개발법 제정(법률 제6242호) ● 2007.04.11: 민간 시행자가 토지를 수용 또는 사용하고자 하는경우 토 지소유자 동의요건완화 (기존 2/3-->1/2이상으로 변경) ● 2009.12.29 : 국 토부장관 승인권 폐지,인구 50만명이상 대도시 시장의 구역지정권부여 ● 2015.08.11 : 도시개발사업 대행개발허용,공공기관의 공모형 원형지공급허용 ◎ 환지용어정리 : 도시개발법을 이해하기 위해서는 도시개발사업의 중심사업방식인 환지개발방식을 이해하기 위해서는 환지용어를 알아야 합니다. 환지용어중 과소토지와 체비지에 대해 알아보겠습니다. ⊙ 과소토지란? 도시개발사업에 의해 환지보상절차가 이루어질 때 지주가 가진 토지의 평수가 작아서 감보율을 적용하기 어려운 경우의 토지를 말합니다. 예를 들어 대지의 감보율이 30%인 사업지에 80제곱미터(24.2평)의 토지를 가지고 있을경우 감보율이 적용되면 56제곱미터(16.94평)의 땅이 남아 주거지역으로 받을 수 없는 작은 땅이 됩니다 (일반적으로 각지역 사업마다 다르며 참고적인 주거지역의 경우 과소토지는 60제곱미터,상업지역은 150제곱미터,녹지지역은 200제곱미터입니다 ) 과소토지의 지주의 경우는 1. 일반적인 환지보상 방법은 현금청산이 원칙이며 2.작은평수의 다른지주들과 한 필지를 채워 환지방식으로 보상받아 주거지 또는 상업지역으로 땅으로 교환받는 방법입니다 감보율은 전답임야등을 지자체장이 환지도시개발 조합장이 되어 건축행위가 가능한 주거,상업용지로 바꾸어주는데 필요한 기반시설설치비용을 현금이 아닌 토

 ■ 손실보상관련 토지보상 용어정리 ◎ 수용재결이란? ☞ 사업시행자와의 보상협의에 불만이 있어 계약체결되지 않을경우 토지수용위원회에서 보상의 적법성 및 보상액의  적정성 등을 심의 재평가하는 과정을 말합니다. ☞수용재결절차도 ◎ 공공사업 고시 ☞ 사업시행자(국가,지자체,공단등)는 사업예정부지내 토지소유자 및 시.도지사에게 공공사업내용을 통지합니다. 통지내용은 사업지역,수용사용토지의 세목등을 관보에 게시합니다. ☞ 사업인정고시가 된 후에는 고시된 토지에 대해서는 누구도  허가없이 사업에 지장을 줄 우려가 있는 행위를 할 수 없습니다 예를 들어 건축물 증축,신축,개축등 공작물의 설치 또는 물건의 부가또는 증치해위등 금지합니다 ◎ 소유자 감정평가업체 추진 ☞ 보상대상 토지면적의 1/2 이상에 해당하는 토지 소유자와  토지총수의 과반수의 동의를 얻어야 합니다. ☞ 소유자 감정평가업체의 신청은 보상계획 열람기간 만료일부부터 30일이내에 사업시행자에게 요청해야 합니다. ◎ 토지상의 구축물 ☞ 건축물(집,담장등),공작물,수목,농작물,분묘,농기구등을 말합니다. ⊙ 토지보상관련 법률 ☞ 공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률 ☞ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 ☞ 부동산가격공시에 관한 법률 ☞ 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 ☞ 부동산등기법 ◎ 물건의 가격으로 보상하는 경우 ☞ 옮기기 어렵거나 종래의 목적대로 사용할 수 없는 경우 ☞ 이전비가 그 물건의 가격을 넘는경우 ☞ 시행자가 공익사업에 직접사용할 목적으로 구입하는 경우

