알기쉬운 사주명리학 교실

 □ 중개보조원 고용신고시  4대보험 가입여부 국민연금,건강보험,고용보험 및  산재보험 가입에 따르는 근로자에 대한 기준은 사례별ㆍ업소별 근로상황에 따라 판단하여야 할 것입니다. 1. 국민연금(연락처:국번없이 1355) ⊙ 근로자에서 제외 되는 자  - 근로자에서 제외되는 경우는 일용근로자 또는 1월미만에    기한부로 사용되는 근로자(다만 1개월 이상 사용되는 경우는     자격신고 대상임 - 비 상임이사,1개월간의 근로시간이 80시간 미만인 시간제   근로자등 사업장에서 상시 근로에 종사할 목적으로 사용되는   자가 아닌 자 2.건강보험공단(연락처 1577-1000) ⊙ 직장가입자에서 제외되는 자  - 1월 미만의 기간동안 고용되는 일용근로자와 비상근 근로자  - 근로자가 없거나 비상근 근로자 또는 1월간의 근로시간이    80시간 미만인 시간제 근로자 소재지가 일정하지 아니한 사   업장장의 근로자 및 사용자  - 근로자가 없거나 비상근 근로자 시간이 80시간 미만인 시간     제 근로자등 사업장에서 상시 근로에 종사할 목적으로 근로      자만을 고용하고 있는 사업장 사업주 3. 고용보험 및 산재보험(연락처:근로복지공단 1588-0075) [ 근로자로 보지않는 판례 및 행정해석] 1) 출퇴근사항이나 활동구역 등에 특별한 제한을 받지않고 가입권유,모집수금업무 등 지휘감독을 받지 않는다면 근로자로 보지않는다(대법 88카28112,90.05.22) 2) 매주 1일 근무하는 비상근 상담역은 사용종속관계 하에 있다고 보기 어려우므로 근로기준법상 근로자라고 할 수 없다  (노동부 근기 01254-6463,88.4.3)

 □ 전세보증금 증액시 재계약서 작성방법 ✅ 보증금 증액 재계약서 작성시 유의사항 예제 ) 현재 3억원으로 아파트에 전세로 살고 있는데 만기가 되어 임대인이 보증금을 5천만원 증액을 요구했을 때 재계약서 작성방법은? 중개사고 없이 재계약서 작성하는 방법은 재계약서 작성이라도 중개대상물 확인ㆍ설명서 작성과 공제증서까지 첨부해야 합니다.  즉 작성하는 시점에 권리분석을 확실히 해야합니다. 권리분석후 이상이 없다면 작성일자 시점으로 3억5천만원의 보증금으로 계약서를 새로 작성하면 되지만,2년동안에 공시되지 않은 권리사항이 들어있을 수 있으므로 국토교통부의 유권해석으로 3억원의 기존계약서는 그대로 두고 증액하는 5천만원에 대한 계약서를 작성하고 이에 대한 확정일자를 받아야 합니다.즉 기존 3억원의 계약서와 증액된 5천만원계약서 2부를 퇴거시까지 보관하면 됩니다. 이렇게 해서 확정일자를 받으면 임차한 주택에 대한 우선변제권이 생기므로 순위에 의해서 3억원은 1순위이고 5천만원은 차순위이지만 만약 경매시 선순위 3억원은 온전히 지킬 수 있으며 증액분 5천만원은 순위에 따라 보전이 가능한것입니다. 만일의 경우에 보증금전액을 안전하게 회수하려면 재계약이 다른 순위에 밀릴경우나 만일의 경우 거의 보증금을 회수가능하다면 증액만큼 임대인에게 보증금 감액등기를 하던지 아니면 재계약을 포기하고 안전한 다른 주택에 임차하여야 합니다. 중개업자의 경우는 수수료를 벌 요량으로 무리한 증액 재계약을 할경우 제반검토 서류를 임차자에게 교부했다하더라도 그책임은 면할지라도 법적분쟁에 휘말릴 수 있으므로 주의하셔야 합니다.  * 계약서작성관련 포스팅을 더 보시려면 아래글을 참조바랍니다. ① https://jonsewose.blogspot.com/2021/03/blog-post_23.html (교산신도시 토지보상 : 영업손실 보상조건) ② https://jonsewose.blogspot.com/2021/03/blog-post_36.html (토지손실보상 질의응답 : 무허가 영업하는

