강남 구룡마을도시개발사업 추진현황 및 분석

서울 강남구 개포동 우면산자락에 위치는 무허가 판자촌 구룡마을이 빠르면 올해말에 토지보상을 실시하고 친환경 도시개발을 시작합니다

구룡마을은 1970~1980년대 각종 공공사업으로 생활터전을 상실한 철거민들과 아시아게임 및 올림픽등을 위한 건설사업 시행으로 발생한 철거민들이 집단촌락을 형성하여 현재 약 1,100세대가 거주하고 있는무허가 판자촌으로 화재와 풍수해등의 재해에 노출되어 있고 오수,폐수,쓰레기 등으로 생활환경이 극히 열악한 지역으로 개발압력이 높은 지역이며,

서울강남권에 30년간 남아있는 난개발지역이기도 합니다.

구룡마을 도시개발사업은 강남구 개포동 일원의 집단 무허가 판자촌 266,304제곱미터에서 임대 1107가구를 포함,아파트2,692가구를  짓는 사업입니다.

이번계획된 구룡마을도시개발사업은 도시경관 측면에서도 구룡마을의 낙후된 이미지를 개선하고 매력있는 도시조성을 위해 양재대로변은 도시대응형 고층개발로 배후의 대모산과 구룡산의 산림경관과 조화되는 친환경적인 단지로 개발하기 위해 자연대응형 저층개발로 계획하고 있습니다.

서울시는 사업취소로 원점에서 다시 시작하여 어럽게 이뤄낸 결실인 만큼 향후 사업시행단계에서도 자치구,거주민,지주등과

적극협력하여 사업추진이 원할하게 추진하겠다고 밝힌바 있기때문에 이번에는 토지보상 및 거주민 주거보상형태에 다소 어려움이 따르겠지만 내년상반기에는 착공이 될 것으로 예상됩니다.

☞ 사업추진경과

2016년 12월 구역지정 및 개발계획이 승인되었고 2017년 3월부터 지장물 조사를 시작했지만 거주민들의 비협조로 사업추진에 어려움을 겪어왔습니다.

서울시와 거주민의 입장차이(분양권 및 현금보상현실화)가 심하지만 서울시는 법의 범위내에서만 보상하겠다는 입장을 고수하고 사업을 추진하고 있습니다.

서울시는지난 6월초 주민설명회를 개최하고 6월 11일 실시계획승인 및 지형도면 고시를 거쳐 10월에 보상계획열람공고를 할 예정입니다.

건축개요는 저층위주 친환경 전원형아파트 2692가구를 공급(1107가구 포함)예정입니다.

서울시는 강남구,SH공사는 구룡마을 개발방식에 대해 지난 5월 8일부터 총6차례(4/8,17,29일,5/7,14,22)에 걸쳐 관계자회의를 통해 인가 및 향후 사업시행방안(전면 임대등)에 대해 지속적으로 협의하여 정보를 공유해왔습니다.

지난 2020년 6월 11일자로 실시계획인가를 받은 내용은 강남구와 SH공사에서 2018년 12월 31일 실시계획인가 신청된 내용에 따라 권리관계 확정을 위해 서울시에게 우선적으로 인가를 해줄것을 지속적으로 요청해온 내용을 인가한것입니다.

서울시는 2020년 6월 11일 실시계획이 인가된 개발계획에 대하여는 전면 임대주택으로 전환하는 것을 검토하겠다는 사항으로, TF회의 등을 거쳐 적정대안을 마련한 후 개발계획을 변경할 예정이라고 밝혔습니다.

실시계획승인이란 정부가 사업을 해도 좋다고 공식인정하는것으로 이후로 본격적인 토지보상이 진행됩니다. 토지보상열람공고후 약 6개간의 토지보상절차를 거쳐 토지보상이 실시됩니다.

따라서 토지투자에 대해 잘모르는 경우에는 최소한 실시계획승인이 된 토지에 투자한다면 수익은 적더라도 안전한 투자라고 할 수 있습니다.

☞ 강남구룡마을 일자별 추진경과

• 2011/12/30 : 도시개발구역 지정 제안(SH공사→강남구)

• 2012/01/31 : 구룡마을 도시개발구역 지정요청

(강남구→ 서울시,수용.사용방식)

• 2012.05~7 : 도시계획위원회 심의(사업방식변경 : 수용.사용→미분할 혼용방식)

• 2012.08.02 : 구룡마을 도시개발구역 지정고시(미분할 혼용방식)

• 2014.08.03 : 구역지정해제(서고 2014-280호)

☞ 지정고시후 2년이내에 개발계획 미수립후 실효

• 2014/12/18 : 구룡마을사업 재추진 발표

☞ 사업방식논란보다는 거주민의 생명과 안전확보를 우선가치로 판단,조속한 사업추진 필요

• 2015/07/10 : 구역지정 및 개발계획 결정요청(강남구→ 서울시,수용.사용방식)

• 2016/08~11 : 도시계획위원회(6회,수정가결)

• 2016/12/08 : 구역지정 및 개발계획수립고시(서고2016-396호)

• 2017/09~2020/01 : 거주민협의체운영(18회)

• 2018/05~10 : 토지주협의체 운영(2회)

• 2017/12~2018/06 : 관련 영향평가완료(환경.교통.교육.사전재해 등)

• 2018/12/31 : 실시계획인가 제출(강남구→서울시)

• 2019/01~02 : 관련기관부서 협의 86개부서

• 2019/03/20 : 도시계획위원회 보고(보고수용)

• 2020/06/11 : 실시계획승인 및 지형도면고시

• 2020/10~11: 보상공람공고 예정

• 2021/06~   : 토지보상 및 착공