알기쉬운 사주명리학 교실

■ 안전한 전월세보증금 회수방법 주택임대차법에서 보호하고 있는 임차자를 위한 제도적 법조항을 중심으로 안전한 전세보증금 보호를 방법을 현행 제도를 중심으로 알아보겠습니다.   일반적으로 세입자들이 잘못알고 있는 상식이 임대자는 1)임차자가 전세기간 만료후 즉시 전세금을 반환해줘야 한다 2)묵시적 자동갱신후 3개월이내에 전세금을 임대인은 즉시 전세금을 반환해야 한다 3)임대인은 임차자가 이사를 하기를 원할경우 2개월이내 전세보증금을 반환해야한다 는 실질적 법적이 근거도 없고 임대자가 보증금을 고의로 돌려주지 않는 경우를 제외하고는 임대자(집주인)와 원만히 해결 하는 방법이 최선입니다 예를들어 2)항 묵시적 자동갱신후 3개월이내에 전세금을 임대인은 임차자게 즉시 전세금을 반환해야한다는 강제조항이 아니라 실제법령을 보면 임차인이 임대인에게 계약해지를 통보한 날로 부터 임대차계약이 해지된다는 조항이지 전세금반환을 강제하는 조항이 아니기에 위반시 제제조항도 없기에 전세금반환은 임대인이 응하지 않으면 별도 전세금반환소송으로 임차인 스스로 해결해야 합니다 이에 대한 주택임대차보호법을 조항을 살펴보면 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. <개정 2009. 5. 8.> ② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다. 집주인과 사전 보증금 반환에 대해 이야기 없이 내용증명을 보내 임대자와 사이가 안좋은 경우가 종종있는데요 내용증명은 법적효력이 없고 증거자료일뿐 전화녹음이나 문자로도 충분히 대체됩니다. 보통 사람들은 법원에서 내용증명이 오면 기분이 상하기 마련입니다. 내용증명은 그사람이랑 대화로는 안통하고 앞으로 볼일이 없을경우에만 보내시는 것이 좋습니다 즉 계약기간이 끝났다고 즉시 돌려받기를 원하기

 ■ 부동산 실거래신고관련 주요질의 해설 부동산 실거래 신고시 업무담당 공인중개사와 실거래신고 당사자가 자주질문하는 주요사항에 대해서 알기쉽게 정리하였습니다.  부동산실거래 작성시 서류오작성,작성실수,누락,계약자 변경시 재신고 또는 보완은 어떻게 하는지 알기쉽게 보완방법을 알아보겠습니다. 자료작성은 강남구청 공인중개사 실무관련 "중개업관련 업무안내"를 참조하였습니다.(본 질의해설은 강남구청과 본인의 의견이 아닌 국토부 질의회신을 정리한것이므로 단순의견이 아닌 유권해석으로 활용하시면 됩니다) 1. 매수인이 추가 또는 변경될 경우 변경신고가 가능여부? ☞ 매수인이 추가되거나 변경 될 경우 새로운 계약이므로, 매수인 추가 또는 변경된 날짜를 기점으로 새로운 계약서 작성 및 거래신고를 하여야 합니다. 2. 거래신고는 60일(개정법은 30일이내)안에 했으나 공동중개를 단독중개로 잘못 신고하여 계약일로부터 60일(개정 30일)이후에 공동중개로 재신고 할 경우,기존에 신고하지 않은 중개업소에는 지연신고 과태료만 부과되는지 여부? ☞ 공동중개의 경우 중개업자 모두에게 신고의무가 있으며,신고의무를 위반한 경우 공동중개 중개업소 모두 과태료 대상이 되며,따라서 거래신고 입력 시 "공동중개"누락여부를 반드시 확인하셔야 합니다 . 3. 총 거래금액이 변경될 경우 신고 가능한지와 변경방법은? ☞ 면적 증감없이 거래가격의 변경신고는 가능하며,매매계약서 첨부하여 관할구청에 방문하여 변경신고를 하셔야 합니다. 단,인터넷 신고는 불가합니다. 4. 부동산거래신고 후 계약이 무효, 취소 또는 해제된 경우 해제신고를  해야되는지 여부? ☞ 해제신고는 의무사항이 아닙니다. 다만 향후 발생할 수 있는 분쟁소지를 예방하고자 해제신고서 등에 거래당사자의 서명(날인) 받아두시는 것이 바람직합니나. ☞ 단,실거래신고 정보 정확도  제고를 위해 해제신고 의무화 신설법안이 발의중입니다. 따라서 본 사항에 대해서는 필히 신고여부를 관할구

■혼동되는 부동산 용어정리  일상생활에 쓰이지만 의미는 비슷하나 정확한 개념정의가 필요한  "혼동되는 부동산 용어"중 건축관련 부동산용어  알기쉽게 정리하였습니다. I. 건축관련 부동산용어 ■ 지식산업센터 : ● 동일 건축물에 제조업,지식산업,정보통신산업을 영위하는 자와 지원시설이 복합적으로 입주할 수 있는 3층이상의 집합건축물로써 정보통신산업의 사업장이 6개 이상 입주할 수 있는 건축물을 말합니다. ☞ 지식산업센타는 쉽게 말해서 "아파트형 공장"을 말하며 2010년 명칭을 지식산업센타로 명칭을 변경하였습니다 .                       [하남 풍산동 테크노밸리 u-1] ⊙ 지식산업센타 제도 도입목적 및 설립조건 ● 지식산업센타 설립목적은 서울을 비롯한 수도권지역의 중소제조업체가 공장부지의 감소와 수도권정비계획법에 의한 공장총량규제 등의 수도권 공장입지의 규제로 인해 겪고 있는 수도권내 공장입지의 어려움을 완화하기 위한 대안으로 아파트형공장 제도를 도입하여 자금,세제등을 지원해왔습니다. ● 이후 지식 및 정보통신산업의 수요가 증가함에 따라,(구)아파트형공장을 지식산업센타로 명칭을 변경(2010)하고,제조업외에 지식산업 및 정보통신산업이 복합적으로 입주할 수 있도록 하였습니다. ● 제도에 의한 자금,세제지원 등을 받기위해서는 지식산업센타를 설립하고 "건축법"에 의한 사용승인을 얻은 이후, 2개월 이내에 시장.군수.구청장 또는 관리기간에게 설립완료 신고를 통해 대장을 등록해야 하며, 사업시행자는 지식산업센타의 건설시 1/2범위 안에서 규정하는 비율에 따라 일부를 임대용으로 공급하여야 합니다. ⊙ 지식산업센타 신설.증설이 가능한 허용되는 용도 ● "산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률"에 따라 지정된 지식기반산업집적지구 안의 지식산업센타 ● " 산업집적활성화 공장설립에 관한 법률"에 따른 도시형공장을 유치하기 위한 지