 국토교통부(장관 변창흠)는 2021년 1월 19일 국무회의에서 ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령｣ 일부개정안이 의결되었다고 밝혔습니다. 개정안은 역세권 고밀개발을 통한 주택공급 확대를 위해 역세권 복합용도개발 지구단위계획으로 주거지역 용적률을 700%까지 완화하고, 비도시지역의 난개발 방지를 위해 계획관리지역에서 성장관리방안 수립을 의무화하는 등 제도를 개선 하였으며, 주요 내용은 다음과 같습니다. [주요제도 개선 사항] ■ 역세권 복합용도개발 지구단위계획제도 개선 ​ ⊙ 제도개선 필요성​ 현재 국토계획법상 지구단위계획 중 교통이 편리한 역세권에 주거·상업 등의 기능을 결합한 복합용도개발이 가능한 개발 유형이 있으나, 준주거·준공업·상업지역에만 지정할 수 있어 적극적인 주택공급이 가능한 역세권의 일반주거지역은 이를 적용할 수 없는 문제가 있었습니다. 또한, 일반주거지역은 현행 법령상 지구단위계획으로 용적률을 최대 400~500%까지만 완화할 수 있어 역세권 고밀개발에 한계가 있었습니다. ※ 기존 역세권 주거지역 입지현황 :  서울시 철도 역사의 약 33%(300여 개 중 100여개 )가  일반주거지역 인근에 위치 ※ (서울시)기존 주거지역 허용 용적률 ○ 2종일반주거지역: 200%, ○ 3종일반주거: 250%의 2배까지 완화 가능 ⊙ 제도개선​ 이에, 역세권 복합용도개발지구단위계획구역 지정대상에 일반주거지역을 포함하고, 지구단위계획으로 일반주거지역을 준주거지역으로 변경하는 경우 용적률을 최대 700%까지 완화할 수 있도록 하였습니다. 또한, 준주거지역에서 용적률을 높이는데 일조권 규제 적용에 문제가 없도록 건축법상 채광 등의 확보를 위한 높이 제한을 최대 2배까지 완화할 수 있도록 하였습니다. * 건축법 제61조제2항: 채광방향

  역세권 지가상승 사례 및 토지투자시 주의점 역세권토지는 다른지역보다 그 상승폭이 크다는 것을 누구나 알 수 있습니다. 역세권 지가상승사례는 지하철등 기존 역세권보다는 신선되는 역세권이 그 상승폭이 큽니다. 특히 대기업이 입지하는 역의 경우는 인구유입으로 그 상승폭은 이미 평택시 1호선 지제역(삼성전자),진위역(LG전자),화성시의 병점역(삼성반도체)의 사례로 증명되었습니다. ✅역세권 토지투자시 유의점 체크포인트 1) 지상철과 지하철 역세권개념이해  일반적으로 토지투자시 가장 두려운 점은 역세권토지는  돈이 되는줄 알면서 잘못투자하면 역사시설부지로 수용된다는 점입니다. 지하철의 경우 역사는 역사가 지하에 위치하고 한정거장의 거리가 1키로이므로 지하철 역사의 역세권은 500미터입니다. 그러나 지상전철의 역사는 지상에 위치하고 통상 정거장거리는 4~5km에 이릅니다. 지상전철의 역세권은 도보를 기준으로 측정하지않고 차량이용으로 거리이동을 산정합니다. 시속 60km/h기준으로 역세권은 차량이용 10분거리이내이므로 지상철 역세권은 통상 역에서 5km이내로 산정합니다. 체크포인트 2) 역사수용범위 사전점검 일반적으로 지하철 역사 수용범위는 문제가 되지않으나 지상철의 경우 차량을 이용한 환승센터,공원부지,철도부대시설 부지가 필요하므로 역사 전면에서 500m 이내 토지는 매입을 피하셔야 합니다. 가장 정확하게 매입하려면 역사시설도면을 확인하여야하나 실시계획이전에는 확인이 불가합니다. 따라서 가장안전한 신설 지상철 토지투자 범위는 직선거리 1km이격된 토지를 투자하시길 권합니다. 신설역의 경우 복합환승센타의 기능이 추가될때 그 수용범위가 커질 수 있기 때문입니다. * 역세권 토지투자관련 포스팅을 더보시려면 아래글을 참조바랍니다. ① https://jonsewose.blogspot.com/2021/01/700.html (역세권 고밀도개발) ② https://jonsewose.blogspot.com/2021/02/2.h

