양도소득세 계산방법

 □ 양도소득세 계산방법

국세청이 발표한  양도소득세 계산방법에 의한 양도소득세 산출방법을 알아보고자 합니다. 

첫째는 1세대 1주택 고가주택 양도세 계산,둘째는 실지거래가액에 의한 양도세액 산출방법을 중심으로 사례별 산출방법과 예시를 정리하였습니다(자료 : 국세청)

1세대 1주택 고가주택의 양도소득금액 계산

• 1세대1주택으로서 고가주택(그 부수토지 포함)에 해당하는 경우에는 전체 양도차익 중 9억원을 초과하는 부분에 상당한 양도차익에 대하여만 과세하고 9억원 이하에 해당하는 양도차익은 과세하지 않습니다.(소령 §160)

  ※ 고가주택 : 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시 실지거래 가액이 9억원을 초과하는 것

  

  • 고가주택 해당자산의 양도차익 = 양도자산 전체의 양도차익 × 양도가액 - 9억원 / 양도가액
  • 고가주택 해당자산의 장기보유특별공제액 = 양도자산 전체의 장기보유특별공제액 × 양도가액 - 9억원 / 양도가액

  10년이상 보유한 1세대 1주택의 경우 80%의 장기보유특별공제율 적용 (`20.1.1.부터 2년이상 거주한 주택)

  계산사례

  1. (1)양도일：2020.2.7. 취 득 일：2006.5.7.
  2. (2)양도실가：12억원 취득실가：8억원 기타 필요경비：3천만원 (2년 이상 거주요건 충족)

  풀이

  1. (1)전체 양도차익계산 : 12억원 - 8억원 - 3천만원 = 3억 7천만원
  2. (2)과세대상 양도차익의계산：3억 7천만원 × (12억원 - 9억원) / 12억원 = 9천 2백 5십만원
  3. (3)공제할 장기보유특별공제액 계산：(3억 7천만원 × 80%) × (12억원 - 9억원) / 12억원 = 7천 4백만원
  4. (4)과세대상 양도소득금액 : 9천 2백 5십만원 - 7천 4백만원 = 1천 8백 5십만원

  실지거래가액에 의한 세액계산

2007년부터 양도소득세를 계산할 때 부동산을 사고 팔면서 얻은 실제이익(실제양도차익)을 기준으로 하는 「양도소득세 실거래가 과세제도」가 전면적으로 시행됨에 따라 실제 증빙에 의한 실지거래가액으로 양도소득세를 계산하여 신고·납부하여야 합니다.

• 실지 양도가액
  • 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액을 말합니다.
• 실지 취득가액
  • 양도자산의 취득에 소요된 실지거래가액을 말합니다.
    취득에 소요된 실지거래가액이란 소득세법시행령 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액을 말합니다.

    ※ 소득세법시행령 제89조 제1항에서 규정한 취득원가 상당액

    • 타인으로부터 매입한 자산 : 매입가액에 취득세·등록세 기타 부대비용을 가산한 금액
    • 자기가 행한 제조·생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산:원재료비·노무비·운임·하역비·보험료·수수료·공과금(취득세·등록세 포함)·설치비 기타 부대비용의 합계액
  • 취득가액 계산시 포함되는 것
    1. 1자산을 장기할부조건으로 매입하는 경우에 발생한 채무를 기업회계기준에 따라 현재가치로 평가하여 현재가치할인차금으로 계상한 경우 당해 현재가치할인차금을 포함한다. 단, 양도자산의 보유기간 중에 동 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 부동산임대소득금액 또는 사업소득금액 계산시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 당해 금액을 공제한다.
    2. 2당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득가액에 포함한다.
• 기타 필요경비
  • 자본적지출액, 양도비 등 실제 증빙에 의하여 계산한 가액의 합계액을 말합니다.
  • 자본적지출액
    1. 1소득세법시행령 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
       • 「자본적 지출」이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말합니다. 이에는 다음 각호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함합니다.
         1. 1.본래의 용도를 변경하기 위한 개조
         2. 2.엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치
         3. 3.빌딩 등의 피난시설 등의 설치
         4. 4.재해 등으로 인하여 건물·기계·설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구
         5. 5.기타 개량·확장·증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것
    2. 2양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우
       그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
    3. 3양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용
  • 양도비 등(증권거래세, 양도소득세 신고서 작성비용, 소개비)
    → 비교 : 취득자금으로 활용된 은행대출이자 등은 필요경비에 해당하지 않음
• 장기보유특별공제액의 계산
  • 장기보유특별공제액
    = (실지양도가액 - 실지취득가액 - 기타 필요경비) × 보유기간에 따른 공제율
  • 공제율

    * 요약정보 → 장기보유특별공제율 참고

  • 장기보유특별공제 적용대상
    • 3년 이상 보유하고 양도하는 토지·건물에 대하여 적용(미등기제외)
  • 보유기간의 계산방법
    1. 1보유기간은 양도자산의 취득일부터 양도일까지로 계산(초일산입)
    2. 2상속받은 자산을 양도하는 경우에는 상속개시일부터 기산한다.
       → 비교 : 세율적용을 위한 보유기간 계산시는 피상속인의 취득일 부터 기산
    3. 3소득세법 제97조 제4항이 적용되는 경우(배우자 등 이월과세)에는 증여자가 당해 자산을 취득한 날부터 기산한다.
       → 비교 : 세율적용을 위한 보유기간 계산시에도 동일
  • 장기보유특별공제 적용대상
    • 3년 이상 보유하고 양도하는 토지·건물에 대하여 적용(미등기제외)
  • 장기보유특별공제 제외대상
    1. 1부동산이 아닌 자산(조합원입주권 제외)
    2. 2보유기간 3년 미만의 부동산
    3. 3미등기 양도자산(법률의 규정에 의하여 등기가 불가능한 자산 등 제외)
    4. 4국외부동산
    5. 5중과대상인 다주택자가 양도하는 조정대상지역 주택(2018.4.1. 이후 양도분)
• 양도소득기본공제 : 양도자 1인당 연간 2,500,000원을 공제합니다.
• 부동산 양도소득세 산출세액
• 양도차익 = 실지양도가액 - 실지취득가액 - 기타필요경비
• 양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제액
• 양도소득과세표준 = 양도소득금액 - 양도소득기본공제
• 양도소득세산출세액 = 양도소득과세표준 × 양도소득세율
• (자료:국세청 )

• https://jonsewose.blogspot.com/2021/01/3.html(주택3법개정)

  • 고가주택 해당자산의 양도차익 = 양도자산 전체의 양도차익 × 양도가액 - 9억원 / 양도가액
  • 고가주택 해당자산의 장기보유특별공제액 = 양도자산