안전한 전세보증금 회수방법
■ 안전한 전월세보증금 회수방법
일반적으로 세입자들이 잘못알고 있는 상식이 임대자는
1)임차자가 전세기간 만료후 즉시 전세금을 반환해줘야 한다
2)묵시적 자동갱신후 3개월이내에 전세금을 임대인은 즉시
전세금을 반환해야 한다
3)임대인은 임차자가 이사를 하기를 원할경우 2개월이내 전세보증금을 반환해야한다는 실질적 법적이 근거도 없고 임대자가 보증금을 고의로 돌려주지 않는 경우를 제외하고는 임대자(집주인)와 원만히 해결하는 방법이 최선입니다
예를들어 2)항 묵시적 자동갱신후 3개월이내에 전세금을 임대인은 임차자게 즉시 전세금을 반환해야한다는 강제조항이 아니라 실제법령을 보면 임차인이 임대인에게 계약해지를 통보한 날로 부터 임대차계약이 해지된다는 조항이지 전세금반환을 강제하는 조항이 아니기에 위반시 제제조항도 없기에 전세금반환은 임대인이 응하지 않으면 별도 전세금반환소송으로 임차인 스스로 해결해야 합니다
이에 대한 주택임대차보호법을 조항을 살펴보면
제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. <개정 2009. 5. 8.>
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다.
집주인과 사전 보증금 반환에 대해 이야기 없이 내용증명을 보내 임대자와 사이가 안좋은 경우가 종종있는데요 내용증명은 법적효력이 없고 증거자료일뿐 전화녹음이나 문자로도 충분히 대체됩니다.보통 사람들은 법원에서 내용증명이 오면 기분이 상하기 마련입니다.
내용증명은 그사람이랑 대화로는 안통하고 앞으로 볼일이 없을경우에만 보내시는 것이 좋습니다
즉 계약기간이 끝났다고 즉시 돌려받기를 원하기 보다는 1~2개월 지체된다는 것을 감안하여 새로운 집
이사계약을 할때도 여유를 두고 계약하시기 바랍니다.
'계약서 단서에 잔금을 앞당길 수 있다'는 단서를 다시고 이사가려는 집의 임대자보다는 현세입자와 자주통화하고 이사날짜를 조정하는 것이 보증금때문에 이사를 못가는 낭패를 방지할 수가 있습니다.
개정 임차차보호법에서 전세계약을 해지하려고 할때
기존 6개월에서 1개월이였지만 개정 임대차보호법에서는 6개월에서 2개월내에 통보하도록 되었으므로 임대인에게
최소 2개월전에미리 본인의사를 표명하여 임대인이 충분히 전세금마련 및 새로운 세입자를 구하는데 충분한 시간과 적극적으로 집을 보여주는등의 협조를 하신다면 본인이 원하는 시일에 전세보증금을 반환받을 수 있습니다.
⊙ 현행 임대보증금 반환제도 장단점 분석
전세보증금 회수관련 현행 정부와 은행 및 보증보험사에서 시행하고 제도 및 상품별 장단점을 아래와 분석해보겠습니다.
1. 확 정 일 자 : 장점은 세입자에게 비용이 들어가지 않습니다,임대인(주인)에게 동의 불필요
단점 전세보증금을 반환받기 위해 본인의 노력이 필요합니다
즉, 전세계약을 체결전 선순위권리를 확인하셔야 합니다
물론 중개사가 확인해주지만 최종적인 책임은 본인이 지셔야 합니다
본 주택에 경매가 들어가더라도 내 전세금은 안전하겠다는 선순위 금액에서 임대차계약을
체결하시고,확정일자를 받으시고 절대로 전세금을 돌려받을때까지 단 하루도
주소를 옮기시는 일이 없도록 하셔야 합니다
2. 전세권설정 : 장점은 임대인이 전세보증금을 돌려주지않을경우 임차인(세입자) 임의대로
임의경매등으로 전세보증금을 반환받을 수 있습니다 단 임대한 주택(아파트,주택등)이 시세가
하락한 경우 100% 돌려받을 수 음) 단점은 임대인(집주인)의 동의가 있어야 가능합니다
3.임차권등기명령:
임차권등기명령제도는 세입자가 전세보증금을 돌려받지않은 상태에서 새로운 집으로 이사가야 하는상태에서 본인의 주소를 옮겨가더라도 보증금에 대한 대항력을 갖추는 제도로서
임대인(집주인)의 동의를 요하지 않고 행할 수 있는제도 입니다
임차권등기명령은 확정일자와 달리 등기부등본에 기재되므로 임대인 입장에서는 본인이 전세보증금을 제대로 반환해줄 능력이 없는 사람으로 공시되는것을 피하기 위해 임차권등기명령전에 내용증명으로 임대인에게 사전 경고로 보낼경우 임차권명령등기전에 보증금을 반환해줄 수도 있습니다.
☞ 임차권등기의 필요성 : 보증금을 받지 못한 상태에서 전출을 하거나 이사를 가게되면 1) 전입신고와 점유를 통한 대항력과 2)우선변제권이 상실되기 때문입니다. 즉 확정일자라는 대항력은 전입신고와 점유(전세기간에 주소를 옮기지 않고 계속 임차한 주택에 거주할것 하루라도 전출하고 다시 전입신고 했더라도 확정일자는 뒤로 밀려 자칫 후순위로 밀릴 수 있음)라는 두가지 요건을 갖춰야 합니다.
☞ 정부가 서민들의 이러한 상황을 해결하기위해 마련한 제도적보완장치가 임차권등기명령제도로서 임차권등기명령에 의해 등기후에 이사를 나가거나 전출을 해도 계속 전임차주택를 점유한것으로 간주되어 우선변제권 지위를 유지하게 됩니다.
☞ 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원.지방법원지원 또는 시.근법원에 임대차등기명령의 신청과 그에따른 비용을 집주인에게 청구할 수 있으며 집주인이 임차보증금을 먼저 반환하여야 세입자에게 임차권등기를 말소를 신청할 수 있습니다
.
4. 전세금반환소송 :
위 전세금반환 방법중 1.확정일자 3.임차권등기명령제도 및 임대인과의 협의 및 대화로서 해결되지
않을경우 소송으로 하는 전세권반환을 받는경우
5. 전세보증보험 :
전세보증보험제도는 위세가지 제도적 보완장치중 보증보험료가 들어가지만 가장안전한 제도적 보완장치입니다. 특히 집주인과 전세보증금 반환으로 신경쓰기 싫으신분에게 약간의 보증보험료가 들어가더라도 현재 가장 유용한 제도입니다.
단, 주택보증보험 가입기간은 계약기간이 2분의 1이 경과하기전에, 갱신된 계약은 갱신기간의 1/2 이 지나기전까지는 가입하셔야 합니다.
☞ 정부는 2020년 9월 7일부터 다가구,다중주택 세입자도 전세보증금반환보증에 가입할 수 있도록 2020년 8월 7일 주택도시보증공사 (HUG)전세보증금반환보증제도 개선책을 발표하였습니다. 기존 다가구주택의 임차인은 동일 주택내의 다른 전세계약에 대한 보증금 확인이 있어야 HUG전세보증금반환보증의 가입이 가능했었습니다.
☞ 다중주택이란 학생 또는 직장인등 여러 사람이 거주하는 구조로서 다가구나 다세대주택처럼 독립된 주거형태를 갖추지않은 연면적 330제곱미터이하,3층이하 단독주택을 말합니다.
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