알기쉬운 사주명리학 교실

남양주 고시 제2019-143(2019.03.28)호로 지정 고시된 "남양주양정역세권 복합단지 개발사업"을 사업시행자인 한국토지주택공사(LH)의 도시개발법 제64조의 2항 및 "공익사업을 위한 토지의 취득 및 보상에 관한 법률" 제14조에 따른 토지출입 및 기본조사계획에 대한 안내문을 사례로 토지보상 실무에 대해 알아보도록 하겠습니다.   ✅토지보상업무사례 : 남양주 양정역세권 복합단지 개발사업 ☑양정역역세권 복합단지 개발개요   1) 위        치 : 남양주 와부읍,양정동 일대 2) 규        모 : 2,063천㎡ (GB면적 : 1,997천㎡) 3) 도입시설 : 도시지원시설(4차산업),주거시설,상업시설,유통시설,복합시설등 4)  사  업  비 : 약1조6천억원 5) 사업기간 : 2010년~2024년            [남양주 양정역세권 지형도면고시도/남양주시] 상기 보상업무 흐름도에서 보는것과 같이 어떤사업에 대한 지구지정이 들어가면,여기서 말하는 지구지정이란 사업대상토지에 대한 경계를 정하는 절차입니다. 경계범위에 대한 승인을 받는것이 지구지정승인입니다. 다음은 사업승인을 받은 토지경계,범위내에서 세부적인 도시계획을 수립하는 행정절차가 실시계획이며 이러한 세부적인 도시계획(사업부지내 상업용지,주거용지등 구체적인 토지이용계획을 도면에 그려넣는 행위)을 승인받는 행정절차를 "실시계획승인"이라고 합니다. 상기도표에서 알수있듯이 토지보상 절차시작은 실시계획승인후부터 입니다. 실시계획승인이라는 것은 '사업을 시작하라'는 상급기관의 승락이므로 실시계획승인이후 본격적인 실시계획설계 발주가 들어가고 토지보상업무를 시작합니다. 첨부한 아래문서는 토지보상절차 실시계획승인(사업인정) 다음단계인 토지 및 물건조서작성 절차입니다. 토지 및 물건조서작성 절차를 시행하기 위하여 시행자는 사업부지내 이해관계자만 출입을 허가하는 토지출입금지에 대한 공문을 토지주에게 발

■ 토지보상절차   공익사업으로 인해 토지가 수용을 당해 그 대가로 현금, 채권, 권리 등을 받는 것을 말한다. 주요 공익사업으로는 택지개발, 도시정비, 도시개발, 도시계획시설, 산업단지조성 등으로 주택건설을 비롯한 군사시설, 철도, 도로, 학교, 공원, 문화시설 등 광범위하게 적용되고 있습니다.                         [ 토지보상 절차도/한국철도시설공단 ]                                                  [신도시조성절차:한국토지주택공사] ■ 보상의 종류 1)토지 보상 토지보상액은 감정평가업자가『부동산가격공시에 관한 법률』에 의한 표준지 공시지가를 기준으로 그 공시기준일로 부터 가격시점까지의 지가변동률, 생산자 물가상승률 그 밖에 당해 토지의 이용계획, 위치·형상·환경·이용상황 기타 가격형성상의 제 요인을 종합적으로 고려하여 평가한 금액을 산술평균하여 결정됩니다. 토지에 대한 보상액은 가격시점일 당시의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 고려하여 산정하되, 일시적인 이용 상황과 토지소유자 또는 관계인이 갖는 주관적 가치 및 특별한 용도로 사용할 것을 전제로 한 경우 등은 고려하지 않습니다 또한, 당해 공익사업으로 인하여 토지 등의 가격에 변동이 있는 때에는 이를 고려하지 아니하며, 당 해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하여 용도지역 등이 변경된 토지에 대하여도 변경되기 전 용도지역 등을 기준으로 평가합니다. 2) 건축물등의 보상 건축물 등은 그 구조·이용상태·면적·내구연한·유용성·이전가능성 및 이전의 난이도 기타 가격 형성상의 제요인 등을 종합적으로 고려하여 평가한 금액으로 보상액이 결정됩니다. 공작물 등은 이전비로 평가하며, 공작물의 용도가 폐지되었거나 기능이 상실 되어 경제적 가치가 없는 경우, 공작물 등의 가치가 다른 토지 등의 가치에 충분히 반영되었을 경우, 보상대상이 되지 않습니다. 3) 과수 및 관상수 등의 이식 보상 과수 그 밖의 수익수 또는 관상수는

