부동산 실거래신고관련 주요질의 알기쉬운 해설

 ■ 부동산 실거래신고관련 주요질의 해설

부동산 실거래 신고시 업무담당 공인중개사와 실거래신고 당사자가 자주질문하는 주요사항에 대해서 알기쉽게 정리하였습니다. 

부동산실거래 작성시 서류오작성,작성실수,누락,계약자 변경시 재신고 또는 보완은 어떻게 하는지 알기쉽게 보완방법을 알아보겠습니다.

자료작성은 강남구청 공인중개사 실무관련 "중개업관련 업무안내"를 참조하였습니다.(본 질의해설은 강남구청과 본인의 의견이 아닌 국토부 질의회신을 정리한것이므로 단순의견이 아닌 유권해석으로 활용하시면 됩니다)

1. 매수인이 추가 또는 변경될 경우 변경신고가 가능여부?

☞ 매수인이 추가되거나 변경 될 경우 새로운 계약이므로, 매수인 추가 또는 변경된 날짜를 기점으로 새로운 계약서 작성 및 거래신고를 하여야 합니다.

2. 거래신고는 60일(개정법은 30일이내)안에 했으나 공동중개를 단독중개로 잘못 신고하여 계약일로부터 60일(개정 30일)이후에 공동중개로 재신고 할 경우,기존에 신고하지 않은 중개업소에는 지연신고 과태료만 부과되는지 여부?

☞ 공동중개의 경우 중개업자 모두에게 신고의무가 있으며,신고의무를 위반한 경우 공동중개 중개업소 모두 과태료 대상이 되며,따라서 거래신고 입력 시 "공동중개"누락여부를 반드시 확인하셔야 합니다.

3. 총 거래금액이 변경될 경우 신고 가능한지와 변경방법은?

☞ 면적 증감없이 거래가격의 변경신고는 가능하며,매매계약서 첨부하여 관할구청에 방문하여 변경신고를 하셔야 합니다.

단,인터넷 신고는 불가합니다.

4. 부동산거래신고 후 계약이 무효, 취소 또는 해제된 경우 해제신고를  해야되는지 여부?

☞ 해제신고는 의무사항이 아닙니다. 다만 향후 발생할 수 있는 분쟁소지를 예방하고자 해제신고서 등에 거래당사자의 서명(날인) 받아두시는 것이 바람직합니나.

☞ 단,실거래신고 정보 정확도  제고를 위해 해제신고 의무화 신설법안이 발의중입니다. 따라서 본 사항에 대해서는 필히 신고여부를 관할구청 부동산관리과에 문의하시길 바랍니다.

5. 계약 후 60일이후(개정 30일) 신고완료 후 2시간 후 해제신고를 해도 과태료 대상인지 여부?

☞ 계약 후 60일(개정 30일)이후 지연신고한 경우 과태료 대상이며, 이후 해제여부와 상관없이 지연신고는 과태료 대상입니다.

6. 포괄양도양수계약시 신고대상인지 여부?

☞ 부동산과 동산(기계류,사무집기등)을 일괄 매매하는 경우에는 신고대상이며 가능한 경우 동산은 신고금액에서 제외하여 신고하여야 합니다.

단,상법상 법인의 인수.합병 등의 사유로 인한 포괄양도양수계약을 체결한 경우는 검인대상입니다.

7. 구두로 계약을 체결한 경우 부동산거래신고 의무 및 지연신고 과태로 발생여부?

☞ 거래계약은 당사자 일방의 청약과 상대방의 승낙에 의하여 성립하는 법률행위로 당사자가 부동산거래에 구두로 합의하고 이를 토대로 대금지불등이 이루어졌다면 작성일 기준으로 부동 거래신고를 하여야 하며,반드시 계약서 작성일 기준으로 부동산거래 신고기간이 적용되는 것이 아닙니다.

☞ 따라서 부동산거래 신고기간은 거래계약의 내용,대금의 지급시기 등을 종합적으로 고려하여 실제 거래계약 체결 시점을 기준으로 가산합니다.

따라서 구두로 계약 체결된 날부터 60일(개정30일) 이내에 신고하지 않으면 신고지연에 따른 과태로가 부과됩니다.

8. 거래 당사자중 외국인인 경우 등록번호는 어떻게 신고하여야 하는지?

☞ 외국인 부동산등기용등록번호 또는 거소번호로 신고하여야 합니다.  단,매도인의 경우 기존에 대한민국 국적시 말소된 주민번호로 신고하여야 합니다.(등기부상 주민번호기재)

9. 부동산 거래 계약 후 신고 전 매도인이 사망한 경우의 신고방법은?

☞ 매매계약을 체결 후 매도인등 거래당사자가 사망 시 거래당사자의 명의로 신고가 가능합니다.

다만,사망으로 인한 신고서 서명(날인)이 불가한 경우 다른 신고의무자가 단독신고 사유서와 사망증명서 등을 첨부하여 단독신고가 가능합니다.

10. 중개업자가 계약체결 후 폐업한 경우 신고의무자는?

☞ 중개계약을 체결한 개업공인중개사는 폐업한 경우에도 개업공인중개사가 부동산 거래신고( 방문,인터넷)하여야 합니다

11. 건물은 사용승인되고,토지는 준공이 되지않은 집합건물 매매는 어떻게 신고해야 되는지?

☞ 토지 및 건축물로 신고하여야 합니다. 다만 참고사항란에

'토지는 준공이 되지 않은 것'이라 기재하고,관계지번 및 계약대상면적은 예정면적 등으로 기재하여 신고하여야 합니다.