주택3법 주요개정 내용

 

양도소득세법 주요 개정내용

• 양도소득세제상 주택 수 계산시 분양권 포함(’21.1.1.이후 취득분부터)
  • 1세대1주택자·조정대상지역 내 다주택자 등 양도소득 세제상 주택 수를 계산할 때 분양권을 포함하여 주택수 계산
• 1세대 1주택(고가주택)에 대한 장기보유특별공제율 적용 요건에 거주기간 추가(’21.1.1. 이후 양도분부터)
  • 보유기간 연 8% 공제율을「보유기간 4%+거주기간 4%」로 조정

    기간(년)		3년∼	4년∼	5년∼	6년∼	7년∼	8년∼	9년∼	10년 이상
    현행(%)	보유	24	32	40	48	56	64	72	80
    개정(%)	보유	12	16	20	24	28	32	36	40
    	거주	12(8*)	16	20	24	28	32	36	40
    	합계	24(20*)	32	40	48	56	64	72	80

    * 보유기간이 3년 이상(12%)이고 거주기간이 2년∼3년(8%)인 경우 20% 적용

• 2년 미만 보유 주택(조합원입주권·분양권 포함)에 대한 양도 소득세율 인상(’21.6.1.이후 양도분부터)
  • (단기) 1년 미만: 40% → 70%, 1~2년: 기본세율 → 60%

    구분		현 행				개 정
    		주택 외 부동산	주택· 입주권	분양권		주택· 입주권	분양권
    				조정	非조정
    보유 기간	1년미만	50%	40%	50%	50%	70%	70%
    	2년미만	40%	기본세율		40%	60%	60%
    	2년이상	기본세율	기본세율		기본세율	기본세율

• 조정대상지역 내 다주택자에 대한 세율 인상(’21.6.1.이후 양도분부터)
  • [현행] 기본세율 + 10%p(2주택) 또는 20%p(3주택 이상)
    [개정] 기본세율 + 20%p(2주택) 또는 30%p(3주택 이상)

종합부동산세법 주요 개정내용

• 개인·법인 주택분 세율 인상(’21년 귀속분부터)
  • 개인 주택분 세율인상 및 법인 주택분 고율의 단일세율 적용

    과세표준	2주택 이하			3주택이상, 조정대상지역 2주택
    	현 행	개 정		현 행	개 정
    		개인	법인		개인	법인
    3억원 이하	0.5%	0.6	3%	0.6%	1.2	6%
    3∼6억원	0.7%	0.8		0.9%	1.6
    6∼12억원	1.0%	1.2		1.3%	2.2
    12∼50억원	1.4%	1.6		1.8%	3.6
    50∼94억원	2.0%	2.2		2.5%	5.0
    94억원 초과	2.7%	3.0		3.2%	6.0

• 세부담 상한 인상(’21년 귀속분부터)
  • 법인 주택분 세부담상한 적용 폐지 및 개인 조정대상지역 2주택자 세부담상한 200% → 300% 인상

    구 분	현 행 (개인·법인 동일)	개 정
    		개 인	법 인
    일반 1·2주택	150%	150%	폐 지
    조정대상지역 2주택	200%	300%
    3주택 이상	300%	300%

• 법인 주택분 과세 강화(’21년 귀속분부터)
  • 법인 보유 주택에 대해 종합부동산세 공제액(6억 원) 폐지
  • 법인이 조정대상지역 내 신규등록 임대주택 종합부동산세 과세

    * ’20.6.18. 이후 임대사업 등록 신청분부터

• 1세대 1주택자 세액공제 확대(’21년 귀속분부터)
  • 고령자 공제율 인상 및 장기보유 공제와 합산한 공제한도 증액

    고령자 공제			장기보유 공제(현행 유지)		공제한도
    연 령	공제율		보유기간	공제율
    	현 행	개 정
    60∼65세	10%	20%	5∼10년	20%	70%→80%
    65∼70세	20%	30%	10∼15년	40%
    70세 이상	30%	40%	15년 이상	50%

법인세법 주요 개정내용

• 법인이 보유한 주택 양도시 추가세율 인상(’21.1.1. 양도분부터)
  • 법인의 주택 양도차익에 대해 기본 법인세율(10∼25%)에 더해 추가 과세되는 세율을 10% → 20% 로 인상
    • 추가세율 적용대상을 기존 주택 및 별장에서 주택을 취득하기 위한 권리(조합원입주권, 분양권) 추가
    • 법인이 ‘20.6.18. 이후 8년 장기 임대등록하는 주택^*도 추가세율 적용

      * 임대기간 8년 이상, 주택가액 수도권 6억원 비수도권 3억원 이하

지방세법 주요 개정내용

• 다주택자‧법인 주택 취득세 강화
  • (다주택자) 조정대상지역내 2주택, 조정대상지역 외 3주택 취득시 8%, 조정대상지역 내 3주택, 조정대상지역 외 4주택 이상시 12%로 인상
    • 다만, 조정대상지역내 2주택의 경우 이사 등의 사유로 일시적 2주택이 되는 경우에는 1주택으로 과세(처분기간^* 內 종전주택 미처분시 차액 추징)

