알기쉬운 불법 건축물의 유형 및 제재

 ■ 불법건축물 바로알기

일상생활에서 건축행위를 하거나 주택을 매입할때 쉽게 위반건축물 유무를 알수있도록 법제처 "찾기쉬운 생활법령정보"자료를 토대로 불법건축물을 구분할 수 있도록 알기쉽게 정리하였습니다.

1. 불법건축물이란?

☞ 건축법상 불법건축물의 유형

1) 건축위반 유형

● 베란다에 새시로 기둥을 세우고 지붕을 씌운경우

  ☞ 아파트의 경우 베란다를 확장하여 새시를 설치하여 방을 확장하는 사례를 이전에는 불법으로 규정하여 단속했으나 현재는 마감시 단체로 베란다를 확장공사하는 것을  묵인하고 있으나 건축법상으로 동행위는 불법건축물인것은 분명하나 묵시적으로 인정하는 건축행위라고 볼 수 있습니다.

● 건물 옥상에 옥탑방을 만든경우

● 현관이나 외부계단 등을 비가림이나 차양을 위해       새시 및 아크릴판으로 씌운 경우등

2) 대수선 위반 유형

● 계단실 벽을 부수어 새로운 통로를 만드는 경우

● 새로운 출입문이나 창문을 내기 위해 건물 내부 내력벽이나 외벽을 부수는 경우

☞ 이같은 대수선행위는 안전상 상당히 중요하므로 정부에서 강력한 규제와 처벌을 하고 있습니다.

● 임대 수익을 위해 다가구주택의 가구수나 다세대주택의 세대 수를 늘리는 경우

☞ 비내력벽을 허물고 대수선하는 경우도 건축위반행위이지만 내력벽(건물무게중심을 잡아주는 중요버팀 구조물)을 건드리고 수선하는 것은 자칫하면 건물붕괴로 이어지는 사고를 수반하기 때문에 필히 대수선허가를 받고 공사해야 합니다.

3) 용도변경 위반 유형

● 근린생활시설을 주거용으로 개조하여 사용하는 경우

● 무도장을 태권도장으로 사용하는 경우

●  고시원 각호실에 취사시설을 설치한 경우등

 

2. 불법건축물에 대한 제재

1) 시정명령 : 

    원상회복명령,영업금지,대집행을받게 됩니다.

2) 이행강제금:  불법행위 경중에 따라 이행강제금부과가 됩니다.

☞ 건축법상 이행강제금: 해당 건축물 시가표준액에 위반면적과 부과요율 및 가중률.감경률등을 곱한

금액을 부과합니다.

☞ 주차장법상 이행강제금 : 해당 지방자치단체 조례로 정한 주차구획 설치비용의 20% 또는 10%금액

☞ 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법상 이행강제금 : 위반내용에 따른 건축물 시가표준액에 위반면적에 100분의 50이하를 곱한금액

3) 형사처벌 : 

불법행위 경중에 따라 불법행위가 사회통념상 과하다고 느껴지거나 생명의 안전을 위협시 사안에 따라 징역이나 벌금형 구형이 됩니다.

☞ 건축법 : 3년이하의 징역 또는 5억원이하의 벌금

    

☞ 주차장법 위반시 : 3년이하의 징역 또는 5천만원

     이하의 벌금부과

☞ 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법:

      3년이하의 징역 또는 3천만원이하의 벌금부과

4) 영업허가 금지 : 

불법건축물이 있는 건물 내 영업허가 등 금지

☞ 중개거래시 영업허가나 영업신고를 요하는 업종

 예를 들어 노래방,단란주점등 영업허가를 요하는 업종이나 부동산사무실등 영업신고를 요하는 업종은 필히 건축물관리대장을 발급하여 건축물 위반여부를 확인하여야 합니다.

계약서 작성시 특약란에 "건축물 위반으로 영업허가 불가시 즉시 계약은 해제되고 매도인은 매수인에게 즉시 계악금을 반환한다" 라는 조항을 기재하셔야 합니다.

5) 행정대집행 :

건죽물소유자가 시정명령이나 이행강제금 부과에도 불응시 행정청은 해당 불법건축물을 건축주대신 철거하고 그비용을 청구하는 행정대집행을 시행합니다

 

3. 불법건축물을 매수한 사람의 책임

☞건축법 위반에 따른 형사처벌을 제외하고 직접건축(대수선 및 용도변경 포함)한 사람과 동일한 제재를 받게됩니다.

1) 행정상 제재 :

● 시정명령을 받게됩니다.

● 이행강제금을 부과받게 됩니다.

● 행정대집행(철거등)을 당할 수 있습니다.

2) 형사처벌 제재

● 주차장법 위반의 경우 형사처벌을 받게됩니다.

● 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법,위반인 경우 사안에 따라 형사처벌을 받을 수 있습니다.

3) 제재를 받더라도 감경여부

● 건축법상 이행강제금이 감경될 수 있습니다.

● 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조지법상 단순생계형 위반행위(영농행위 등)는 이행강제금이 50%범위내에서 감경될 수 있습니다.

🔅 불법건축물 도시형생활주택 거래시 주의사항

* 최근에는 단지형빌라(도시형생활주택)의 불법건축물 사례가 많이 발생합니다.

전용11평의 도시형생활주택에 방을 3개 배치하려다 보니 무리하게 뒷쪽 베란다를 준공후 확장하여 적발되면 대출까지 제한되므로 거래계약시 해당건물의 건축물 관리대장을 필히 확인하여 해당건물의 건축물위반여부를 확인하셔야 합니다/

* 생활속에 필수적으로 알아야 할 부동산정보에 대한 포스팅을 더보시려면 아래글을 참조바랍니다.

①https://jonsewose.blogspot.com/2021/11/blog-post_20.html
(부동산 전세권과 임대차의 법적성질,임차권등기의 효력)

②https://jonsewose.blogspot.com/2021/11/blog-post_19.html

(주택을 불법개조한 경우,임대차보호법의 보호여부)

③https://jonsewose.blogspot.com/2021/06/10.html

(상가임대차보호법,10년 보장받는 방법)

④https://jonsewose.blogspot.com/2021/12/blog-post_63.html

(등기권리증 등 부동산증빙서류를 분실한 경우 대처요령)

⑤https://jonsewose.blogspot.com/2021/05/blog-post_21.html
(신탁등기된 부동산 거래시 주의사항)