 □ 겨울왕국 한강시민공원 : 고라니 출현 연이은 강추위에 한강물도 꽁꽁얼어버리고 한강시민공원은 겨울왕국이 되어버렸습니다. 인적이 드문 성내천 갈대숲에 고라니가 노니는 평화로운 모습도 보이고 코로나19로 한강시민공원의 자연은 더 건강하게 지켜지고 있었습니다 ☞ 강추위에 얼어버린 한강     [잠실대교와 테크노마트]    얼어버린 한강과 잠실대교     한강갈대숲 그리고 얼어붙은 한강... 올림픽대교 ■ 잠실지구,성내천 고라니 출현 겨울동안 코로나19로 인적이 드문 한강시민공원과 성내천  갈대숲에 고라니들이 평화롭게 노니는 모습이 보기 좋았습니다.갈대숲과 고라니의 털이 보호색으로 잘 보이지 않지만 덕분에 고라니는 갈대숲에서 사람들의 시선을 피해 잘 지내고 있었습니다. ☞ 동영상 화면 가운데 부분 집중해서 보시면 어린고라니가 쉬고 있는 모습이 보입니다. 저도 처음에는 잘 발견하지 못했는데 눈이 좋은 분들은 금방 구분하셨습니다. https://jonsewose.blogspot.com/2021/01/blog-post_24.html (한강시민공원 잠실지구,잠실선착장,잠실대교)

□ 송파둘레길 토성길(몽촌,풍납토성) 탐방 ☞  몽촌토성 서울 송파구 방이동 올림픽공원 안에 위치한 사적입니다.잠실일대의 도시개발 이후 지형이 바뀐탓에 마치 평지성처럼 보이지만 원래는 남한산에서부터 뻗어 내려온 낮은 자연구릉의 끝자락에 쌓은 일종의 산성입니다.성벽전체의 길이는 2,285m로서 꽤 큰편인데 가장높은 성벽은 바깥에서 보아 무려 40m를 넘으며 내부면적은 216,000제곱미터입니다. 성벽바깥 동쪽과 북쪽으로는 성내천이 토성을 감싸며 해자(수로 장애물을 설치한 방어선) 역할을 합니다. 1988년 서울올림픽 체육시설 조성을 위한 발굴조사결과 ,궁궐터등 최고 지배세력이 거주했을것으로 보이는 확실한 증거는 발견되지않았지만,돌을 이용해 기초를 만든 건물지와 움집터,독무덤,저장구덩이,토기등이 출토되어 당시 중요한 세력이 거주하고 있었음은 분명합니다.특히 화살촉,뼈갑옷등 무기류가 다량출토되어 군사적 요지로 활용되었을 가능성도 제기되고 있습니다. 이로부터 학계는 몽촌토성을 백제 한성기 남성으로 보고 북성인 풍납토성에 비견되는 방어적 성격이 강한 별궁으로 이해하고 있습니다(송파구)     올림픽공원내 몽촌토성    몽촌토성 재현 조감도 풍납토성길 안내도 ■ 풍납토성 지하철이용 가는 방법 ⊙ 지하철5,8호선 천호역 10번출구 도보 3분거리 ⊙ 지하철 8호선 강동구청역 도보 5분거리    [풍납토성] ☞ 서울 풍납동 토성 1925년 대홍수시 강물이 성내부 북쪽을 침식하여 청동초두와 백제토기등 중요유물이 확인된 이후 학자들에 의해 하남 위례성으로 비정되는 등 주목을 받아왔습니다. 1936년 조선고적 제27호,1963년 국가지정문화재 사적 제11호로 지정된 후,1970년대 성벽복원,1930~2000년대 남.동성벽 복원을 통해 현재의 모습으로  보존.관리되고 있습니다. 토성내부는 계획된 도로를 중심으로 왕궁터등 핵심구역과 일반주거구역으로 구분됩니다. 왕궁터는 풍납1동에 위치한