      * 3년 이내(신규 주택과 종전주택이 모두 조정대상지역인 경우 1년 이내)

  • (법인) 개인을 제외한 단체는 법인으로 보아 중과세율 적용

    < 적용 세율 >

    구 분	1주택	2주택	3주택	법인·4주택~
    조정대상지역	1~3%	8% ※ 일시적 2주택 제외	12%	12%
    非조정대상지역	1~3%	1~3%	8%	12%

  • (중과제외주택) 투기대상으로 볼 수 없거나 공공성이 인정되는 주택
    • 공시가격 1억원 미만 주택, 가정어린이집, 노인복지주택, 농어촌주택, 국가등록문화재 주택, 공공지원민간임대주택, 공공매입임대주택, 주택 시공자의 대물변제(미분양)주택, 사원임대용 주택 등
  • (사치성재산) 중과대상인 고급주택‧별장 취득시 세율 8% 가산
• 증여 취득에 대한 취득세 강화
  • 조정대상지역 內 일정가액(3억원) 이상 주택 증여 시 세율 12%로 인상

    * 단, 1세대 1주택자가 배우자 및 직계존비속에게 증여하는 경우 등은 제외

민간임대주택법 개정에 따른 보완조치

• 개정내용:단기민간임대주택 및 아파트 장기일반민간임대주택 유형 폐지 (’20.8.18.개정)

  <민간임대주택에 관한 특별법에 따른 유형별 임대주택>

  주택 구분		유형별 폐지‧유지 여부
  		매입임대	건설임대
  단기임대	단기민간임대주택(4년)	폐 지	폐 지
  장기임대	장기일반민간임대주택(8년)	유 지 (아파트는 폐지)	유 지
  	공공지원민간임대주택(8년)	유 지	유 지

  • 임대주택 폐지 유형의 자진등록말소 허용, 최소임대기간 경과시 자동등록 말소
  • 다만, 보완조치는 임대주택 등록기간 동안 임대료 상한 등 요건을 준수한 경우에 적용
• 소득세·종합부동산세·법인세 관련 보완조치
  • 임대등록일부터 자진·자동말소일까지 세제혜택 유지
    • 민간임대주택법 개정에 따라 폐지되는 임대주택 유형(단기, 아파트 장기)에 대하여 임대등록기간 동안 세제혜택^* 유지

      * 소득세 : 임대소득에 대한 분리과세시 필요경비 우대
      법인세, 소득세 : 등록임대주택 중 소형주택에 대한 감면(30%, 75%)
      종합부동산세 : 합산배제 적용

  • 자진·자동등록 말소하는 경우 추징 면제
    • 의무임대기간 경과하기 전에 자진·자동등록말소하는 경우 세법상 의무임대기간을 충족하지 못하더라도 그동안 감면받은 세액을 추징하지 않음

      * 예) 단기임대주택이 4년으로 말소되어 5년 요건을 채우지 못하는 경우,장기임대주택이 임대등록일과 사업자등록일이 달라 8년 요건을 채우지 못하는 경우

• 양도소득세 관련 보완조치

  ※ 자진등록말소의 경우 의무임대기간의 1/2 이상 임대한 경우만 다음의 보완조치 적용

  • 거주주택에 대한 1세대1주택 비과세 특례 적용
    • 자진‧자동등록말소로 인해 의무임대기간을 충족하지 않더라도 임대주택 등록말소 후 5년내 거주주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 적용

      * (현행제도) 임대사업자의 임대주택 외 1거주주택 양도시 1세대1주택 양도소득세 비과세 적용 (의무임대기간 : 단기 5년, 장기 8년 이상)

    • 이미 1세대1주택 비과세를 적용받고 거주주택을 양도한 후 임대주택이 자진‧자동등록말소되는 경우에도 추징하지 않음
  • 양도소득세 중과 배제
    • 자진‧자동등록말소로 인해 임대기간요건을 충족하지 않고 임대주택을 양도하는 경우에도 다주택자 양도소득세 중과 배제 및 법인세 추가 과세 배제

      * (현행제도) 임대주택에 대해 조정대상지역 내 다주택자 중과세율(2주택자 +10%p, 3주택 이상자 +20%p) 및 법인세 추가세율(+10%p) 적용 제외(의무임대기간 : 단기 5년, 장기 8년 이상)

    • 다만, 자진말소의 경우 임대주택 등록말소 후 1년내 양도하는 경우에 한하여 중과 배제
• ’20.7.11.이후 임대등록에 대한 세제지원 적용 배제
• 7.11일 이후 ①민간임대주택법 개정에 따라 폐지되는 유형의 임대주택으로 등록하거나, ②단기임대주택을 장기로 전환하는 경우 종합부동산세, 양도소득세 등 관련 세제지원 적용 배제
• 따라서 동 임대주택에 대해서는 이번 보완조치의 내용도 적용되지 않음

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(개정  종합부동산세)