■혼동되는 부동산 용어정리  일상생활에 쓰이지만 의미는 비슷하나 정확한 개념정의가 필요한  "혼동되는 부동산 용어"중 건축관련 부동산용어  알기쉽게 정리하였습니다. I. 건축관련 부동산용어 1) 지구단위계획 : ● 지구단위계획이란, 당해 지구단위계획구역의 토지이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며, 경관.미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 체계적.계획적으로 개발.관리하기 위하여건축물,그밖의 시설의 용도.종류 및 규모 등에 대한 제한을 완화하거나 건폐율 또는 용적률을 완화하여 수립하는 계획을 말합니다(자료:서울시 도시계획국)   2) 건폐율 : ● 건폐율이란 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 말합니다. ☞ 쉽게 이야기해서 건폐율은 바닥면적에 대한 건축면적의 비율을 말합니다. 예를들어 대지면적 100평에 건폐율 60%라고 하면 실제 바닥면적은 60평인것입니다 . ● 건폐율은 "국토계획 및 이용에 관한 법률"에 의한 다음의 범위내에서 지방자치단체의 조례를 통해 용도지역별 건폐율을 제한하고 있습니다(자료:서울시 도시계획국) 3) 용적률 : ● 용적률은 대지면적 대비 건물의 연면적 비율을 의미합니다.용적률이 높을수록 건축물을 높게 지을 수 있으며 재개발이나 재건축 사업의 경우 용적율이 클수록 분양 물량이 증가해 투자수익이 높아집니다. ● 용적률이 높을수록 대지면적에 대한 호수밀도 등이 증가하게 되므로 용적률은 대지 내 건축밀도를 나타내는 지표로 활용되며 특히 "국토의 계획 및 이용에 관한 법률" 및 시행령과 "서울특별시 도시계획조례" 등에서 용도지역.용도지구 별 건축물에 대한 용적률의 법적인 한도가 규정되어 있습니다. (출처:서울시,도시계획국) ☞ 쉽게 말해서 용적률은 바닥면적 대비 각층 건축면적의 합에 대한 비율을 말합니다. 따라서 용적율의 비율이 높을수록 수익율이 높게 나타납니다.용적률이 높을수록 층고를 높일 수 있기 때문입니다. 4) 용도지역 : ⊙ 용도지역이란 ☞ 토지의 이용 및 건축물

■ 혼동되는 부동산 용어정리  일상생활에 쓰이지만 의미는 비슷하나 정확한 개념정의가 필요한  "혼동되는 부동산 용어"중 토지관련 부동산용어를  알기쉽게 정리하였습니다. I. 토지관련 부동산용어 1) 획  지 :   ● 인위적인 경계가 이루어져서 다른 토지와 구별되는 일단의    토지를 말함 ● 자연적 조건,즉 산,하천,언덕등으로 다른 토지와 구별와 구별되는 일단의 토지를 말한다. ● 따라서 획지란 인위적.자연적.행정적 조건에 따라 다른토지와 구별되는 가격수준이 비슷한 일단의 토지를 말합니다. (출처: 매일경제) ☞ 획지란 상기처럼 사전적 의미도 있지만,  쉽게말해서 통상 시와 시의 경계,동과 동간의 경계,마을과 마을간의 경계를 짓는 의미로 쓰입니다. 2) 필 지 :  ● 필지란  하나의 지번이 붙는 토지의 등록 단위 를 말하며(지적법 제2조의 3) 토지 소유자의 권리를 구분하기 위한 표시입니다. ● 구분되는 경계를 가지는 토지의 등록단위로서 하나의 지번을가지고 지적공부에 등록되는 토지의 기본단위를 말합니다. ● "공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률"에서는 필지를 구획되는 토지의 구획단위"로 정의하고 있으며 1개의 필지에 1개의 지번과 지목이 부여됩니다. ● 한 개의 필지는 분할하여 두개의 필지로 등록할 수 있고,소유권이 같은 두개의 필지를 합병하여 하나의 필지로 등록할 수 있다.(출처:서울시 ) ☞ 즉 필지란 쉽게 이야기 해서 "개인토지의 등기단위"로 보시면 쉽게 이해되실것입니다. 1개 필지당 1개의 지번이 등록되는것이 원칙입니다.   ● 지번부여지역안의 토지로서 소유자와 용도가 동일하고 지반이 연속된 토지 ● 다음 각호의 '용도가 다른 토지'를 '주된 용도의 토지'에 편입하는 경우,편입하고자하는 토지의 지목이 '대'인 경우와 토지면적이 주된 용도의 토지면적의 10%를 초과하거나, 330제곱미터를 초과하는 경우는 제외합니다. 가. 주된 용