■ 부재지주 토지보상 방법 및 절차 ◎ 부재부동산 소유자(부재지주)의 법률상 정의 ☞ 관계법령:토지보상법시행령 제26조 ☞ 부재지주란? 사업인정고시일 1년전부터 당해지역에 계속하여 주민등록ㅎ‥지 않은 자 또는 주민등록을 하였으나 당해지역에 사실상 거주하지 아니한 자(단,요양,입영,공무,취학등의 경우에는 제외)가 소유하는 토지를 "부재부동산 소유자의 토지"로 봅니다 ◎ 보상액의 산정방법 ☞ 토지보상법 제68조에 따라 3인의 감정평가사.즉 LH1인,시도추천1인,지주추천1인의 3인의 감정평가사가 산정한 감정평가액을 산술평균하여 보상가격을 정합니다 ☞ 다만 동법 제68조 제2항과 동법 시행령 제28조의 규정에 따라 해당토지를 관할하는 시.도지사와 토지소유자가 어느 한쪽이 감정평가업자를 추천하지 않거나, 시도지사와 토지소유자 어느 한쪽이 감정평가업자를 추천하지 아니하는 경우에는 2인의 감정평가업자가 산정한 감정평가액을 기준으로 보상가를 결정합니다. ◎ 부재부동산 소유자의 토지 (부재지주)로 보지않는 경우 ☞ 상속에 의하여 취득한 경우로써 상속받은 날부터 1년경과(기준일은 사업인정고시일)되지 아니한  토지 ☞ 사실상 거주하고 있음을 객관성이 있는 자료에 의해서 입증하는 자가 소유한 토지 ☞ 사업지구가 속한 시.구.읍.면 또는 연접 시.구.읍.면에 거주하지 않는 자의 소유토지중 토지소유자의 주민등록 주소지로부터 직선거리 30km이내의 토지   ◎ 보상절차 ☞ 보상계획공고 및 열람→감정평가 및 보상금산정→손실보상협의→수용재결(협의가 성립되지 아니하거나 협의를 할 수 없을때)→재결금 지급 또는 공탁 ☞ 수용재결에 이의가 있을경우,토지보상법 제83조 및 제85조에서 정한 기한이내에 이의신청이나 행정소송을 제기할 수 있습니다. ◎ 보상금의 지급방법(남양주왕숙지구 사례) ☞ 현지인 및 법인은 전액현금보상원칙이며,      토지소유자 및 이해관계인이 원하는 경우 채권보상가능 ☞ 부재부동산

 백제 풍납토성 복원관련 (주)삼표산업과 국토부,문화재청간의 사업인정고시처분에 관한 다툼에 대법원판례를 사례로 문화재 보존을 위한 적법성판단기준에 대해 알아보겠습니다 이번 대법원 삼표산업부지에 대한 문화재보전 사업인정 판결에 따라 삼표산업부지는 풍납역사공원으로 2022년 공원조성예정입니다. class="separator" style="clear: both; text-align: center;"> [풍남토성]                                 [삼표산업위치도/카카오맵]                                         [풍납백제문화공원]                        [풍납백제문화공원]:아파트와 유적지가 혼재 2017두71031   사업인정고시취소  (바)  상고기각    [풍납토성 보존을 위한 사업인정 사건]   ◇1. 문화재 보존을 위한 사업인정 등 처분의 재량권 일탈․남용 여부 심사의 기준,  2. 지방자치단체의 장이 문화재보호법 제83조 제1항에 따라 국가지정문화재를 수용할 수 있는 사업시행자가 될 수 있는지 여부(적극)◇   1. 사업인정이란 공익사업을 토지 등을 수용 또는 사용할 사업으로 결정하는 것으로서 공익사업의 시행자에게 그 후 일정한 절차를 거칠 것을 조건으로 일정한 내용의 수용권을 설정하여 주는 형성행위이다.  그러므로 해당 사업이 외형상 토지 등을 수용 또는 사용할 수 있는 사업에 해당한다고 하더라도 사업인정기관으로서는 그 사업이 공용수용을 할 만한 공익성이 있는지 여부와 공익성이 있는 경우에도 그 사업의 내용과 방법에 관하여 사업인정에 관련된 자들의 이익을 공익과 사익 사이에서는 물론, 공익 상호간 및 사익 상호간에도 정당하게 비교․교량하여야 하고, 그 비교․교량은 비례의 원칙에 적합하도록 하여야 한다(대법원 1995. 12. 5. 선고 95누4889 판결, 대법원 2005. 4. 29. 선고 2004두14670 판결 등 참조).

