상가권리금계약서 작성방법 및 작성시 주의사항
상가거래를 함에 있어서 다른 부동산 거래와 달리 상가거래에 있어 "권리금"의 비중이 상당히 중요하게 적용됩니다. 실제로 권리금계약만 신경쓰고 잘 작성하면 상가임대차계약을 90%이상 무리한것과 같습니다. 그만큼 권리금계약은 노련한 임차인에게는 자신의 이익을 극대화할 수 있는 기회가 되기도 하지만 반대로 초보 임차인에게는 모르면 불리하게 작용됩니다.
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⊙ 권 리 금:
권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자가 영업시설,비품,거래처,신용,영업상의 노하우,상가건물 위치에 따른 영업상의 잇점등 유무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용의 대가로 임대인,임차인에게 보증금과 차임이외에 지급하는 금전의 대가라고 정의되어 있습니다.
권리금이 임대인,임차인에게 보증금과 월세이외에 지급하는 금액이라고 정의하고 있지만 임대인은임차인이 새로 들어오는 임차인에게 받게되는 권리금에 대한 권리는 없습니다.2015년 5월 13일자로 신설된 상가임대차보호법의 "권리금에 대한 시행령" 의 권리금의 회수기회의 보호 조항(제10조의 3)에 의하면 "계약만기 3개월 전부터 종료시까지 임차인이 다음 임차인으로 부터 권리금받는것을 방해해서는 안된다"라고 법에 명문화되었습니다. 권리금은 중개대상물이 대상이 아니므로 중개수수료율이 적용되지않습니다. 권리금을 많이 받아준다는 인센티브로 거래를 성사시킨 중개업자에게 컨성팅료 및 영업성공료 형식으로 지불하게 되는것이며 권리금에 대한 수수료는 중개사와 적정한 합의를 사전에 하고 목표 권리금 금액을 설정하고 일정 수수료금액을 정하는것이 좋습니다.
상가영업의 첫단추인것입니다.
물론 상가건물을 거래하는 공인중개사가 알아서 계약을 해주겠지만 자신에게 유리한 조항을 넣는것은 본인 몫입니다.
우선 권리금의 정의를 알아보고 상가권리금계약서 작성시 유의해야 사항을 알아보겠습니다.
권리금 수수료는 통상 10%를 말하는데 대부분 10%를 다주는 경우는 없고 본 물건 중개수수료와 합산해서 적당한 선에서 거래가 이루어집니다.
중요한것은 너무 권리금 수수료를 거래전 인색하게 제시하면 거래성사도 힘들뿐만 아니라 목표한 권리금액을 받을 수 없을뿐만 아니라 거래후 본 상가를 다시 다음 세입자에게 넘길때 거래 중개업체의 비협조적인 태도를 예상하셔야 합니다.
간혹 거래후 돌변하여 수수료를 지나치게 깎는 상가임차자가 있는데 이는 신의와 상도덕문제로 주변 중개업자 및 상인드로 부터 평판이 나빠지게 되는 결과를 가져오는것을 아셔야 합니다.
⊙ 권리금계약서 작성시점
☞보통 권리금계약은 본 계약과 동시에 하는것이 좋습니다. 부득이하게 시치가 발생하더라도 하루를 넘기시면 보증금,권리금변동등 계약상 불리함이 나올 수 있으므로 시차를 두더라도 권리금계약은 오전에 본계약은 오후에 체결하는것이 좋습니다.
◎ 권리금계약서 작성시 주의할점
⊙ 필요없는 시설물 원상복구 문제
⊙ 권리금안에 포함된 물품들을 상세히 기록하며,필
요시 사진도 촬영해야 거래후 분쟁방지
⊙ 보증금,월세재확인(상가건물주 통화)
⊙ 특약사항1: "임대인귀책사유로 본 계약이 안될시
권리금계약은 당연 무효로 하고 즉시 임차인에게 계약금을 돌려준다" 조항명시
⊙ 특약사항2: "현 임차인은 권리금을 받았으므로 본
상가점포내 행정동에서는 영업을 할 수 없다"는 조항명시
⊙ 점포에 관한 행정처분 및 과태료 확인후
잔금시 현임차인이 정산하도록 함
⊙ 불법건축물인 경우 계약무효 및 계약금즉시반환
⊙ 소방법상 다중이용업소인경우 소방시설필증
발급여부확인
⊙ 관리비등은 본 계약시 표기함
⊙ 임차인이 신규영업을 할경우에는 건축물용도와 허가여부를 계약전 사전확인해야합니다.
☆ 본계약시 반드시 넣어야할 특약사항은
⊙ 임차인의 영업허가는 임차인의 책임이므로 임차인은 거래하는 중개사에게 아래특약을 반드시 기재해달라고 요청해야 합니다. "건물주(임대인)은 임차인(새로 들어오는 임차인) 의 영업허가에 따른 관할청 서류작성 및 조사요청에 적극협조해야한다" "만일 임차자가 원하는 신규업종에 해당 점포가 면적 및 시설기준(무허가)에 부합하면 본계약은 무효가 되고 계약금을 반환하기로 한다"
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