알기쉬운 사주명리학 교실

■ 부재지주 토지보상 방법 및 절차 ◎ 부재부동산 소유자(부재지주)의 법률상 정의 ☞ 관계법령:토지보상법시행령 제26조 ☞ 부재지주란? 사업인정고시일 1년전부터 당해지역에 계속하여 주민등록ㅎ‥지 않은 자 또는 주민등록을 하였으나 당해지역에 사실상 거주하지 아니한 자(단,요양,입영,공무,취학등의 경우에는 제외)가 소유하는 토지를 "부재부동산 소유자의 토지"로 봅니다 ◎ 보상액의 산정방법 ☞ 토지보상법 제68조에 따라 3인의 감정평가사.즉 LH1인,시도추천1인,지주추천1인의 3인의 감정평가사가 산정한 감정평가액을 산술평균하여 보상가격을 정합니다 ☞ 다만 동법 제68조 제2항과 동법 시행령 제28조의 규정에 따라 해당토지를 관할하는 시.도지사와 토지소유자가 어느 한쪽이 감정평가업자를 추천하지 않거나, 시도지사와 토지소유자 어느 한쪽이 감정평가업자를 추천하지 아니하는 경우에는 2인의 감정평가업자가 산정한 감정평가액을 기준으로 보상가를 결정합니다. ◎ 부재부동산 소유자의 토지 (부재지주)로 보지않는 경우 ☞ 상속에 의하여 취득한 경우로써 상속받은 날부터 1년경과(기준일은 사업인정고시일)되지 아니한  토지 ☞ 사실상 거주하고 있음을 객관성이 있는 자료에 의해서 입증하는 자가 소유한 토지 ☞ 사업지구가 속한 시.구.읍.면 또는 연접 시.구.읍.면에 거주하지 않는 자의 소유토지중 토지소유자의 주민등록 주소지로부터 직선거리 30km이내의 토지   ◎ 보상절차 ☞ 보상계획공고 및 열람→감정평가 및 보상금산정→손실보상협의→수용재결(협의가 성립되지 아니하거나 협의를 할 수 없을때)→재결금 지급 또는 공탁 ☞ 수용재결에 이의가 있을경우,토지보상법 제83조 및 제85조에서 정한 기한이내에 이의신청이나 행정소송을 제기할 수 있습니다. ◎ 보상금의 지급방법(남양주왕숙지구 사례) ☞ 현지인 및 법인은 전액현금보상원칙이며,      토지소유자 및 이해관계인이 원하는 경우 채권보상가능 ☞ 부재부동산

 백제 풍납토성 복원관련 (주)삼표산업과 국토부,문화재청간의 사업인정고시처분에 관한 다툼에 대법원판례를 사례로 문화재 보존을 위한 적법성판단기준에 대해 알아보겠습니다 이번 대법원 삼표산업부지에 대한 문화재보전 사업인정 판결에 따라 삼표산업부지는 풍납역사공원으로 2022년 공원조성예정입니다. class="separator" style="clear: both; text-align: center;"> [풍남토성]                                 [삼표산업위치도/카카오맵]                                         [풍납백제문화공원]                        [풍납백제문화공원]:아파트와 유적지가 혼재 2017두71031   사업인정고시취소  (바)  상고기각    [풍납토성 보존을 위한 사업인정 사건]   ◇1. 문화재 보존을 위한 사업인정 등 처분의 재량권 일탈․남용 여부 심사의 기준,  2. 지방자치단체의 장이 문화재보호법 제83조 제1항에 따라 국가지정문화재를 수용할 수 있는 사업시행자가 될 수 있는지 여부(적극)◇   1. 사업인정이란 공익사업을 토지 등을 수용 또는 사용할 사업으로 결정하는 것으로서 공익사업의 시행자에게 그 후 일정한 절차를 거칠 것을 조건으로 일정한 내용의 수용권을 설정하여 주는 형성행위이다.  그러므로 해당 사업이 외형상 토지 등을 수용 또는 사용할 수 있는 사업에 해당한다고 하더라도 사업인정기관으로서는 그 사업이 공용수용을 할 만한 공익성이 있는지 여부와 공익성이 있는 경우에도 그 사업의 내용과 방법에 관하여 사업인정에 관련된 자들의 이익을 공익과 사익 사이에서는 물론, 공익 상호간 및 사익 상호간에도 정당하게 비교․교량하여야 하고, 그 비교․교량은 비례의 원칙에 적합하도록 하여야 한다(대법원 1995. 12. 5. 선고 95누4889 판결, 대법원 2005. 4. 29. 선고 2004두14670 판결 등 참조).

