개업공인중개사의 준수사항(행위금지) 총정리

 □ 개업공인중개사의 준수사항(행위금지항목)

공인중개사 자격증을 취득하고 부푼꿈을 안고 관할구청에 공제증서 및 제반서류를 제출하고 관할구청으로부터 중개업개설등록증을 찾아가라고 할 때부터 공인중개사는 개업공인중개사의 지위가 되고 이때부터 관할구청으로 부터 소위 "중개업자"라는 칭호로 관리감독을 받게됩니다.

공인중개사법은 쉽게말해서 다른 전문자격증과는 달리 공인중개사를 중개업자로 칭하며 중개사의 권리보호가 아닌 공인중개사의 모든행위를 제약하는 규율법이라고 보시면 됩니다.의무는 많이부과하고 권리는 심하게 제약하는 규제법입니다.

예를 들어 최근개정된 주택가격안정화로 발의된 중개법에서는 거래당사자의 전월세신고의무를  중개사가 대신하여 신고하도록 되어있습니다. 거래당사자가 아닌 중개사에게 정치인들이 그 의무를 중개사들에게 의무를 지우고 있습니다.

이는 한편으로 중개사들의 이익대변 단체인 한국공인중개사협회가 그만큼 정치인들에게는 다른 자격증단체보다는 다루기 쉬운단체로 보기때문입니다. 정치인들은 지들의 실정을 중개사에게 씌우고 중개수수료 마저도 마구 할인하려고 합니다.

이모든것이 저를 포함 중개사들이 잘못이라 생각합니다. 개인의 중요한 재산을 다루는 부동산전문가들의 행위에 대한 수고는 인정하지 않고 잘못된것만 뒤집어 씌우려는 얄팍한정치인들을 국민대표로 뽑지말아야 했습니다.

그러면 현제도상의 중개업자의 준수사항은 어떤것이 있는지 쉽게 알아보겠습니다.
중개업자의 준수사항은 크게 1)중개사무소 개설등록, 2)중개사무소 운영,3)중개업무 수행등으로 구분할 수 있습니다.

✅ 중개사무소 개설등록

• 공인중개사 또는 중개법인일 것(법률제9조)

• 등록의 결격사유에 해당되지 않을 것(법률 제10조)

• 이중등록.이중소속이 아닐 것(법률 제12조)

• 소유.전세.임대차 또는 사용대차등의 방법으로 중개사무소를 학보할 것(영 제13조)

• 실무교육을 받았을 것(대표자,임원 또는 사원 전원,분사무소책임자)(영 제13조)

• '공인중개사사무소' 또는 '부동산중개'라는 문자를 사용할 것(법률 제18조)

✅ 중개사무소 운영

• 등록의 결격사유에 해당하는 소속공인중개사 또는 중개보조원을 고용하지 말 것(법률 제10조)

• 등록관청 관할구역안에 1개의 중개사무소만 둘 것(법률제13조)

• 천막등 임시중개시설물을 설치하지 아니할 것(법률 제13조)

• 소속공인중개사,중개보조원의 고용시는 업무개시전,고용관계 종료시에는 10일 이내로 신고할 것(법률 제15조)

• 중개행위에 사용할 인장을 등록할 것(법률 제16조)

• 중개사무소등록증,중개수수료 요율표,공인중개사 자격증,보증의 설정을 증명할 수 있는 서류 등을 사무소 안의 보기 쉬운 곳에 게시할 것(법률 제17조)

• 등록된 중개사무소 명칭을 사용할 것(법률 제18조)

• 옥외광고물(간판)에 대표자의 성명을 표기할 것(법률제20조)

• 중개사무소를 이전한 날부터 10일이내 신고할것(법률20조)

• 3월 초과한 휴업,폐업,휴업한 중개업의 재개 또는 휴업기간 연장 등의 신고는 미리 할 것(법률 제21조)

• 손해배상책임을 위한 조치를 할 것(법률 제30조)

✅ 중개업무의 수행

• 법인인 중개업자의 경우 법정업무 외에 겸업을 하지 아니할것(법률 제14조)

• 등록한 인장을 사용하여 중개행위를 할 것(법률 제16조)

☞ 법개정전에는 공인중개사는 인감도장을 신고하고 인감도장으로 중개행위(계약서 날인등)를 하는 불편함이 있었습니다.

• 중개대상물에 대하여 성실.정확하게 설명하고 확인.설명서에 서명 및 날인하여 거래당사자에게 교부하고 3년간 보존할 것(법률 제25조)

• 거래계약서를 적정하게 작성하여 서명 및 날인을 한 후 거래당사자에게 교부하고 5년간 보존할 것(법률 제26조)

• 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 2이상의 거래계약서를 작성하지 말 것(법률 제26조)

• 업무상 알게 된 비밀을 누설하지 말 것(법률 제29조)

• 거래당사자에게 손해배상책임의 보장에 관한 사항을 섦ㆍㅇ하고 관계증서의 사본을 교부하거나 관계증서에 관한 전자문서를 제공할 것(법률 제30조 제5항)

[개업공인중개사의 금지행위(법률 제33조)]

1. 중개대상물의 매매를 업으로 하는 행위

2. 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 영위하는 자인 사실을 알면서 그를 통하여 중개를 의뢰받거나 그에게 자기 명의를 이용하게 하는 행위

3. 사례.증여 그밖의  어떠한 명목으로 수수료 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위

4. 당해 중개대상물의 거래상 중요한 사항에 관하여 거짓된 언행 그밖의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위

5. 관계법령에서 양도.알선 등이 금지된 부동산의 분양.임대 등과 관련있는 증서 등의 매매.교환 등을 중개하거나 그 매매를 업으로 하는 행위

6. 중개의뢰인과 직접 거래를 하거나 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위

7. 탈세등 관계법령을 위반할 목적으로 소유권 보전등기 또는 이전등기를 하지 아니한 부동산이나 관계법령의 규정에 의하여 전매 등 권리의 변동이 제한된 부동산의 매매를 중개하는 등ㅈ부동산 투기를 조장하는 행위

※ 법제처 법령해석 사례 ※

⊙ 공동중개시 공제증서 사본 교부 여부

☞ 매도인과 매수인이 서로 다른 중개업자에게 중개를 의뢰하여 양측의 중개업자가 중개대상물의 매매를 공동으로 중개한 경우,각 중개업자는 자신의 의뢰인 뿐만 아니라 다른 중개업자의 의뢰인에게 공제증서 사본을 교부하여 매도인과 매수인 모두에게 공제증서 사본을 교부해야 함(자료:강남구)

* 부동산관련 꼭 알아야할 부동산정보에 대한 포스팅에 대해 더 보시려면 아래글을 참조바랍니다.

①https://jonsewose.blogspot.com/2021/12/blog-post_63.html

(등기권리증,임대차계약서,분양계약서 분실시 대처요령)

②https://jonsewose.blogspot.com/2021/06/blog-post_13.html

(주택전월세제도 및 주택전월세 신고시 주의사항)

③https://jonsewose.blogspot.com/2021/05/blog-post_25.html

(양도소득세 신고기한)

④https://jonsewose.blogspot.com/2021/05/blog-post_14.html

(농지의 양도소득세 과세특례조건 알아보기)

⑤https://jonsewose.blogspot.com/2021/05/blog-post_10.html

(대토보상 장점 및 대토대상구비서류 목록)