도시개발법 알아보기(3):환지방식 개발사업

■ 도시개발법:환지방식 개발

부동산을 다루는 공인중개사들조차 본인업무가 아니면 환지에 대한 실무를 세부적인 내용은 모르고 있으며, 때문에 일반인들에게는 '환지'는 다소 어려운 부동산용어입니다.

한편 토지획정리사업(1966~2008)에서 적용되는 '환지'개념은 단순히 토지를 토지로 돌려받는 개념이였지만 도시개발법(2000.1제정~)에 의한 환지개 념은 토지를 토지뿐만 아니라 토지가치에 의하여,건물까지도 돌려받을 수 있는 입체환지 개념입니다.

현재는 대부분 진행되는 주택조성사업은 수용방식에 의한택지개발촉진법으로 진행되는 것이 아니라 도시개발법에 의한 환지방식으로 진행됩니다

■ 토지구획정리사업(1966~2008)이란?

주로 도시주변의 미개발된 지역(자연녹지등)을 대상으로 환지방식을 통한 전,답,임야등 토지의 형질과 구획을 변경하여 대지를 조성하고 이와병행하여 도로등 공공시설을 정비하는 도시개발사업입니다

토지구획구획정리사업의 현재의 도시개발법에 의한 사업방식과는 달리 토지만 대지로 조성하여 지주에게 돌려주었지만 일부지주는 개발하고 일부지주는 돌려받은 대지를 그대로 두는등  단점이 있어 체계적인 도시개발을 할 수 없었습니다.

현재의 도시개발법에 의한 사업은 토지구획정리사업과 택촉법등의 장점만 추려서 보완한 신개념 도시개발사업입니다.

도시개발법에 의한 본격적인 사업은 2015년이후 본격적으로 진행되어 일반인들에 '도시개발법'도 낯설지만

'역세권개발 및 이용에 관한 법률'에 의한 역세권도시개발도 의정부녹양역,KTX울산역,망우리역,송도역,여주역,곤지암역,광주역,안산 석수골 및 화랑역세권도시개발사업등이 환지방식에 의한 도시개발사업으로 시행되어 일반인들에게도 서서히 알려지기 시작했습니다.

지난해  국토부가 발표한 도시개발사업 신규 지정 구역의 경우, 수도권에서 19개, 5.3㎢가 지정되어 전년도 2.1㎢에 비해 크게 증가하였으며, 비수도권 지역에서는 17개, 4.1㎢가 신규 지정되어 전년도와 비슷한 수준을 보였습니다 도시개발법에 의한 사업방식은 환지방식이 49.3%로 주된 토지보상방식으로 자리잡았으며, 그뒤를 이어 48.4% 혼용방식이 2.3%비율로 나타났습니다.

[사업시행 방식은 수용 48.4%, 환지 49.3%, 혼용 2.3% 비율]

사업시행 방식은 수용 48.4%(148개), 환지 49.3%(151개), 수용과 환지방식을 혼용하여 시행하는 혼용방식이 2.3%(7개)로 나타났으며, 사업시행자별로는 민간시행자가 차지하는 비율이 68.0%(208개)로, 민간사업의 비중이 공공시행자(32.0%, 98개)보다 상대적으로 높았습니다.

도시개발법에 의한 수용방식은 주로 국가산단,항만개발등에서 불가피하고 신속한 토지보상이 요구되는 공익이 강조되는 국가주도의 개발사업에 제한적으로 활용되었으며 대부분 주거용지 개발등 민간주도의 사업은 환지로 진행되고 있습니다.

올해 통계는 아직 나오지 않았지만 올해는 지난해보다 더욱많은 환지보상에 의한 도시개발사업이  진행될것으로 예상됩니다.

실제로 활발한  개발이 이루어지고 있는 평택시의 경우 대부분 사업을 환지보상의 방식을 취하고 있습니다.

한편 도시개발법에 의한 사업지 위치는 기존 도심으로부터 5㎞이내에 60%이상 도시개발구역 입지가 정해졌음을 알 수 있습니다.

이는 기존 도시인프라를 그대로 활용하여  사업기간도 기존방식보다

6~7년 단축시키는 효과를 보여 정부도 택지개발촉진법에 의한 주택공급보다는 3기신도시부터는 도시개발법에 의한 택지개발사업을 시행하고 있습니다.

도시개발법에 의한 시행주체도 민간시행자가(68%,208개)가 공공시행자(32%,98개)로 민간시행자가 토지주와 윈윈하는 환지보상에 의한 사업방식을 취하지 민원이 끊이지않는 수용방식을 택할리가 없습니다. 정부조차 이제는 수용방식은 최소화하고 환지방식에 의한 도시개발사업을 적극 추진하고 있습니다.

다음은 광명시 구름산지구 환지개발방식의 예를 올려드리겠습니다.