상가거래를 함에 있어서 다른 부동산 거래와 달리 상가거래에 있어 "권리금"의 비중이 상당히 중요하게 적용됩니다. 실제로 권리금계약만 신경쓰고 잘 작성하면 상가임대차계약을 90%이상 무리한것과 같습니다. 그만큼 권리금계약은 노련한 임차인에게는 자신의 이익을 극대화할 수 있는 기회가 되기도 하지만 반대로 초보 임차인에게는 모르면 불리하게 작용됩니다. style="text-align: left;"> ⊙ 권 리 금:  권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자가 영업시설,비품,거래처,신용,영업상의 노하우,상가건물 위치에 따른 영업상의 잇점등  유무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용의 대가 로 임대인,임차인에게 보증금과 차임이외에 지급하는 금전의 대가라고 정의되어 있습니다. 권리금이 임대인,임차인에게 보증금과 월세이외에 지급하는 금액이라고 정의하고 있지만 임대인은임차인이 새로 들어오는 임차인에게 받게되는 권리금에 대한 권리는 없습니다. 2015년 5월 13일자로 신설된 상가임대차보호법의 "권리금에 대한 시행령" 의 권리금의 회수기회의 보호 조항(제10조의 3)에 의하면 "계약만기 3개월 전부터 종료시까지 임차인이 다음 임차인으로 부터 권리금받는것을 방해해서는 안된다 "라고 법에 명문화되었습니다. 권리금은 중개대상물이  대상이 아니므로 중개수수료율이 적용되지않습니다. 권리금을 많이 받아준다는 인센티브로 거래를 성사시킨 중개업자에게 컨성팅료 및 영업성공료  형식으로 지불하게 되는것이며 권리금에 대한 수수료는 중개사와 적정한 합의를 사전에 하고 목표 권리금 금액을 설정하고 일정 수수료금액을 정하는것이 좋습니다. 상가영업의 첫단추인것입니다. 물론 상가건물을 거래하는 공인중개사가 알아서 계약을 해주겠지만 자신에게 유리한 조항을 넣는것은 본인 몫입니다. 우선 권리금의 정의를 알아보고 상가권리금계약서 작성시 유의해야 사항을 알아보겠습니다. 권리금 수수료는 통상 10