    ◎ 도시공원 일몰제 도시공원 일몰제 는 도시계획시설상 도시공원으로만 지정만 해놓은 토지에 20년간 공원조성을 하지않을 경우 토지주의 재산권 보호를 위해 도시공원에서 해제하는 것을 말합니다. 헌법재판소는 1999년 10월 "지자체가 개인 소유의 토지에 「도시계획시설」을 짓기로 하고 장기간 이를 집행하지 않으면 개인의 재산권을 침해하는것'이라며 도시계획법 제4조에 대한 헌법불합치 결정 을 내린바 있습니다. ◎ 도시자연공원에 대한 보상진행 헌법재판소의 1999년 10월 도시계획법 제4조에 대한 헌법불합치결정으로 도시계획시설로 지정하고  20년이 되는 2020년 7월 1일부터 도시자연공원 도시계획시설지정이 효력이 상실되었습니다. 정부 및 지자체는 본 헌법불합치결정에 대응하기 위하여 2020년 6월 30일까지 도시공원 조성을 위한 실시계획을  수립해왔습니다. 만일 상기 기일까지 수립하지 않으면 도시공원 일몰제 규정의하여 도시계획시설이 해제됩니다. ◎ 도시공원 일몰제 시행 예산부족 정부는 도시공원 일몰제에 대한 대응방안으로 전면적보상을 하겠다고 발표했으나 보상집행에 있어서 예산이 부족한 결과를 초래했습니다. 결국 정부는 상기 도시공원 일몰제 해당토지를 도시자연공원구역이라는 용도구역으로 변경하여 순차적으로 보상을 집행하고 있습니다 ◎ 도시자연공원 보상가격 보완 도시자연공원구역은 공원보상가격보다 상대적으로 저렴하기 때문에 도시공원에서 도시자연공원으로 용도구역이 변경된 지주들의 반발이 심했습니다 결국 정부는 2019년 1.15일 "도지자연공원구역 매수청구기준개정안"을 발표하게 됩니다 상기 개정안으로 도시자연공원구역에 대한 행위제한도 완화되고  매수판정기준도 확대되어 지주의 매수청구절차가 간소화되었습니다. 기존 "도시자연공원구역  매수청구기준"은 하나의 공원에 있는 모든필지의 개별공시지가를 합한뒤 필지수로 나누어 평균가를 정한뒤,그 평균가의 50%미만에 해당되는 필지만 매수청구가 가능하다고 규정되어 지주들의 불만이

 경매,공매와 임의경매,강제경매의 구분 경매란 광의로는 매도인이 다수인을 집합시켜 구술로 매수신청을 최고하고,매수신청인 가운데 최고가격을 써낸 신청자에게 승낙을 매매하는 제도이며 입니다. 담보물건의 성질에 따라 임의경매,강제경매로 구분되며 주체에 따라 주체에 따라 경매와 공매로 구분됩니다 class="separator" style="clear: both; text-align: center;"> 1.경매,공매 구분  ① 경매란 광의로는 매도인이 다수인을 집합시켜 구술로 매수신청을 최고하고, 매수신청인 가운데 최고가격 신청인에게 승낙을 하여 매매하는 제도이다. 국가기관이 아닌 민간인이 행하는 경매를 ‘사경매(私競賣)’라 하고, 이와반대로 국가기관이 행하는 경매를 ‘공경매(公競賣)’ 또는 공매라고 합니다. 여기에는 「국세징수법」에 의한 경매, 「민사집행법」상 강제집행의 수단으로서의 경매, 「민사집행법」에 의한 경매가 있다. 협의로는 강제경매에 대하여 「민사집행법」에 의한 경매를 의미하며, 「민법」·「상법」 등에서 환가권이나 환가의무를 인정받은 자가 집행관이나 또는 법원에 신청하여 개시된다. 이 가운데는 보관 또는 정리방법으로서 환가하는 자조매각·저당권·질권 등 타인의 물건에 대한 담보권의 실행으로서 행하는 경우가 있다.  ② 공매는 광의로는 국가기관이 강제권한에 기하여 행하는 매매를 말하고 , 협의로는 ① 의 경매를 제외한 경우를 말한다. 현행법 중 「국세징수법」에 의한 압류재산을 환가하기 위한 매각(제61조), 「형사소송법」에 있어서 압수물 중 보관하기 곤란한 물건의 매각(제486조3항) 등이 있다.  2. 임의경매,강제경매의 구분 ①  임의경매(담보권의 실행등을 위한 경매)는  저당권,전세권,유치권등의 담보물권이 가지고 있는 경매권에 의하여 실행되는 경매로 이는 담보권자 자신이 스스로의 의사로로 담보물을 취하하여 환가하고 그 대금으로부터 피담보채권의 변제를 받는 제도입니다  채권자 등이 법원에 신청하여 채무자 소

