✅주택전월세 작성방법 및 계약서 작성시 주의사항
법무부에서 국토교통부,서울특별시 및 학꼐 전문가와 함께 민법,주택임대차보호법,공인중개사법 등 관계법령에 근거하여 작성한 주택 전월세 표준계약서 양식과 작성방법에 대해 알아보고자 합니다.
✅ 계약체결 전 확인사항
1. 당사자 확인,권리순위관계 확인,중개대상물 확인.설명서 확인
1) 신분증,등기사항증명서 등을 통해 당사자 본인이 맞는지,적법한 임대.임차권한이 있는지 확인합니다.
2) 대리인과 계약 체결 시 위임장.대리인 신분증을 확인하고,임대인(또는 임차인)과 직접통화하여 확인하여야 하며,보증금은 가급적 임대인 명의 계좌로 직접 송금합니다.
2. 대항력 및 우선변제권 확보
1) 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에게 임차권을 주장할 수 있고,계약서에 확정일자까지 받으면 ,후순위 권리자나 그 밖의 채권자에 우선하여 변제받을 수 있습니다.
- 임차인은 최대한 신속히 ➀주민등록과 ② 확정일자를 받아야 하고,주택의 점유와 주민등록은 임대차기간 중 계속유지하고 있어야 합니다
2) 등기사항증명서,미납국세,다가구주택 확정일자 현황 등 반드시 확인하여 선순위 담보권자가 있는지, 있다면 금액이 얼마인지 확인하고 계약 체결여부를 결정하여야 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다.
🔅 미납국세와 확정일자 현황은 임대인의 동의를 받아 임차인이 관할 세무서 또는 관할 주민센타,등기소에서 확인하거나, 임대인인 직접 납세증명원이나 확정일자 현황을 발급받아 확인시켜 줄 수 있습니다
✅ 계약체결 중 필수확인 사항
1. 차임증액청구
계약기간 중이나 묵시적 갱신 시 차임,보증금을 증액하는 경우에는 5%를 초과하지 못하고,계약체결 또는 약정한 차임등의 증액이 있는 후 1년 이내는 하지 못합니다.
2. 월세 소득공제 안내
근로소득이 있는 거주자 또는 "조세특례제한법" 제122조의3 제1항에 따른 성실사업자는 "소득세법"및 "조세제한특별법"에 따라 월세에 대한 소득공제를 받을 수 있습니다.
근로소득세 연말정산 또는 종합소득세 신고 시 주민등록표등본,임대차계약증서 사본 및 임대인에게 월세액을 지급하였음을 증명할 수 있는 서류를 제출하시면 됩니다.
기타 자세한 사항은 국세청 콜센터(국번없이 126)로 문의하시면 됩니다.
3. 묵시적 갱신
1) 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월전부터 1개월 전까지,임차인은 1개월 전까지 각 상대방에게 기간을 종료하겠다거나 조건을 변경하여 재계약을 하겠다는 취지의 통지를 하지 않으면 임대차와 동일한 조건으로 자동갱신됩니다.
2) 제1항에 따라 갱신된 임대차의 존속기간은 2년입니다. 이 경우 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있지만 임대인은 계약서 제7조의 사유 또는 임차인과의 합의가 있어야 계약을 해지할 수 있습니다.
✅ 계약종료(임대차계약 종료)시 필수확인 사항
1. 보증금액 변경시 확정일자 날인
계약기간 중 보증금을 증액하거나,재계약을 하면서 보증금을 증액한 경우에는 증액된 보증금액에 대한 우선변제권을 확보하기 위하여 반드시 다시 확정일자를 받아야 합니다.
기존계약서를 폐기하지 마시고 기존계약서는 그대로 두시고 증액부분에 대한 임대차계약을
작성하여 확정일자를 받으시면 됩니다.
2. 임차권등기명령 신청
임대차가 종료된 후에도 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인의 동의없이 임차주택 소재지 관할법원에서 임차권등기명령을 받아,등기부에 등재된 것을 확인하고 이사해야 우선변제 순위를 유지할 수 있습니다. 이때, 임차인은 임차권등기명령 관련 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다.
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