서울근교 주말 가볼만한곳,올림픽공원 몽촌토성 힐링산책   코로나19로 실내활동이 제약이 되고 실외활동조차 거리두기 정책으로 코로나시대에 살고 있는 도시인에게는  한적한 공간과 산책을 누구나 갈망을 할것입니다.    언제끝날지 모르는 코로나시대에 항상 지니고 다니는 KF94마스크와 잠시나마 떠나서 사람들과의 접촉을 최소화 할 수 있는곳이 올림픽공원인것 같습니다 언제끝날지 모르는 코로나시대에 항상 지니고 다니는 KF94마스크와 잠시나마 떠나서 사람들과의 접촉을 최소화 할 수 있는곳이 올림픽공원인것 같습니다 한편 신문보도기사를 검색해보니 이러한 청정 올림픽공원에서도 올림픽공원에서 근무하는 경비원과 환경미화원 등 13명이 코로나19 확진 판정을 받고 올림픽공원 내 문화센터 건물을 임시폐쇄하고, 23일까지 임시휴장에 들어갔었다고 합니다 아무래도 공원내 실내 운동시설이 있는 문화센터는 유동인구가 많으니 코로나19를 피할수는 없을것입니다. 이처럼 올림픽공원에서 코로나걱정안하고 조용히 한가롭게 산책할 수 있는 시간이 있습니다. 조건이 있다면 아침이른시간,비오는 날 두가지 조건만 충족한다면 마스크와 잠시 이별을 하고 혼자만의 산책하는 시간을 보낼 수 있습니다. 비내리는 올림픽공원,특히 비오는 날 몽촌토성위로 산책하면 한적하고  풀내음과 싱그러운 야생화의 모습을 볼 수 있어 좋습니다. 비가 내리는 주말아침 올림픽공원의 여유로움 아침부터 비가 내려서 그런지 올림픽공원에는 사람들이 거의 없었습니다. 비가 내리는 올림공원의 잔디밭의 초목들은 오래간만에 휴식을 취하며 즐거워하는 평온한 모습이였습니다. 비가 내리는 잔듸광장은 여유롭습니다 비가 내리는 산책로에 마추지는 사람도 없었습니다우산에 떨어지는 빗소리는 어릴적 동심으로 돌아가는 시간의 소리로 착각하게 합니다 호수에 떨어지는 빗소리가 자장가처럼 들립니다 문득 지난여름 가뭄때문에 바닥을 드러냈던

■ 도시개발사업 토지보상사례  토지보상에 대한 실무를 국토부 제2019-559(2019.10.15)호로 공공주택지구로 지정고시된 "남양주왕숙 공공주택지구"의 "공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률" 제15조의 규정에 의한 토지보상계획을 사례로 토지보상실무에 대해 알아보겠습니다. [사업개요] - 사업의 종류 및 명칭:남양주왕숙 공공주택지구 - 사업시행자:경기도,한국토지주택공사 - 사 업 위 치:남양주시 진접읍 연평리,내곡리,내각리,진건읍,신   월리,진관리,사능리일원 - 면         적: 8,889,780제곱미터 - 사 업 기 간: 2019.10.15~2028.12.31 [토지보상업무일정] - 2020/08/19:보상계획 및 열람공고(토지보상법 제15조) - 2020/12월말:보상금 지급 ◎ (도시개발사업)토지보상관련 주요 질의사항 정리 ⊙ 보상금액 산정방법은? ☞ 공익사업에 편입된 토지,지장물,영업권 등에 대한 보상액은 추천된 감정평가업체(LH 1인,시도1인,주민추천 1인)가 평가한 금액을 산술평가하여 결정됩니다. ☞ 법률근거:[공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률]시행규칙 제16조 제6항 그외 농업손실보상금,분묘이장비,주거비,이사비등은 관계법령에 따라 통계자료등을 근거로 사업주가 직접 산정합니다. ⊙ 공시지가와 보상금액의 차이점? ☞개별공시지가는 재산세과세등의 목적으로 매년 지자체가 산정합니다  ☞ 보상가격은 보상지가와 토지의 개별특성을 조사하여 이를표준지 공시지가와 비교하고 인근 보상선례 및 실거래 내역을 반영하여 산정하는 등 가격산정 목적과 방법이 상이합니다. ⊙ 대토보상은 무엇인가요? ☞ 토지소유자가 원하는 경우로서 해당 사업의 사업계획등을 고려하여 토지로 보상이 가능할경우,토지소유자가 받을 보상금에 대하여 oo사업(예:양정역세권사업,교산지구사업등)으로 조성한 주택용지 또는 상가부지등으로 보상받을 수 있는 제도입니다. ☞ 법률근거 "공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관