상가거래를 함에 있어서 다른 부동산 거래와 달리 상가거래에 있어 "권리금"의 비중이 상당히 중요하게 적용됩니다. 실제로 권리금계약만 신경쓰고 잘 작성하면 상가임대차계약을 90%이상 무리한것과 같습니다. 그만큼 권리금계약은 노련한 임차인에게는 자신의 이익을 극대화할 수 있는 기회가 되기도 하지만 반대로 초보 임차인에게는 모르면 불리하게 작용됩니다. style="text-align: left;"> ⊙ 권 리 금:  권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자가 영업시설,비품,거래처,신용,영업상의 노하우,상가건물 위치에 따른 영업상의 잇점등  유무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용의 대가 로 임대인,임차인에게 보증금과 차임이외에 지급하는 금전의 대가라고 정의되어 있습니다. 권리금이 임대인,임차인에게 보증금과 월세이외에 지급하는 금액이라고 정의하고 있지만 임대인은임차인이 새로 들어오는 임차인에게 받게되는 권리금에 대한 권리는 없습니다. 2015년 5월 13일자로 신설된 상가임대차보호법의 "권리금에 대한 시행령" 의 권리금의 회수기회의 보호 조항(제10조의 3)에 의하면 "계약만기 3개월 전부터 종료시까지 임차인이 다음 임차인으로 부터 권리금받는것을 방해해서는 안된다 "라고 법에 명문화되었습니다. 권리금은 중개대상물이  대상이 아니므로 중개수수료율이 적용되지않습니다. 권리금을 많이 받아준다는 인센티브로 거래를 성사시킨 중개업자에게 컨성팅료 및 영업성공료  형식으로 지불하게 되는것이며 권리금에 대한 수수료는 중개사와 적정한 합의를 사전에 하고 목표 권리금 금액을 설정하고 일정 수수료금액을 정하는것이 좋습니다. 상가영업의 첫단추인것입니다. 물론 상가건물을 거래하는 공인중개사가 알아서 계약을 해주겠지만 자신에게 유리한 조항을 넣는것은 본인 몫입니다. 우선 권리금의 정의를 알아보고 상가권리금계약서 작성시 유의해야 사항을 알아보겠습니다. 권리금 수수료는 통상 10

서울근교 주말 가볼만한곳,올림픽공원 몽촌토성 힐링산책   코로나19로 실내활동이 제약이 되고 실외활동조차 거리두기 정책으로 코로나시대에 살고 있는 도시인에게는  한적한 공간과 산책을 누구나 갈망을 할것입니다.    언제끝날지 모르는 코로나시대에 항상 지니고 다니는 KF94마스크와 잠시나마 떠나서 사람들과의 접촉을 최소화 할 수 있는곳이 올림픽공원인것 같습니다 언제끝날지 모르는 코로나시대에 항상 지니고 다니는 KF94마스크와 잠시나마 떠나서 사람들과의 접촉을 최소화 할 수 있는곳이 올림픽공원인것 같습니다 한편 신문보도기사를 검색해보니 이러한 청정 올림픽공원에서도 올림픽공원에서 근무하는 경비원과 환경미화원 등 13명이 코로나19 확진 판정을 받고 올림픽공원 내 문화센터 건물을 임시폐쇄하고, 23일까지 임시휴장에 들어갔었다고 합니다 아무래도 공원내 실내 운동시설이 있는 문화센터는 유동인구가 많으니 코로나19를 피할수는 없을것입니다. 이처럼 올림픽공원에서 코로나걱정안하고 조용히 한가롭게 산책할 수 있는 시간이 있습니다. 조건이 있다면 아침이른시간,비오는 날 두가지 조건만 충족한다면 마스크와 잠시 이별을 하고 혼자만의 산책하는 시간을 보낼 수 있습니다. 비내리는 올림픽공원,특히 비오는 날 몽촌토성위로 산책하면 한적하고  풀내음과 싱그러운 야생화의 모습을 볼 수 있어 좋습니다. 비가 내리는 주말아침 올림픽공원의 여유로움 아침부터 비가 내려서 그런지 올림픽공원에는 사람들이 거의 없었습니다. 비가 내리는 올림공원의 잔디밭의 초목들은 오래간만에 휴식을 취하며 즐거워하는 평온한 모습이였습니다. 비가 내리는 잔듸광장은 여유롭습니다 비가 내리는 산책로에 마추지는 사람도 없었습니다우산에 떨어지는 빗소리는 어릴적 동심으로 돌아가는 시간의 소리로 착각하게 합니다 호수에 떨어지는 빗소리가 자장가처럼 들립니다 문득 지난여름 가뭄때문에 바닥을 드러냈던