토지보상금(1): 토지보상종류 및 보상절차
■ 토지보상절차
공익사업으로 인해 토지가 수용을 당해 그 대가로 현금, 채권, 권리 등을 받는 것을 말한다. 주요 공익사업으로는 택지개발, 도시정비, 도시개발, 도시계획시설, 산업단지조성 등으로 주택건설을 비롯한 군사시설, 철도, 도로, 학교, 공원, 문화시설 등 광범위하게 적용되고 있습니다.
[토지보상 절차도/한국철도시설공단]
■ 보상의 종류
1)토지 보상
- 토지보상액은 감정평가업자가『부동산가격공시에 관한 법률』에 의한 표준지 공시지가를 기준으로 그 공시기준일로 부터 가격시점까지의 지가변동률, 생산자 물가상승률 그 밖에 당해 토지의 이용계획, 위치·형상·환경·이용상황 기타 가격형성상의 제 요인을 종합적으로 고려하여 평가한 금액을 산술평균하여 결정됩니다.
- 토지에 대한 보상액은 가격시점일 당시의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 고려하여 산정하되, 일시적인 이용 상황과 토지소유자 또는 관계인이 갖는 주관적 가치 및 특별한 용도로 사용할 것을 전제로 한 경우 등은 고려하지 않습니다
- 또한, 당해 공익사업으로 인하여 토지 등의 가격에 변동이 있는 때에는 이를 고려하지 아니하며, 당 해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하여 용도지역 등이 변경된 토지에 대하여도 변경되기 전 용도지역 등을 기준으로 평가합니다.
2) 건축물등의 보상
- 건축물 등은 그 구조·이용상태·면적·내구연한·유용성·이전가능성 및 이전의 난이도 기타 가격 형성상의 제요인 등을 종합적으로 고려하여 평가한 금액으로 보상액이 결정됩니다.
- 공작물 등은 이전비로 평가하며, 공작물의 용도가 폐지되었거나 기능이 상실 되어 경제적 가치가 없는 경우, 공작물 등의 가치가 다른 토지 등의 가치에 충분히 반영되었을 경우, 보상대상이 되지 않습니다.
3) 과수 및 관상수 등의 이식 보상
- 과수 그 밖의 수익수 또는 관상수는 수종·규격·수령·수량·식수면적·관리상태·수익성·이식 가능성 및 난이도, 그밖에 가격형성에 관련되는 제요인을 종합적으로 고려하여 평가한 금액으로 보상합니다.
- 임야상의 조림되지 아니한 소나무 및 잡목 등 자연 수목은 토지보상금액에 반영되므로 따로 보상하지 않습니다.
4)영업손실의 보상
- 철도건설사업 편입으로 인하여 영업을 폐지하거나 휴업하여 영업보상을 받는 경우는 사업인정고시일 등 전부터 적법한 장소에서 인적·물적 시설을 갖추고 계속적으로 영리를 목적으로 영업을 하고 있어야 하며,
- 영업을 함에 있어서 관계법령에 의한 허가·면허·신고 등을 필요로 하는 경우에는 허가 등을 받아 그 내용대로 영업을 하고 있어야 보상이 가능합니다.
5) 영농손실보상비 등의 보상
영농손실보상비, 이주정착금, 주거이전비, 이사비 등의 보상은 아래와 같습니다.
6) 세금감면
☞근거법률:소득세법제105조,국세기본법제47조의2
토지 등 소유권 이전이 속하는 달의 말일부터 2월 이내 관할세무서에 양도차익 예정신고를 하시기 바라며 기한 내 미신고시 가산세가 부과됩니다.
영업권에 대한 보상을 받은 경우 다음연도 5월1일부터 5월31일까지 관할 세무서에 종합소득세 신고를 하여야 합니다.
소득세법 제21조 제1항 제9호, 시행령 제87조, 동법 제84조 : 보상금 166,666원이하 미과세
지하사용 토지보상의 경우에는 보상금에서 소득세 및 주민세가 원천징수 됩니다.
※ 소득세 = [지상권사용료-필요경비(70%)]/20%,주민세=소득세의10%
조세특례제한법 제77조
사업인정고시일 기준 2년 이전에 취득한 토지 등을 사업시행자에게 양도할 경우 공단에서 발급한 수용확인서를 세무서에 제출하면 양도소득세의 100분의 10에 상당하는 세액을 감면받을 수 있습니다.
지방세법 제109조
토지 등의 보상금으로 대체부동산을 취득한 경우 공단에서 발급한 수용확인서를 지자체에 제출하면 보상금 범위 내에서 취득세가 비과세 됩니다.
기타 세금에 관한 자세한 사항은 관할 세무서 및 시/군/구 세무담당부서에 문의하시기 바랍니다(자료참조:한국철도시설공단)
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