남양주 고시 제2019-143(2019.03.28)호로 지정 고시된 "남양주양정역세권 복합단지 개발사업"을 사업시행자인 한국토지주택공사(LH)의 도시개발법 제64조의 2항 및 "공익사업을 위한 토지의 취득 및 보상에 관한 법률" 제14조에 따른 토지출입 및 기본조사계획에 대한 안내문을 사례로 토지보상 실무에 대해 알아보도록 하겠습니다.   ✅토지보상업무사례 : 남양주 양정역세권 복합단지 개발사업 ☑양정역역세권 복합단지 개발개요   1) 위        치 : 남양주 와부읍,양정동 일대 2) 규        모 : 2,063천㎡ (GB면적 : 1,997천㎡) 3) 도입시설 : 도시지원시설(4차산업),주거시설,상업시설,유통시설,복합시설등 4)  사  업  비 : 약1조6천억원 5) 사업기간 : 2010년~2024년            [남양주 양정역세권 지형도면고시도/남양주시] 상기 보상업무 흐름도에서 보는것과 같이 어떤사업에 대한 지구지정이 들어가면,여기서 말하는 지구지정이란 사업대상토지에 대한 경계를 정하는 절차입니다. 경계범위에 대한 승인을 받는것이 지구지정승인입니다. 다음은 사업승인을 받은 토지경계,범위내에서 세부적인 도시계획을 수립하는 행정절차가 실시계획이며 이러한 세부적인 도시계획(사업부지내 상업용지,주거용지등 구체적인 토지이용계획을 도면에 그려넣는 행위)을 승인받는 행정절차를 "실시계획승인"이라고 합니다. 상기도표에서 알수있듯이 토지보상 절차시작은 실시계획승인후부터 입니다. 실시계획승인이라는 것은 '사업을 시작하라'는 상급기관의 승락이므로 실시계획승인이후 본격적인 실시계획설계 발주가 들어가고 토지보상업무를 시작합니다. 첨부한 아래문서는 토지보상절차 실시계획승인(사업인정) 다음단계인 토지 및 물건조서작성 절차입니다. 토지 및 물건조서작성 절차를 시행하기 위하여 시행자는 사업부지내 이해관계자만 출입을 허가하는 토지출입금지에 대한 공문을 토지주에게 발

■ 토지보상절차   공익사업으로 인해 토지가 수용을 당해 그 대가로 현금, 채권, 권리 등을 받는 것을 말한다. 주요 공익사업으로는 택지개발, 도시정비, 도시개발, 도시계획시설, 산업단지조성 등으로 주택건설을 비롯한 군사시설, 철도, 도로, 학교, 공원, 문화시설 등 광범위하게 적용되고 있습니다.                         [ 토지보상 절차도/한국철도시설공단 ]                                                  [신도시조성절차:한국토지주택공사] ■ 보상의 종류 1)토지 보상 토지보상액은 감정평가업자가『부동산가격공시에 관한 법률』에 의한 표준지 공시지가를 기준으로 그 공시기준일로 부터 가격시점까지의 지가변동률, 생산자 물가상승률 그 밖에 당해 토지의 이용계획, 위치·형상·환경·이용상황 기타 가격형성상의 제 요인을 종합적으로 고려하여 평가한 금액을 산술평균하여 결정됩니다. 토지에 대한 보상액은 가격시점일 당시의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 고려하여 산정하되, 일시적인 이용 상황과 토지소유자 또는 관계인이 갖는 주관적 가치 및 특별한 용도로 사용할 것을 전제로 한 경우 등은 고려하지 않습니다 또한, 당해 공익사업으로 인하여 토지 등의 가격에 변동이 있는 때에는 이를 고려하지 아니하며, 당 해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하여 용도지역 등이 변경된 토지에 대하여도 변경되기 전 용도지역 등을 기준으로 평가합니다. 2) 건축물등의 보상 건축물 등은 그 구조·이용상태·면적·내구연한·유용성·이전가능성 및 이전의 난이도 기타 가격 형성상의 제요인 등을 종합적으로 고려하여 평가한 금액으로 보상액이 결정됩니다. 공작물 등은 이전비로 평가하며, 공작물의 용도가 폐지되었거나 기능이 상실 되어 경제적 가치가 없는 경우, 공작물 등의 가치가 다른 토지 등의 가치에 충분히 반영되었을 경우, 보상대상이 되지 않습니다. 3) 과수 및 관상수 등의 이식 보상 과수 그 밖의 수익수 또는 관상수는