7.10주택대책관련 취득세 감면조건   정부는앞으로 생에 최초 주택구입시 연령과 혼인여부와 관계없이 누구나 취득세 감면을 받을 수 있게 된다고 발표했습니다 (8/11정부보도)  ■ 현행제도와의 비교 1. 감면대상자 : 현제는 생애최초 주택구입 신혼부부이나. 변경제도는 연령,혼인유무와 관계없이 대상자에 해당됩니다 2. 주택가액 : 변동없음 수도권4억,비수도권 3억 3. 주택면적 : 현재 전용 60제곱미터(18평)이하였으나 변경제도는 면적제한 없습니다. 4. 감 면 율 : 현행제도는 50%였으나, 변경제도는 1억5천이하 100%,그외 50%감면됩니다 5. 소득기준 : 현행제도는 맞벌이 7천만원이하(외벌이 5천만원이하),변경제도는 세대합산 7천만원이하 6. 감면기한 : 현행 2019.1.1~12.31/2020.1.1~12.31 변경제도는 2020.7.10(정책발표시점)~2021.12.31  행정안전부(장관 진영)는 지난 7월 10일 발표된 "주택시장 안정 보완대책"에 따라 신혼부부가 부부가 아니더라도 일정 소득요건을 갖추면 취득세를 감면받을 수 있다고 설명했습니다. 그동안 취득세 감면은 혼인조건,청년층을 위한 나이 제한이 있었습니다. 현재 일정 요건을 충족하는 신혼부부가 처음으로 주택을 구입하는 경우 취득세의 50%를 경감하고 있으나, 이번 법 개정을 통해 신혼부부가 아니더라도 연령과 혼인여부와 관계없이 최초로 구입하는 주택에 대해서는 취득세를 감면받을 수 있게 된다 . 💗 개정된 주택 취득세 감면 기준 💗 ○ 첫째, 주민등록표에 등재된 세대원 모두가 주택을 소유한 사실이 없는 경우, 그 세대에 속한 자가 혜택을 받을 수 있다. - 이 때, ‘세대주’의 배우자는 다른 지역에 거주하는 등의 이유로 주민등록표에 기재되어 있지 않더라도 같은 세대에 속한 것으로 보고 주택 소유 여부를 판단한다.    ○ 둘째, 주택의 범위는「주택법」제2조 제1호에 따른 단독주택 또는 공동주택(아파트, 다세대·연립주택)이며, 오피스텔은 이에 해당하지 않습니다.

  부동산 투자흐름변화 분석 모든것이 변합니다. 영원한것도 없습니다. 대부분 일반인들은 안정적인것을 원하고 변화하는 것을 거부하고 안주하기를 원합니다. 그러나 세상살이 모든것 정치,경제,사회,역사 모든것이 변하듯이 인간을 둘러싼 주변환경은 계속 변화를 가져옵니다. 쉽게는 가요가 트로트→락,발라드→테크노댄스,랩→아이돌→트로트와 K팝으로 순환하듯이 부동산투자패턴도 지난 50년간 흔들림없는 부동의 투자1위 자리를 차지한 아파트도 문재인정부의 과세정책과 저출산,저금리정책에 힘입어 그자리를 토지에 내어주고 있습니다. class="separator" style="clear: both; text-align: center;"> 토지상품은 상대적으로 정부의 과세정책에서 벗어나 있고 과거부터 지금까지 토지투자의 안정성으로 인하여 아파트,상가에 비하여 다소 환금성이 떨어지지만 수익성에서는 최고의 상품이였습니다.  여기서 눈여겨 볼것은 이처럼 토지투자상품이 고수익,안정성을 가지고 있었으나 일반서민들은 토지상품을 사치품이라 여기고 관심을 두지않고 있었지만 여유있는 부자들과 샹각이 앞선 서민투자자들은 토지로 인해 신분상승을 이루었다는것입니다. 언론에서 보도된것같이 토지는 100개월동안 쉬지않고 계속오르고 있었습니다. 아파트처럼 보이지않게 서서히 하락도 없이 지속적으로 오르고 있었던것입니다. 단 여기서 오름을 주도한것은 수도권토지가 대부분임을 알 수 있습니다. 우리나라 인구의 절반이 넘게 살고있는 수도권에는 개발의 압력과 토지에 대한 수요가 많았지만 상대적으로 인구가 감소되는 전북,전남,경북지역의 토지는 오히려 보합세를 나타나거나 하락세를 보이고 토지거래량도 거의 없었습니다 부동산상품의 패러다임을 요약하면 다음과 같습니다. 1.아파트투자시대에서 토지투자시대로 도래 2000년대 초중반까지 나타났던 아파트값 급등시대는 앞으로 다시 오지는 않습니다.  물론 서울강남권 일부 학군,인프라가 좋은 몇개의 구를 제외하고는 가격은 상승하겠지만 정부의 세