부동산 투자흐름변화 분석
모든것이 변합니다. 영원한것도 없습니다.
대부분 일반인들은 안정적인것을 원하고 변화하는 것을 거부하고 안주하기를 원합니다.
그러나 세상살이 모든것 정치,경제,사회,역사 모든것이 변하듯이 인간을 둘러싼 주변환경은 계속 변화를 가져옵니다.
쉽게는 가요가 트로트→락,발라드→테크노댄스,랩→아이돌→트로트와 K팝으로 순환하듯이 부동산투자패턴도 지난 50년간 흔들림없는 부동의 투자1위 자리를 차지한 아파트도 문재인정부의 과세정책과 저출산,저금리정책에 힘입어 그자리를 토지에 내어주고 있습니다.
토지상품은 상대적으로 정부의 과세정책에서 벗어나 있고 과거부터 지금까지 토지투자의 안정성으로 인하여 아파트,상가에 비하여 다소 환금성이 떨어지지만 수익성에서는 최고의 상품이였습니다.
여기서 눈여겨 볼것은 이처럼 토지투자상품이 고수익,안정성을 가지고 있었으나 일반서민들은 토지상품을 사치품이라 여기고 관심을 두지않고 있었지만 여유있는 부자들과 샹각이 앞선 서민투자자들은 토지로 인해 신분상승을 이루었다는것입니다.
언론에서 보도된것같이 토지는 100개월동안 쉬지않고 계속오르고 있었습니다. 아파트처럼 보이지않게 서서히 하락도 없이 지속적으로 오르고 있었던것입니다. 단 여기서 오름을 주도한것은 수도권토지가 대부분임을 알 수 있습니다.
우리나라 인구의 절반이 넘게 살고있는 수도권에는 개발의 압력과 토지에 대한 수요가 많았지만 상대적으로 인구가 감소되는 전북,전남,경북지역의 토지는 오히려 보합세를 나타나거나 하락세를 보이고 토지거래량도 거의 없었습니다
부동산상품의 패러다임을 요약하면 다음과 같습니다.
1.아파트투자시대에서 토지투자시대로 도래
2000년대 초중반까지 나타났던 아파트값 급등시대는 앞으로 다시 오지는 않습니다. 물론 서울강남권 일부 학군,인프라가 좋은 몇개의 구를 제외하고는 가격은 상승하겠지만 정부의 세금으로 그대로 환수되는 현상이 계속될것입니다.
정부가 그토록 권장했던 임대사업자등록제도도 모든것이 세금을 징수하기위한 객관적자료를 확보하기 위한것이였고 가장 치명적인것이 전월세신고제도입니다.
이제는 정부가 개인의 부동산거래 특히 아파트에 대해서는 서민들의 주택시장안정화라는 명분이 있으므로 더 강한 세제강화를 한다고 해도 속수무책입니다.
혹자는 말합니다 "정권이 바뀌면 정책이 바뀔것이 아닌가" 라고 과거는 이말이 맞는말입니다 그러나 정부 씀씀이를 최대한 증액한 정부예산이 다음정권때 줄어들까요 그들도 표를 의식해서 다수인 서민들 편을 들 수 밖에 없는 것입니다.
선심성 포뮤리즘에 길들여진 국민들은 자신의 경제활동을 정부탓으로 돌리며 무조건 정부가 무엇인가를 해주기를 바랍니다.
예를들어 직장생활을 그만두고 경험도 없이 포화상태인 치킨집을 오픈합니다. 그러나 대부분 자영업자 10명중 8명이 폐업하고 맙니다. 그들은 말합니다 자신의 게으름을 탓하지 않고 코로나탓을 하기 시작했습니다.과연 코로나 때문일까요? 물론 코로나로 영향받는것은 사실입니다
그러나 코로나때도 문전성시를 이르는 식당이 있고 돈버는ㅈ기업은 있습니다. 돌이켜보면 IMF시대도 그랬습니다
IMF시기때 본인과 상관없던 사람들이 자신의 실패를 IMF라고 돌리는 사람들보면 씁쓸한 생각이듭니다. 모든것은 내탓이라는 생각이 부동산시장에서 돈을 벌게 합니다.
제가 아는 고객은 2020.6.24부동산대책,7.10부동산대책 직전에 세입자분이였는데 제가 두달전부터 정부대책이 나오기전에 갭투자 또는 전세를 안고 집을 사라고 권유했지만 집값이 더내린다고 기다린다고 하시다가 결국은 만년 세입자가 되어버렀습니다. 나이 50대후반인데도 전세집만 전전하시던 고객이 안타까워 조금만 대출받아 사라고 했던것입니다.
