환지방식에 의한 도시개발 알아보기(1):과소토지와 감보율

 환지방식에 의한 도시개발법

□ 도시개발법 제정 경위

☞ 택지개발촉진법에 근거한 수용방식위주의 공공주택공급방식의 한계를 느끼고 2000.1.28일자로 제정된 도시개발법으로 과거 수용방식 관주도 개발이 아닌 토지소유자 중심,민간 시행자 사업시행 활성화가 됨

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[광명구름산지구 도시개발구역 토지이용계획도/광명시]

​◎ 도시개발법 주요내용 개정일지

● 2000.01.28 : 도시개발법 제정(법률 제6242호)
● 2007.04.11: 민간 시행자가 토지를 수용 또는 사용하고자 하는경우 토지소유자 동의요건완화(기존 2/3-->1/2이상으로 변경)
● 2009.12.29 : 국토부장관 승인권 폐지,인구 50만명이상 대도시 시장의 구역지정권부여
● 2015.08.11 : 도시개발사업 대행개발허용,공공기관의 공모형 원형지공급허용

◎ 환지용어정리 :

도시개발법을 이해하기 위해서는 도시개발사업의 중심사업방식인 환지개발방식을 이해하기 위해서는
환지용어를 알아야 합니다.
환지용어중 과소토지와 체비지에 대해 알아보겠습니다.

⊙ 과소토지란?

도시개발사업에 의해 환지보상절차가 이루어질 때 지주가 가진 토지의 평수가 작아서 감보율을

적용하기 어려운 경우의 토지를 말합니다.

예를 들어 대지의 감보율이 30%인 사업지에 80제곱미터(24.2평)의 토지를 가지고 있을경우 감보율이 적용되면 56제곱미터(16.94평)의 땅이 남아 주거지역으로 받을 수 없는 작은 땅이 됩니다

(일반적으로 각지역 사업마다 다르며 참고적인

주거지역의 경우 과소토지는 60제곱미터,상업지역은 150제곱미터,녹지지역은 200제곱미터입니다)

과소토지의 지주의 경우는

1. 일반적인 환지보상 방법은 현금청산이 원칙이며

2.작은평수의 다른지주들과 한 필지를 채워 환지방식으로 보상받아 주거지 또는 상업지역으로 땅으로 교환받는 방법입니다

감보율은 전답임야등을 지자체장이 환지도시개발 조합장이 되어 건축행위가 가능한 주거,상업용지로 바꾸어주는데 필요한 기반시설설치비용을 현금이 아닌 토지로 일부받아 공사비 및 사업비로 충당하는데 개별지주에게 토지를 제공받는 비율(%)을 말합니다.

감보율은 도시개발사업지내에 각 지주들의 토지,용도,지목,위치(입지)등에 따라 다르게 적용되어 보상됩니다.

환지에 대한 전문지식이 부족한 일부 부동산업자들이 말하는 주거지는 감보율이 30~40%,농지는 50~60%,임야는 70~80%라는 일률적인 적용은 없습니다

즉 해당 사업지가 농지라도 입지만 좋다면

예를 들어 역세권에 접하고 국도,지방도등 도시계획도로가 이미 개통되어 있고 학교,병원,공원등의 편의시설이 있는땅이라면 감보율이 30%이하까지도 나오겠지요(홍성역세권 24%) 반면 평택화양지구처럼 민간제안 도시개발이고,

기반시설이 없는 상태라 조합원들이 많은 부분의 토지를 지자체에 기부체납하여 높은 감보율을 기록했습니다

감보율이 높으면 지주,즉 조합원들이 수익율이 낮아지고 분양자,입주자들에게는 반대로 유리한 양면성을 가지고 있다고 할 수 있습니다.

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[서해선 시흥시청역 주변 개발예정지]

​⊙ 감보율이란?

☞감보후 돌려받은 지주땅=본인토지-보류지(도로등 공용부분에 제공된 토지)-체비지(공사비용 충당목적 토지)

* 토지보상 및 도시개발관련 포스팅을 더보시려면 아래글을 참조바랍니다.

①https://jonsewose.blogspot.com/2021/05/blog-post_21.html

(신탁등기된 부동산 중개거래시 주의사항)

②https://jonsewose.blogspot.com/2021/05/blog-post_14.html

(농지양도관련 과세특례조건)

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