아파트와 오피스텔와 구분해야 하는 이유
부동산을 거래함에 있어서 아파트와 오피스텔을 굳이 구분해야하는 이유는 무엇일까요? 일부 분양업체들은 아파트보다 분양여건이 열악한 오피스텔을 분양률을 높이기 위해 아파트와 혼동되는 용어를 사용합니다. 예를들어 아파트와 오피스텔의 합성어라 하면서 오피스텔을 분양하면서 "000텔","○○○텔"이라고 분양합니다. 소비자들은 아파트와 오피스텔이 복합된 건물인줄알고 또는 아파트 분양하는 줄알고 청약을 하다가 낭패를 당합니다.
현재 건축법상 "아파텔"이라는 용어는 없으며 아파트와 오피스텔이 한건물에 한세대에 복합되어 시공하는 건물은 없습니다.다만 층수별로 오피스텔과 아파트를 구분하여 건축할뿐입니다.예를들어 1-3층은 상가,4~10층은 오피스텔,10층이상은 아파트를 시공하는 복합건물을 건축하는 방식을 취합니다.
이처럼 "아파텔"이라고 하더라도 용도가 업무용인 오피스텔일뿐입니다. 아파트와 오피스텔은 별개의 용도가 있는것입니다.
그러면 다음과같이 건물외관에 의한 아파트와 오피스텔을 구분하는 법과 건축법상 오피스텔과 아파트의 구분에 대하여 알아보겠습니다.
■ 아파트와 오피스텔의 구분
⊙ 외관상 구분
⊙ 건축법상 구분
☞ 국토부(구 국토해양부) 고시에 의한 오피스텔의 건축기준(2010/06/09)은 다음과 같습니다.
• 각 사무구획별 노대(발코니)를 설치하지 아니할 것
• 다른용도와 복합으로 건축하는 경우(지상층 연면적3천 제곱미터이하인 건축물은 제외한다)에는 오피스텔 전용출입구를 별도로 설치할것
• 사무구획별 전용면적이 25.7평 초과하는 경우 온돌.온수온돌 또는 전열기등을 사용한 바닥난방을 설치하지 않을 것
☞ 과거 오피스텔은 발코니 베란다를 설치하지 못하게 규정했을 뿐만아니라 바닥난방을 설치 못하게 했습니다. 즉 도시가스시설을 설치못하고 LPG등 개별이동식 난방시설만 설치가 가능했지만 이제는 완화되어 발코니만 설치못하고 도시가스시설을 통한 바닥난방시설 설치가 가능하여 오피스텔을 주거용도로 많이 활용하고 있습니다.
☞ 오피스텔의 수도요금과 전기요금 부과 차이점
오피스텔은 주용도가 업무시설이라서 전기요금은 주택용보다 낮게부과되지만 반대로 수도요금은 주택용으로 누진세적용을 받지못하므로 수도요금은 비싸게 부과됩니다.
⊙ 아파트와 오피스텔 법률상 구분
☞ 오피스텔은 건축법의 적용을 받고,아파트는 주택법 적용을 받습니다.
• 오피스텔은 건축법의 적용을 받는 업무시설이고 아파트는 주택법의 적용을 받는 공동주택입니다. 오피스텔은 분양할시 건축법을 적용을 받아 일반인들에게 선착순으로 계약등 자유롭게 분양을 할 수 있는반면,아파트는 20가구이상은 주택법의 적용을 받아 주택공급에 관한규칙시행령에 의거 일간지에 모집공고를 내고 공개청약을 해야합니다.
• 오피스텔은 용도가업무를 주로하는 건축물이고,분양 또는 임대하는 구획에서 일부 숙식할 수 있도록 한 건축물로서 국토부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말하며, 건축법에 의한 용도구분상 업무시설중 일반업무시설에 포함됩니다.
⊙ 투자측면에서의 아파트와 오피스텔 비교(투자체크항목)
• 현실적인 측면에서 고려해보면 아파트는 매도시 시세차익을 기대할 수 있지만,오피스텔은 수익성 부동산으로 매매로 인한 차익을 기대할 수 없습니다.
• 오피스텔은 아파트와 달리 건축시 용적률을 최대로 활용하여 지어졌기때문에 재건축은 기대할 수 없으며,오피스텔은 수익성부동산의 특성상 임대시 풀옵션에 대한 고정비용을 감안하시고 투자하셔야 합니다. 예를들어 시간이 갈수록 풀옵션에 대한 감가상각비용을 피할 수 없어 몇개월의 임대료는 풀옵션교체비로 별도로 준비하셔야 합니다.
• 아파트는 전세금을 올릴 수 있지만 오피스텔은 공급과잉으로 시간이 지날수록 신축오피스텔로 세입자를 뺏기는 현상이 계속되어 임대료를 오히려 내려야하는 상황에 직면하기도 합니다.
①https://jonsewose.blogspot.com/2021/06/blog-post_82.html
(부동산계약서 작성시 주의사항)