부동산으로 돈버는 방법은 부동산흐름을 읽어야 합니다
정작 집이 필요한 사람들에게는 돈이 없는게 아니라 마인드 문제 즉 닫힌사고가 그들을 무주택자로 만드는 것같다는 생각이 들었습니다
사실 제가 그분에게 코로나정국은 저금리 기조이고 아파트가격도 조정될것이니 대출을 끼고 소형아파트를
구입하시라고 했습니다. 코로나정국이 끝나면 정부가 다주택자들에 대한 대출규제뿐만 아니라 1주택자도
대출규제에 들어갈 것이라고 말씀드렸었습니다
아파트시세차익은 발생하지만 전처럼 큰 수익을 얻을 수 없습니다 그러나 서울,수도권지역 교통등 기본인프라가 갖추어진 곳은 절대 집값은 떨어지지 않습니다.
즉 물가상승율 만큼은 올라가서 손해는 보지 않습니다
문제는 1주택자가 아니라 다주택자의 시세차익 문제인것입니다
주택투자는 장기적인 관점에서 인구감소가 불가피 한점(통계청자료에 의하면 2030년부터 인구 감소세)
고령화 시대의 도래,이미 도래한 베이비붐 세대의 은퇴와 우리나라 가계자산의 80%에 달하는 부동산자산의
비중은 갈 수록 감소할것이고 부동산투자에서 주식,펀드등의 금융시장으로 상당부분이 자산이동할 것으로
보입니다 그러나 부동산은 여전히 불확실성한 시대에 금과 더불어 가장 안정성있고 수익성있는 투자상품입니다. 이런 이유로 현재가치보다는 미래가치가 높은 부동산상품을 찾아 그것에 집중할 필요가 있습니다.
2. 토지가격이 상승할 수 밖에 없는 이유
-부동산자산의 투자비용을 줄이되 실질적 수익이 높은 부동산 상품에 집중할필요
가공된 부동산 상품보다는 가공되지 않은 원재료토지에는 세금등이 과하게 부과되지 않으므로 실질적 고수익이 기대되는 것입니다
실제로 가공된 부동산 상품인 아파트값 상승률은 원재료인 토지와는 비교가 되지않습니다
물론 토지투자는 아파트등 가공된 부동산 상품보다는 환금성이 떨어진다는 단점이 있으나 부동산을 좀더 공부하면 환금성이 빠른 토지상품이 많다는 것을 알게됩니다
제고객중 토지가 돈이 안된다는 고객이 보유한 토지를 보면 공통적인것이 비도지역의 토지를 가지고 있다는 점입니다. 비도시지역은 도시지역의 토지를 모두 소진한다음 활용하는 토지이기에 그만큼 시일이 오래걸리는 것입니다. 토지를 투자하려면 투자수익을 좀더 빨리보려면 최소한 도시지역 자연녹지에 투자를 하셔야 합니다.
토지에서 단기투자는 최소한 5년을 바라보고 하셔야 합니다
우리나라의 전체면적은 약300억평이 되며 이중 도시지역은 전체면적의 16.8%인 약 50억평이 됩니다.
이중 93%가 도시용지로 소진되어 약12억평만 도시지역용도로 남아있는 셈입니다
쉽게 말해서 우리나라 국토는 다른국가에 비해 좁으며 전국토가 70%인 우리나라에서 도시지역으로 가용할 수 있는 토지가 턱없이 부족한 실정입니다
이미 도시지역내 자연녹지를 제외하곤 주거지,상업지,공업용지는 용도가 정해져 개발되어 투자가치 없지만 도시지역내 나대지격인 자연녹지는 아직 개발전이라 활용가치가 상당히 높습니다
그러나 앞서 말씀드렸듯이 그면적이 한정되고 향후 개발압력이 높은지역의 경우는 희소성의 원칙에 의하여 토지가격이 상승할 수 밖에 없습니다
주식은 몇년이상 가지고 있으면서 토지투자를 2~3년이내 수익을 보려는 분은 실패를 볼 수밖에 없습니다
정작 본인이 팔고나서 바로 뒤 약간시간이 지나서 많이 오르는 것을 저는 많이 봤습니다
경기가 갈소록 침체되고 알수없는 코로나의 시대에 살고 있는 현재는 장기적으로는 아파트값 시세차액은 고사하고 아파트값 하락이 전혀 예견되지 않지는 않습니다